“我相信資金監(jiān)管新政實(shí)施后,會(huì)有一些不具備資金監(jiān)管資格的經(jīng)紀(jì)公司選擇資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管!痹缭6月中旬,北京開太物業(yè)交易保證專業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白鈞在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí),就曾對(duì)公司在二手房市場的表現(xiàn)寄予厚望,這家有三大外資銀行背景的公司,相信憑借其實(shí)力,一定能在市場中占據(jù)相應(yīng)的份額。
與白鈞持相同觀點(diǎn)的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)還有很多,可以為此提供佐證的是,在北京市建委公布的55家具備從事房產(chǎn)中介資金擔(dān)保業(yè)務(wù)資格的機(jī)構(gòu)中,資金擔(dān)保公司占到16家。
記者了解到,自6月25日起,北京市正式實(shí)施資金監(jiān)管新政,一些看好二手房市場的資金擔(dān)保公司摩拳擦掌,希望能在這個(gè)新興行業(yè)中分一杯羹。然而4個(gè)月過去,已有資金擔(dān)保公司開始選擇退出市場,他們不僅沒能拿到想象中的利潤,而且部分公司也未能拿到房產(chǎn)中介的一單。
在白鈞看來,不是這些公司不愿意推廣,而是資金監(jiān)管業(yè)務(wù)并沒有實(shí)現(xiàn)它降低交易風(fēng)險(xiǎn)、保障消費(fèi)者權(quán)益的最終目的。其中中宇匯通擔(dān)保有限公司已經(jīng)正式對(duì)外發(fā)布退市公示。
“我們希望能把資金監(jiān)管真正地做起來,從獨(dú)立的第三方角度保障買賣雙方的交易安全。”白鈞說,他希望中天置業(yè)的事情能讓有關(guān)部門反思,資金監(jiān)管的現(xiàn)狀能有所改觀。
資金監(jiān)管比重不到一成
“現(xiàn)在二手房交易中,通過經(jīng)紀(jì)公司走資金監(jiān)管的數(shù)量非常有限,大部分都是自行劃轉(zhuǎn)!币晃徊辉敢馔嘎缎彰慕(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,在試運(yùn)行階段,經(jīng)紀(jì)公司不清楚政策執(zhí)行的力度,大都盡量通過資金監(jiān)管成交,但在觀望一段時(shí)間后,發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管過戶時(shí)間太長,政府也并未提出強(qiáng)制性要求,在執(zhí)行上就有所松懈。
記者對(duì)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì),截至2007年12月1日,55家具備資金監(jiān)管資格的機(jī)構(gòu)已完成資金監(jiān)管的交易量僅為39套,正在進(jìn)行當(dāng)中的為164套。而同期二手房網(wǎng)上簽約的數(shù)量則高達(dá)14973套,遠(yuǎn)高于資金監(jiān)管的成交量。
“從我們公司的交易情況來看,建委所屬網(wǎng)站上公布的資金監(jiān)管成交量就是真實(shí)的交易情況。”一家具有資金監(jiān)管資格機(jī)構(gòu)的工作人員說。
2006年北京市二手房市場的整體成交量76000套,月平均交易量6333套。依據(jù)去年同期交易水平,今年6月25日正式實(shí)施資金監(jiān)管新政至今的五個(gè)月里,二手房的成交量至少有31000套,而同期通過資金監(jiān)管賬戶成交和正在交易過程中的二手房僅201套。
由以上數(shù)據(jù)可以看出,無論是資金監(jiān)管還是網(wǎng)上簽約的二手房,占總成交量的比重都不大!爱(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)傳聞,不通過網(wǎng)上簽約就不能過戶,所以大公司都將房源和交易情況在網(wǎng)上公示,但也有一些小公司不按規(guī)定操作。”經(jīng)紀(jì)公司的一位工作人員說。
“在資金監(jiān)管上,每個(gè)公司的操作程度都不一樣,有資金監(jiān)管資格的大公司要比無資金監(jiān)管資格的小公司成交比重大,沒有資格的小公司要想走資金監(jiān)管的話,還需要向其它公司支付一定的費(fèi)用。”一位只有兩家門店的經(jīng)紀(jì)公司老板私下告訴記者,他們公司的交易就都是通過私下劃轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)。
有知情人士透露,“從資金監(jiān)管新政執(zhí)行至今,工商銀行里的資金監(jiān)管賬戶中,沉淀資金總量最多時(shí)也只有數(shù)億元!
在北京市建委公布的資金監(jiān)管名單中,通過工商銀行成交的二手房套數(shù)在所有銀行中位居前列,占到總數(shù)的一半以上!耙员本┦鞋F(xiàn)在的房價(jià)水平計(jì)算,一套二手房的價(jià)格在100萬元左右,現(xiàn)階段已經(jīng)通過資金監(jiān)管賬號(hào)成交201套房子的成交額能達(dá)到2億元,這與我了解到的情況是一致的。”上述人士稱。
買賣雙方對(duì)資金監(jiān)管知之甚少
但最應(yīng)當(dāng)享受資金監(jiān)管新政益處的買賣雙方卻并不了解資金監(jiān)管新政的具體內(nèi)容。
張玉(化名)于2007年5月27日與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂房屋代理合同(當(dāng)時(shí)北京市已經(jīng)開始試運(yùn)行資金監(jiān)管),8月初與購房人簽訂房屋買賣合同,并在朝陽區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理完過戶手續(xù)。
“我的房子在朝陽區(qū)華龍美樹小區(qū),房子總價(jià)30萬元,買房人需要貸款,給了我9萬元的首付款,一直到9月中旬等買房人拿到房產(chǎn)證,我才收到全部的房款。當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司說,他們公司可以替買房人墊付錢,但要他多交幾千元的服務(wù)費(fèi)!睆堄裰再u掉房子就是因?yàn)橹庇缅X,但考慮到買房人的經(jīng)濟(jì)情況,張玉同意等待。
“我在朝陽區(qū)房屋交易中心辦理過戶時(shí),那里的工作人員告訴我,要30天才能回款給我,我以為這是資金監(jiān)管的要求!币恢钡2007年10月,張玉無意中發(fā)現(xiàn)自己居然簽訂有《存量房交易估算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》時(shí),才知道自己并沒有通過資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行交易,而花費(fèi)的時(shí)間卻與資金監(jiān)管并無兩樣。
與張玉不同,閻成(化名)通過經(jīng)紀(jì)公司購買一套位于豐臺(tái)區(qū)的房子,身為軍人他辦事非常謹(jǐn)慎,在熟讀二手房交易相關(guān)的文件后,決定一定要通過資金監(jiān)管交易。
“當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司的人和我說,房主認(rèn)為資金監(jiān)管回款時(shí)間太慢,要自行劃轉(zhuǎn)。但我并沒有妥協(xié),堅(jiān)持不通過資金監(jiān)管交易就不買房子。”在閻成的堅(jiān)持下,最終經(jīng)紀(jì)公司告訴他賣房人同意資金監(jiān)管。
由于此前的一些周折,在拿到房屋買賣合同后,閻成留了個(gè)心眼,他發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)公司給自己的打款賬號(hào)與建委網(wǎng)站上公布的該公司資金監(jiān)管賬號(hào)不一致,而經(jīng)紀(jì)公司的工作人員卻稱這是資金監(jiān)管賬號(hào)的子賬號(hào)。
“我算是一個(gè)相當(dāng)謹(jǐn)慎的人,在買房之前不僅看了許多文件,還咨詢專家,可即便如此,一些操作細(xì)節(jié)我還是沒有弄清楚!遍惓苫貞浧鹳I房經(jīng)歷時(shí)感慨萬千,他并不認(rèn)為買房人一定就會(huì)處在劣勢(shì)!叭绻f清楚自行劃轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn),大部分賣房人也不愿意承擔(dān)資金被卷走的風(fēng)險(xiǎn),只要經(jīng)紀(jì)公司和大家說清楚了,大部分人還是會(huì)同意資金監(jiān)管的。”
中介機(jī)構(gòu)缺乏操作積極性
“資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)不參與二手房買賣,沒有客戶信息,通過資金監(jiān)管成交的二手房數(shù)量少也正常!狈治鋈耸恐赋。
北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的公開信息顯示,截至2007年12月1日,通過資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)成交和正在處理過程中的二手房交易數(shù)量為4套,通過經(jīng)紀(jì)公司的為199套。
“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非不愿意說服客戶通過資金監(jiān)管交易,如果政府強(qiáng)制執(zhí)行我們肯定要遵照?qǐng)?zhí)行!蹦辰(jīng)紀(jì)公司的中層管理人員告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,現(xiàn)在北京市場二手房交易很活躍,有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司不需要占用大量的客戶資金,之所以不愿意說服客戶走資金監(jiān)管,是因?yàn)橘Y金監(jiān)管的交易時(shí)間太長。
“比如說朝陽區(qū)從過戶到發(fā)房本,整個(gè)流程操作下來至少要一個(gè)月的時(shí)間。”他說。
但另一位業(yè)內(nèi)人士卻持不同觀點(diǎn),他認(rèn)為經(jīng)紀(jì)公司缺乏積極性還與公司從資金監(jiān)管中得不到好處有關(guān),“經(jīng)紀(jì)公司開店的支出很大,運(yùn)營成本非常高,如果僅憑自有資金,要想實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張根本不可能,特別是對(duì)還在暗箱操作‘現(xiàn)金收購’房屋業(yè)務(wù)的公司,資金監(jiān)管凍結(jié)了客戶的錢,經(jīng)紀(jì)公司將失去押房的經(jīng)濟(jì)來源!
據(jù)透露,在實(shí)踐操作過程中,經(jīng)紀(jì)公司往往會(huì)以賣房人不同意為由,說服買房人放棄資金監(jiān)管。部分經(jīng)紀(jì)公司會(huì)通過公證處,買下房子但不過戶,再賣給買房人,買房人無奈之下只能接受自行劃轉(zhuǎn)的交易方式。
資金監(jiān)管為何留有余地?
盡管政府三令五申,資金監(jiān)管的執(zhí)行情況卻不容樂觀,有人認(rèn)為在政策制定初期就存在一些漏洞。
記者了解到,北京市執(zhí)行的資金監(jiān)管政策中規(guī)定二手房交易有兩種方式,一種是使用資金監(jiān)管專用賬戶,另一種則可由買賣雙方自行交易。
“考慮到北京地區(qū)的特殊情況,在現(xiàn)階段讓一些經(jīng)紀(jì)公司參與資金監(jiān)管,是符合過渡階段特點(diǎn)的。”早在資金監(jiān)管政策實(shí)施之初,相關(guān)主管部門的負(fù)責(zé)人在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)就表示,北京之所以執(zhí)行兩種資金劃轉(zhuǎn)方式,并讓經(jīng)紀(jì)公司在銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶,是在考察其它地區(qū)資金監(jiān)管模式后,結(jié)合北京當(dāng)?shù)靥卣髯龀龅臎Q定。
而在一些業(yè)內(nèi)人士看來,正是這兩種執(zhí)行方式留下的余地,讓資金監(jiān)管新政最終落入執(zhí)行難的困境中。
“也許政府主管部門之所以出臺(tái)互為補(bǔ)充的兩種方式,是為了讓行業(yè)能夠有時(shí)間適應(yīng)新政,但客觀上卻導(dǎo)致資金監(jiān)管新政執(zhí)行不力!卑租x在參與新政制定的討論中,就明確表示對(duì)執(zhí)行兩種操作方式的擔(dān)憂,他認(rèn)為大部分經(jīng)紀(jì)公司可能會(huì)選擇自行劃轉(zhuǎn)。
“在其它國家或地區(qū),政府鼓勵(lì)資金監(jiān)管,如果通過資金監(jiān)管進(jìn)行交易就能享受一些優(yōu)惠,而北京不是這樣的,如果通過資金監(jiān)管,交易雙方就必須等待更長的劃款時(shí)間!彼f,要想推廣資金監(jiān)管,一方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管的執(zhí)行力度,另一方面也要為執(zhí)行資金監(jiān)管的交易雙方提供便捷的服務(wù)。
“資金監(jiān)管有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn),保障資金安全。在二手房市場發(fā)展的初級(jí)階段,尤其需要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),必須完善資金監(jiān)管的交易細(xì)節(jié),縮短政策執(zhí)行的過渡時(shí)間,避免資金監(jiān)管政策長時(shí)間流于形式!眹鴦(wù)院發(fā)展研究中心林家彬副部長對(duì)記者表示。(張一鳴)