據(jù)廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站公布信息，今年1～7月份，我市存量房成交量穩(wěn)步上升，成交宗數(shù)為53571宗，同比增長(zhǎng)32%；成交面積為568.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.6%；成交金額為212.87億元，同比增長(zhǎng)44.6%。存量房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展表明了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨成熟，但存量房購(gòu)買(mǎi)需求增長(zhǎng)較快，使存量房市場(chǎng)開(kāi)始向賣(mài)方市場(chǎng)傾斜。賣(mài)方毀約不賣(mài)、任意提價(jià)、刁難買(mǎi)方的現(xiàn)象層出不窮。面對(duì)這種現(xiàn)象，專(zhuān)家呼吁購(gòu)房者做好準(zhǔn)備，防范可能出現(xiàn)業(yè)主“撻定”毀約的風(fēng)險(xiǎn)。
案情重放
賣(mài)方毀約不賣(mài) 買(mǎi)方起訴勝訴
今年8月，李先生委托某中介公司在東圃找房，最終看中了一套面積為58平方米、有電梯、家私家電的房屋。經(jīng)協(xié)商，李先生與業(yè)主、中介公司簽訂了三方房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定：成交價(jià)30萬(wàn)元，全部稅費(fèi)由李先生承擔(dān)；賣(mài)方如違約不賣(mài)的，須支付買(mǎi)方購(gòu)房款10%的違約金。合同簽訂后，李先生支付了5000元定金給業(yè)主。
可約定的交易登記日期已過(guò)，中介公司仍未通知李先生辦理交易手續(xù)。李先生經(jīng)多次追問(wèn)中介未果。后中介給李先生打來(lái)電話，說(shuō)業(yè)主嫌房子售價(jià)太低不賣(mài)了。李先生叫中介公司約業(yè)主面談，談話中業(yè)主漏出口風(fēng)：原來(lái)另有買(mǎi)家愿意以35萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的房屋，比李先生的價(jià)錢(qián)高了5萬(wàn)元。業(yè)主說(shuō)如果樓價(jià)加到35萬(wàn)元就把房子賣(mài)給李先生。李先生不同意，堅(jiān)持要按原合同履行。
業(yè)主表示房?jī)r(jià)每天在飆升，希望自己的房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。李先生希望通過(guò)與業(yè)主協(xié)商解決問(wèn)題，沒(méi)料到一個(gè)星期后，業(yè)主將房屋另售他人并辦理交易登記手續(xù)。
李先生于是向法院起訴了業(yè)主，要求業(yè)主退回所交定金，并支付購(gòu)房款10%的違約金。同時(shí)，中介公司亦向法院起訴業(yè)主，要求業(yè)主支付1萬(wàn)元中介費(fèi)。最終，法院判決業(yè)主退回定金給買(mǎi)方，支付購(gòu)房款10%的違約金給買(mǎi)方；另判決業(yè)主支付1萬(wàn)元中介費(fèi)給中介公司。最后一算，業(yè)主違約賺取5萬(wàn)元，因違約支付給買(mǎi)方和中介公司合計(jì)4.5萬(wàn)元，通過(guò)違約行為業(yè)主最終只賺取了5000元，卻失去了應(yīng)有的誠(chéng)實(shí)信用的品德。
本案中，李先生、業(yè)主和中介公司簽訂的三方房屋買(mǎi)賣(mài)合同是李先生、中介公司維護(hù)自身權(quán)益，最終獲得補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。因此，簽訂一份條款齊全，內(nèi)容詳細(xì)，權(quán)責(zé)清晰的合同或協(xié)議能夠最大限度地保障房屋買(mǎi)賣(mài)各方當(dāng)事人的權(quán)利。
支招：三招應(yīng)對(duì)業(yè)主反價(jià)
面對(duì)前所未有的“反價(jià)”風(fēng)潮，買(mǎi)家似乎顯得無(wú)能為力，畢竟房子不是自己的，賣(mài)不賣(mài)還是業(yè)主說(shuō)了算。其實(shí)，并不是任何時(shí)候，買(mǎi)家面對(duì)反價(jià)行為都是束手無(wú)策的。在此，中原地產(chǎn)提醒廣大買(mǎi)家，目前反價(jià)行為主要分為三種，針對(duì)不同的情況，買(mǎi)家也可事先采取不同的對(duì)策進(jìn)行預(yù)防，并學(xué)會(huì)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益。
第一種：在收取定金之前反價(jià)。由于沒(méi)有法律的限制，目前買(mǎi)家暫時(shí)沒(méi)辦法予以對(duì)付。但買(mǎi)家最多選擇其他物業(yè)，實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有損失。有些買(mǎi)家采取的應(yīng)對(duì)措施可以參考，就是對(duì)看中的物業(yè)果斷出價(jià)，有機(jī)會(huì)減少業(yè)主反價(jià)的次數(shù)。
第二種：反價(jià)行為發(fā)生在買(mǎi)方支付定金之后。若業(yè)主在買(mǎi)家支付了定金后反價(jià)、甚至不賣(mài)，那么一般情況下，業(yè)主是需要付出相應(yīng)代價(jià)的。業(yè)主除了要賠付買(mǎi)家雙倍的定金外，還須支付在正常情況下成交該套物業(yè)所應(yīng)支付的全部中介費(fèi)用。其實(shí)，定金不能太多，亦不可過(guò)少。如果定金太少，則使業(yè)主反價(jià)的成本過(guò)低，買(mǎi)家的權(quán)益得不到保障，定金也起不到其應(yīng)有的約束作用。
第三種：反價(jià)行為發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂三方協(xié)議之后。一旦這時(shí)業(yè)主反價(jià)違約，不僅要支付“第二種反價(jià)行為”中所有的款項(xiàng)，如合同中有約定的，還需賠償違約金，通常為合同中約定的總房?jī)r(jià)的5%~10%(具體根據(jù)合同的規(guī)定)。此外，還必須承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行合同的風(fēng)險(xiǎn)。
忠告：理性合法交易 避免日后糾紛
給買(mǎi)方的忠告：
一、買(mǎi)方須注重房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽署，要把可能發(fā)生的賣(mài)方違約風(fēng)險(xiǎn)、法律責(zé)任，以及自身對(duì)房屋的特殊要求，如付款時(shí)間、方式，辦理交易登記時(shí)間，收樓條件、時(shí)間、房屋朝向、面積、裝修等在合同中明確約定下來(lái)，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，保障自身權(quán)益。
二、買(mǎi)方在購(gòu)房過(guò)程中一定要多問(wèn)：不懂的法律法規(guī)政策要問(wèn)有關(guān)政府或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，不懂的辦事程序要問(wèn)中介機(jī)構(gòu)或相關(guān)部門(mén)，不懂的合同條款要問(wèn)中介機(jī)構(gòu)或法律人士。多想：購(gòu)房意向是否確定，所選房屋是否符合自己的需要等。多商量：與家人、朋友或同事討論，集思廣益對(duì)作出購(gòu)房決定有利無(wú)弊。
三、在交易過(guò)程中買(mǎi)方要從保護(hù)自身利益出發(fā)，做好證據(jù)材料的收集工作，如簽訂各種合同、文件，支付款項(xiàng)的收據(jù)，賣(mài)方?jīng)]有按時(shí)履約等書(shū)面證明材料一定要保存好。
給中介公司的忠告：
首先，中介公司是交易信息“提供者和咨詢(xún)者”。中介公司要客觀地把自己掌握的房屋、市場(chǎng)信息提供給買(mǎi)賣(mài)雙方作為參考。絕對(duì)不能為賺取更多的傭金或報(bào)酬而提供不實(shí)信息，為后來(lái)發(fā)生的糾紛埋下導(dǎo)火索。
其次，中介公司是“橋梁”。在交易過(guò)程中，中介公司要及時(shí)把買(mǎi)賣(mài)雙方的意見(jiàn)反饋給對(duì)方，切不能出現(xiàn)疏于職守，當(dāng)事人不問(wèn)就不理，或先處理利益多的再處理利益少的等等。尤其是合同簽署后，如果出現(xiàn)賣(mài)方不履約、毀約，賣(mài)方房屋權(quán)屬出現(xiàn)問(wèn)題或因特殊情況合同沒(méi)辦法按時(shí)履行時(shí)，要第一時(shí)間通知對(duì)方當(dāng)事人。
第三，中介公司是“中間人”，在提供中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)公平公正地為買(mǎi)賣(mài)雙方提供服務(wù)，傳達(dá)信息，不能因一方當(dāng)事人誘惑而做出損害另一方當(dāng)事人的行為。
給賣(mài)方的忠告：
目前，由于房屋供不應(yīng)求，造成賣(mài)方在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中居主導(dǎo)地位，小部分賣(mài)方因受房屋短期內(nèi)漲價(jià)，毀約可能贏得更大的經(jīng)濟(jì)利益的吸引，做出“撻訂”、“毀約”等不誠(chéng)信行為。
專(zhuān)家建議，一方面希望賣(mài)方在作出不履行合同約定前要先衡量其中的得失，如上面所述案例，賣(mài)方實(shí)際只賺取了5000元的違約所得利潤(rùn)，卻因此喪失做人應(yīng)守的原則和道德，從社會(huì)道德和經(jīng)濟(jì)利益綜合考慮清楚是否值得違約。
另一方面，建議賣(mài)方在不履約時(shí)應(yīng)主動(dòng)與買(mǎi)方、中介公司溝通，取得其諒解，通過(guò)協(xié)商解決糾紛。
提醒：通過(guò)合法途徑解決合同糾紛
根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，當(dāng)事人一方依照《合同法》有關(guān)規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士提醒，業(yè)主出售房屋時(shí)一定要慎重，一旦簽署了買(mǎi)賣(mài)合同，就要依約履行合同，不能輕易推翻合同，以免因貪圖小利而招致無(wú)謂的糾紛及損失。對(duì)于在合同簽訂后，出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的違約行為，中介公司在主觀上并不愿意看到，但在目前樓市狀況下，又實(shí)在不可預(yù)見(jiàn)，且依據(jù)中介公司的能力和職責(zé)，是不可控制和不可避免的。
通過(guò)協(xié)商未能解決合同糾紛的，買(mǎi)家可以合同當(dāng)事人的身份向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出訴訟或仲裁的請(qǐng)求，要求合同違約方繼續(xù)履行合同或向違約方追討違約責(zé)任。（記者王荔玨 陳白帆）
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