10月份，深圳、廣州、上海等地樓市交易量萎縮明顯。而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京10月份住宅期房日均簽約量達(dá)404套，盡管相比9月份日均簽約量391套的數(shù)字，成交量有所增加，但仍顯“清淡”。
而與交易清淡形成鮮明對比的是，這些城市的房價(jià)不僅沒有出現(xiàn)下滑，反而“逆市”上漲，始終在高位支撐。有人預(yù)測，房地產(chǎn)“有價(jià)無市”的局面將成為房價(jià)調(diào)頭向下的“契機(jī)”，樓市的寒冬即將來臨；而也有觀點(diǎn)指出，交易萎縮局面一旦得以突破，樓市將現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
拐點(diǎn)尚未到來
“這種‘有價(jià)無市’的局面不會帶來房價(jià)的下跌，北京也一樣。”安邦集團(tuán)董事長陳功接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，深滬穗等城市樓市交易的萎縮，主要是受資金面的影響，9月底出臺的房貸新政，發(fā)出的信貸緊縮信號，影響了一些準(zhǔn)備買房的人。
很多準(zhǔn)備買房的人目前都在持幣觀望，等待細(xì)則的出臺以及調(diào)控政策的明朗。
“樓市拐點(diǎn)目前尚未到來�！北本┗⒔芡顿Y咨詢有限公司首席分析師張寅接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前幾大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)成交量萎縮，主要是由于調(diào)控引發(fā)的觀望所致，加上房價(jià)在高位，買得起房的人不多。
他認(rèn)為，這種“有價(jià)無市”的局面目前不大可能引發(fā)房價(jià)的下跌，而且很可能在12月上旬，成交量將逐漸恢復(fù)，僵局會被打破。
“冬季是買房的高峰期，如果要在春節(jié)入住，必須要提前1至2個(gè)月進(jìn)行裝修，因此，進(jìn)入12月份，這部分冬季購房的需求將慢慢得到釋放�！贝送�，張寅還指出，這段時(shí)間股市行情不佳，很多投資者都在觀望。如果股市超過幾周甚至上月沒有起色，很多資金將會流出。
張寅告訴記者，目前就有不少資金已經(jīng)從股市“出逃”，“按兵”觀望。他認(rèn)為，股市在12月份仍將難改“低迷”，而在通脹背景下，這些觀望資金要實(shí)現(xiàn)保值，最終可能會“殺入”目前價(jià)格并未發(fā)生松動的房地產(chǎn)市場。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總金育松也向本報(bào)記者表示，在股市風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)的情況下，減倉觀望成為許多投資者的必然選擇，而樓市則成為股市資金流向的最好載體。
“從股市‘逃頂’的資金最終很有可能接樓市的‘頂’，從而推動房價(jià)的最后一波上漲。”張寅告訴記者，他認(rèn)識幾個(gè)小企業(yè)主，目前就是手里拿著資金觀望，既不敢進(jìn)股市，也不敢進(jìn)樓市。最終，在股市沒有起色，樓市成交量雖然萎縮，但價(jià)格沒有下跌的情況下，他們極有可能選擇后者。
“就北京而言，在多項(xiàng)調(diào)控政策的影響下，北京樓市尤其是二手房市場出現(xiàn)短暫的調(diào)整期，是可能的�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師對本報(bào)記者表示，2006年下半年以來，北京房價(jià)加速上漲，到達(dá)了一個(gè)較高的平臺。拉動北京房價(jià)上漲的需求因素中，有一部分是投資投機(jī)性需求，包括房貸新政在內(nèi)的調(diào)控政策，對投資投機(jī)性需求有一定的抑制作用，所以調(diào)控政策的影響反映在市場氛圍方面，就是會出現(xiàn)短暫的觀望。
而北京房地產(chǎn)市場與其他城市的一個(gè)重要區(qū)別，是北京的住房需求十分龐大，其中有相當(dāng)大的需求是非投資甚至也非自住，而僅僅是買房，放著不動。從較長一些的時(shí)期來看，北京房地產(chǎn)市場龐大但無法清晰描述的有效需求會支撐房價(jià)，使之難以向下做大的調(diào)整，這也是為什么近幾年面對宏觀調(diào)控而北京房價(jià)從未有過下降的重要原因。
報(bào)復(fù)性反彈將至？
“值得注意的是，北京、上海、廣州等城市的許多開發(fā)商和研究人員，都樂觀地認(rèn)為這些城市在觀望期過后，樓市仍會反彈，這種反彈現(xiàn)象最遲會在明年春節(jié)過后出現(xiàn)�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師表示，觀望過后樓市即出現(xiàn)反彈，這種現(xiàn)象曾在2005年、2006年的幾大城市出現(xiàn)。2007年新一輪宏觀調(diào)控是否也將重現(xiàn)這一效果？
這位分析師認(rèn)為，對樓市觀望期過后出現(xiàn)反彈的期望，這一心態(tài)值得重視。這種期望或者說心態(tài)的形成均是基于前期以抑制需求為調(diào)控主體的政策效果，因此調(diào)控政策如能改抑制需求為引導(dǎo)需求，并通過增加存量房持有環(huán)節(jié)的稅收，同時(shí)減少存量房市場流通環(huán)節(jié)的稅收，盤活存量房市場，增加房源的有效供給來滿足市場中的旺盛需求，或許會是另一條有效的解決途徑。
“是否會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈或者是反彈的幅度有多大，這都不好說�！睆堃皇潜硎荆^望期間累積的需求將在12月份開始釋放。
對此，陳功也表示，很難判斷緊縮過后市場的反應(yīng)會有多大，交易萎縮受多種因素的影響，一旦其中某些誘因發(fā)生變化，比如政策趨于明朗等，在目前通脹和負(fù)利率背景下，很可能導(dǎo)致這段時(shí)間累積的購買力的釋放。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師指出，真正要防止和警惕的是，如果這次觀望被證明是短暫的，那么，北京樓市是否會像前幾次的觀望一樣，出現(xiàn)反彈性上漲？關(guān)鍵是看政府的有效供應(yīng)，其中包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的保障供應(yīng)，也包括其他商品房的有效供應(yīng)。
政府部門應(yīng)該給市場一個(gè)信心，即土地和商品房供應(yīng)是基本滿足市場需求的。
拐點(diǎn)并不遙遠(yuǎn)
“盡管目前北京房價(jià)的拐點(diǎn)還未出現(xiàn)，但也并不遙遠(yuǎn)�！睆堃J(rèn)為，北京房價(jià)拐點(diǎn)將在明年二季度出現(xiàn)。屆時(shí)，限價(jià)房將投放市場，加之利率、經(jīng)濟(jì)周期等各種因素形成共振，將促使房價(jià)向下。而北京房價(jià)的走向?qū)θ珖績r(jià)的影響是非常大的。
“日前，北京市國土局表示今年年底北京市商品住宅用地供應(yīng)將集中放量�！苯鹩筛嬖V記者，果不其然，根據(jù)北京市土地儲備中心統(tǒng)計(jì)資料顯示，11月1日—8日，共計(jì)成交土地7塊，其中住宅用地4塊，而今年前10個(gè)月的時(shí)間總共不過成交了52塊土地。
他表示，11月一周成交的土地比之前一個(gè)月成交的都多，年底土地放量已經(jīng)開始放閘。如果年底的這兩個(gè)月土地放量按計(jì)劃實(shí)施，無疑將會掀起土地供應(yīng)的高峰，不僅“地荒論”不攻而破，而且形成住宅供應(yīng)后將可以真正緩解供求關(guān)系，達(dá)到平抑房價(jià)的目的。因此，年底土地供應(yīng)的高峰或許將成為房價(jià)走勢的一個(gè)拐點(diǎn)。
不過，金育松也表示，盡管年底土地的集中放量，是對市場注入的強(qiáng)心劑，無論對于消費(fèi)者的信心以及平抑房價(jià)，都將起到積極的作用。但是，土地的開發(fā)畢竟還有1-2年的期限，對于自住型的消費(fèi)者而言，不必盲目觀望，在房價(jià)持續(xù)上漲的背景下，適時(shí)入市更為理性。
“談到房地產(chǎn)，大家有一個(gè)誤區(qū)，總是談房價(jià)，總是談房價(jià)下跌。實(shí)際上，房價(jià)穩(wěn)定才是我們所希望的。”陳功對記者表示，房子是一種資產(chǎn)，房價(jià)下滑對任何人都沒有好處。對已經(jīng)買房的人，房價(jià)下跌意味著資產(chǎn)貶值；而沒買房的人，看到房價(jià)下跌也不敢買，否則今天買明天跌，買的就是負(fù)資產(chǎn)。
他認(rèn)為，房價(jià)也不可能出現(xiàn)大幅下滑。首先，來自于真實(shí)需求的支撐，中國人口多，年輕人成家置業(yè)，首先就是要買房；城市化進(jìn)程這幾年也猛然提速，服務(wù)中心地城市如北京、上海、廣州等更是重中之重，有錢人大量涌入，都來買房，推高了這些中心城市的房價(jià)。
其次，來自于投資需求。陳功表示，房子既是消費(fèi)品又是資產(chǎn)，承載兩種需求。有錢之后就要買投資品，房子作為資產(chǎn)可滿足投資需求。
“此外，地價(jià)始終在高位也難以讓房價(jià)大幅下滑�！标惞χ赋�，房地產(chǎn)是個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從產(chǎn)業(yè)的角度來看，土地價(jià)格不可能下跌，房地產(chǎn)整體價(jià)格自然也不會大幅下滑。而地價(jià)之所以難以下跌是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗堑胤秸氖滓杖�，其會千方百�?jì)地推高土地價(jià)格。
對此，張寅表示，明年房價(jià)如果下降，硬著陸的可能性不大，可能會有一段時(shí)間的僵持期，但成交量會極度萎縮。(記者 謝麗佳）
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