萬(wàn)正國(guó)熱情地向記者遞上自己的名片———“深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司置業(yè)顧問(wèn)”，此時(shí)深圳的下午，氣溫28℃，他和4名同事站在公司門(mén)口的路邊，用希冀的眼光打量著行人。只要有人向房產(chǎn)展示窗注目超過(guò)10秒，他們就會(huì)立刻上前介紹。雖然，最近愿意聽(tīng)取他們建議的投資者已經(jīng)不像6月時(shí)那么門(mén)庭若市。
9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，其中規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
據(jù)此，深圳的房產(chǎn)市場(chǎng)上悄悄蔓延著這樣一個(gè)預(yù)言：由于政策環(huán)境的變化，深圳樓市可能回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。
[上半年的深圳]
樓市上演“深圳速度”
萬(wàn)正國(guó)和他的同事，十分熟悉“深圳速度”這個(gè)概念。
2005年之前，深圳以房?jī)r(jià)平穩(wěn)著稱(chēng)，從房地產(chǎn)的熱點(diǎn)詞匯中，找不到“深圳”兩個(gè)字。當(dāng)所有的人都在談?wù)撈渌蟪鞘械姆績(jī)r(jià)時(shí)，深圳更像一個(gè)局外人。
房?jī)r(jià)以每年5%左右的速度溫和而平靜地上漲幾年后，深圳人對(duì)樓市的審慎態(tài)度開(kāi)始悄然改變。2005年前后，“流動(dòng)性過(guò)�！背蔀槊枋鲋袊�(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢(qián)太多了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的解釋是：在貨幣市場(chǎng)上有超額供給時(shí)，人們會(huì)通過(guò)增加支出來(lái)調(diào)節(jié)，而這種支出通常會(huì)是投資而不是消費(fèi)。
前幾年深圳樓市的平穩(wěn)狀態(tài)，在新一輪房?jī)r(jià)上漲浪潮中徹底改變。深圳樓市轉(zhuǎn)眼間成為價(jià)格洼地，并以“火箭般的速度”再一次展示了“深圳速度”。在經(jīng)過(guò)2005、2006年連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，深圳的房?jī)r(jià)在2007年迎來(lái)新一輪全面上漲，僅今年上半年，深圳房?jī)r(jià)即暴漲了50%以上。
[下半年的深圳]
房?jī)r(jià)可能下降40%
然而進(jìn)入7月，深圳樓市以驚人的速度掉頭向下。
截至10月，深圳一、二手房成交量連續(xù)4個(gè)月下滑。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，10月份深圳二手住宅交易面積約21.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌兩成半，二手房均價(jià)13362元/平方米，環(huán)比下降11.5%。目前深圳二手房交易量只有高峰時(shí)期的三成。
可能正是因?yàn)榇�，中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智做出這樣的判斷：政策環(huán)境的變化，可能會(huì)使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%!
10月27日，深圳龍崗布吉的某知名開(kāi)發(fā)商下屬樓盤(pán)推出280套多層和小高層單位。推出時(shí)，多層平均標(biāo)價(jià)8300元/平方米，小高層平均標(biāo)價(jià)12000元/平方米。結(jié)果，實(shí)際出售時(shí)，不少多層的單位價(jià)格為7000多元/平方米，下降幅度達(dá)15%，小高層單位均價(jià)只有6000多元/平方米，下降幅度高達(dá)50%。
這樣的例證，在11月的深圳，還有不少。28℃的陽(yáng)光，擋不住置業(yè)代表萬(wàn)正國(guó)心底的絲絲寒意。
房產(chǎn)中介：一周能賣(mài)兩套房，就了不起
萬(wàn)正國(guó)經(jīng)歷了深圳樓市上半年的暴漲和入秋后的蕭瑟兩重境界。他的不少同行已經(jīng)離開(kāi)這個(gè)行當(dāng)，或者在不同的置業(yè)公司之間跳槽，以期待能再次重溫那段火爆的日子。對(duì)萬(wàn)正國(guó)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期如果一星期能賣(mài)兩套房子，就很了不起。
“上半年買(mǎi)房子的人的確多。因?yàn)橘I(mǎi)入之后過(guò)一個(gè)月一轉(zhuǎn)手，一套40平方米的房子最少也能賺10多萬(wàn)元吧�，F(xiàn)在，手里有房的人很少愿意降價(jià)掛出來(lái)。當(dāng)然，寶安那邊可能不太一樣，那里上半年漲得太兇。”信譽(yù)家房地產(chǎn)代理有限公司的顧問(wèn)張樂(lè)園曾經(jīng)操作過(guò)不少投資客的房子，最近他同樣也有點(diǎn)閑。
深圳市房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告分析，今年1月-6月，全市國(guó)內(nèi)購(gòu)房人購(gòu)房套數(shù)30889套，占總套數(shù)的92.75%，購(gòu)房資金377.25億元，占總資金的91.47%。境外購(gòu)房人(含港澳臺(tái))購(gòu)房資金35.17億元，占總資金的8.53%，其中港澳臺(tái)購(gòu)房資金30.28億元，占總資金的7.34%，外來(lái)購(gòu)房資金所占比例相對(duì)較小。
盡管市場(chǎng)上正悄然蔓延著年底深圳房?jī)r(jià)將暴跌40%的預(yù)言，萬(wàn)正國(guó)、張樂(lè)園，這兩名每天都和房子打交道的人卻對(duì)深圳未來(lái)房市依然充滿信心。“很簡(jiǎn)單，銀行貸出去那么多錢(qián)，如果投資者還不起抵押貸款把房子給銀行，而房?jī)r(jià)又暴跌下來(lái)，銀行不就吃大虧了么？”
炒房者：上半年瘋漲局面難再現(xiàn)
程森今年46歲，今年的上半年是他人生中的好時(shí)光�！�1月份的時(shí)候，我買(mǎi)了一套200多萬(wàn)元的。6月份拋掉，就是400萬(wàn)元�！彼貞洉r(shí)，臉上綻開(kāi)了笑容。究竟操作過(guò)多少這樣的房子，他只是含糊地說(shuō)，每年也就六七套，“不過(guò)，今年上半年的情況最好�！�
做了近7年的炒房者，對(duì)目前的深圳樓市，程森并未覺(jué)得慌張。成交量萎縮，房子難以出手，“但是這一帶的房租償還銀行的利息綽綽有余”。程森認(rèn)為自己的眼光并沒(méi)有錯(cuò)，只有那些盲目跟隨炒房大軍殺入寶安、龍崗等地樓盤(pán)的人才應(yīng)該感到比較大的壓力�！艾F(xiàn)在的情況，還沒(méi)有到讓我能忍痛割肉的時(shí)候。
深圳這么多年輕人，誰(shuí)不需要一套房子呢？管他是買(mǎi)還是租，只要有這些人，我就不會(huì)急著出手房子�！背躺瓐�(jiān)信，等第二套房房貸政策調(diào)整帶來(lái)的影響過(guò)去后，深圳的房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲。至于能否重現(xiàn)上半年的瘋狂局面，他笑著說(shuō),“機(jī)會(huì)常常只有一次。”
對(duì)這種市場(chǎng)行情，世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示，對(duì)自身經(jīng)濟(jì)狀況比較好的高端客戶(hù)而言，大多數(shù)的判斷還是長(zhǎng)期看漲，他們不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候出售。從手頭的情況來(lái)看，大部分信心還是比較足，會(huì)由掛盤(pán)改租，維持持有。
“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差的投資者�！彼硎�，這些人由于入市的時(shí)候已經(jīng)是市場(chǎng)最高點(diǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)走低，資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，開(kāi)始拋售手上的一些樓盤(pán)，轉(zhuǎn)向內(nèi)地或者珠三角其它城市。
針對(duì)目前深圳市場(chǎng)的低迷狀況，中原地產(chǎn)港澳研究中心認(rèn)為，市場(chǎng)變化的最直接因素就是房貸新政，從近期看，明顯抑制了購(gòu)房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)那些利用銀行貸款進(jìn)行兩套以上物業(yè)投資的群體，是一個(gè)打壓。由于年底將近，資金回籠因素可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張，經(jīng)營(yíng)壓力與日俱增，新推樓盤(pán)會(huì)充分考慮這一因素，在售價(jià)上作出適當(dāng)讓步以刺激成交。
當(dāng)?shù)厝耍悍績(jī)r(jià)上漲似乎不關(guān)己事
土生土長(zhǎng)的深圳姑娘小熊，住在寶安。她說(shuō)自己是“土著人”。上半年，深圳寶安房?jī)r(jià)的大幅上漲，并沒(méi)有給她帶來(lái)什么影響和改變。
“我們家的房子，是自己蓋的嘛。而且，現(xiàn)在看起來(lái)也不會(huì)拆遷到我家�！彼苌龠M(jìn)入深圳市區(qū)，除了華強(qiáng)北賽格廣場(chǎng)之外的其它地方幾乎連路都不認(rèn)識(shí)。“市區(qū)里外來(lái)人多，不過(guò)，可能以后結(jié)婚了，將考慮住到市區(qū)�！彼粗慨a(chǎn)公司外貼著的房屋價(jià)格，咋著舌頭，“好貴！不過(guò)以后嫁人的話，是男方買(mǎi)房子啦�！睆乃募业绞袇^(qū)，起碼需要一個(gè)小時(shí)。根據(jù)她的說(shuō)法，深圳的當(dāng)?shù)厝�，懶得到市區(qū)來(lái)，因?yàn)閷?duì)生活的看法不一樣，“在寶安的郊區(qū)，可以看見(jiàn)人們閑暇地聊天、打麻將。而在市區(qū)這里，每個(gè)人都是匆匆忙忙地趕路，忙著掙錢(qián)。”
外來(lái)者：租房，把深圳當(dāng)作驛站
唐軍5年前大學(xué)畢業(yè)南下東莞，2004年來(lái)到深圳，在今年年初，他在羅湖購(gòu)置了自己的住宅。“扎根在這里！”他是湖南人，說(shuō)話還帶著湘音。不過(guò)，他已經(jīng)是眾多落戶(hù)在此的白領(lǐng)之一�！跋裎疫@樣的的確不多，很多人可能在深圳工作一段時(shí)間就會(huì)離開(kāi)，去其它地方發(fā)展。所以，租房一族不在少數(shù)�！彼謶c幸，因?yàn)樗姆孔幼再?gòu)買(mǎi)之后價(jià)格一路上漲，從開(kāi)盤(pán)時(shí)的8000多元/平方米一直上漲到目前的13000元/平方米。
面對(duì)房市年底40%暴跌的預(yù)言，唐軍說(shuō)，“買(mǎi)了就是自己住。所以，價(jià)格漲還是跌，與我的關(guān)系并不是很大。”他現(xiàn)在關(guān)心的是房屋的裝修，因?yàn)槊髂昃鸵团雅e辦婚禮�！鞍鸭野苍谏钲�，總是希望有一套自己的房子。不過(guò)如果當(dāng)時(shí)要是按照現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格購(gòu)房，我還真要好好考慮，或許就會(huì)繼續(xù)租房租下去吧�！彼肓艘幌拢瑩]揮手說(shuō)，“該怎樣就怎樣吧。房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在誰(shuí)能說(shuō)得準(zhǔn)呢？”
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廣州樓市已降價(jià)
據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，9月27日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)明確實(shí)行提高購(gòu)房首付比例以及增加購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款利率政策。從房貸新政頒布后的“十一”黃金周開(kāi)始，廣州樓市降價(jià)聲不斷。同時(shí)，廣州“十一”熱門(mén)的城西某樓盤(pán)近日的價(jià)格比國(guó)慶期間普遍下跌1000元-2000元/平方米。而商品房“價(jià)漲量跌”甚至“量?jī)r(jià)齊跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸顯出來(lái)。樓市是否迎來(lái)了拐點(diǎn)呢？對(duì)此，專(zhuān)家“把脈”認(rèn)為，目前言之拐點(diǎn)為時(shí)尚早，但樓價(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已得到抑制，未來(lái)走勢(shì)尚需看宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和落實(shí)情況。對(duì)于深圳、東莞樓市，專(zhuān)家普遍認(rèn)為，價(jià)位緩慢下行將是“主旋律”。(記者郁瀟亮)
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