十幾個(gè)城中村開(kāi)發(fā)的“村證房”80%賣(mài)給市民
河北省石家莊市是城中村改造項(xiàng)目最多的省會(huì)城市之一。經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，目前石家莊“村證房”的房?jī)r(jià)已經(jīng)從最早的每平方米均價(jià)六七百元，上漲到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房?jī)r(jià)低30%甚至更多。近日記者在石家莊市采訪(fǎng)時(shí)了解到，目前石家莊的塔談村、留村、大郭村、岳村、于底村、大馬村等十幾個(gè)城中村都已開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售“村證房”，其中不少樓盤(pán)80%賣(mài)給市民，留給村民的不到20%。
去年新修訂并實(shí)施的《石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》規(guī)定，居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產(chǎn)證，并可進(jìn)行抵押貸款，從市區(qū)內(nèi)挑選出兩個(gè)村進(jìn)行“村證”轉(zhuǎn)“市證”試點(diǎn)。而非村民購(gòu)買(mǎi)的“村證房”將不能辦理這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。同時(shí)重申：一是村集體建設(shè)的房屋，只能出售給本村村民，不允許出售給市民或外村村民；二是村民購(gòu)買(mǎi)村集體土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋權(quán)屬證書(shū)后，只能在本村范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)。這個(gè)條例規(guī)定，給集體土地房屋辦理房產(chǎn)證，進(jìn)行正式權(quán)屬登記，從法律角度上表明了其身份的合法性。對(duì)于市內(nèi)有些村開(kāi)發(fā)建設(shè)并對(duì)外銷(xiāo)售的“村證房”，按照相關(guān)規(guī)定不在辦理房產(chǎn)證范圍之內(nèi)。一旦產(chǎn)生糾紛或要進(jìn)行拆遷，也不受相關(guān)法律的保護(hù)。
據(jù)專(zhuān)家分析，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的危害，從購(gòu)買(mǎi)者角度看，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，一旦遇到政府重新規(guī)劃和拆遷，一般情況下不予補(bǔ)償；“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)工程多承包給實(shí)力不大的小建筑商，房屋質(zhì)量問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。從國(guó)家角度看，“小產(chǎn)權(quán)房”省去巨額國(guó)有土地出讓金和土地、規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)費(fèi)，如作為商品房銷(xiāo)售，造成國(guó)有資產(chǎn)流失；城中村大肆自建、自賣(mài)“村證房”，以“小片開(kāi)發(fā)”為主，從而造成了“插花開(kāi)發(fā)”，這給城市統(tǒng)一規(guī)劃帶來(lái)麻煩，如果政府強(qiáng)行拆遷可能影響社會(huì)穩(wěn)定。
2006年6月18日，建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》明確表示：有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷(xiāo)售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋，這種“小產(chǎn)權(quán)房”不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，合法權(quán)益不受法律保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。
市民購(gòu)買(mǎi)心態(tài)：“能有個(gè)住的地方就行”
就在建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示發(fā)布后很短的時(shí)間內(nèi)，石家莊市房管部門(mén)暫�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”辦證試點(diǎn)工作，原因是“通過(guò)試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題很多，暫時(shí)沒(méi)有摸索出合適的解決辦法”，并重申集體土地上建起的“小產(chǎn)權(quán)房”只能在村民內(nèi)部流通，不能上市交易。河北省建設(shè)廳廳長(zhǎng)朱正舉也表示，嚴(yán)查集體土地上違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，嚴(yán)禁“村證房”對(duì)外銷(xiāo)售。2006年8月，石家莊市建設(shè)局會(huì)同相關(guān)部門(mén)徹查違規(guī)村民住宅建設(shè)項(xiàng)目，要求立即停工。同時(shí)，拆除其住宅售樓部，徹底清理售樓廣告。
而在高房?jī)r(jià)背景下，雖然一些購(gòu)房者知曉“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，“厚道”的開(kāi)發(fā)商也會(huì)如實(shí)承認(rèn)“村證房”身份，但城市中低收入消費(fèi)者還是爭(zhēng)著購(gòu)買(mǎi)，他們“不管那么多”，僅僅滿(mǎn)足“能有個(gè)住的地方就行�！睍r(shí)至今日，一些“小產(chǎn)權(quán)房”還打著“城中村改造”“舊村改造”“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村工程”的旗號(hào)對(duì)外銷(xiāo)售。
11月21日，記者在石家莊市開(kāi)發(fā)區(qū)宋營(yíng)鎮(zhèn)東仰陵村的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)——加洲陽(yáng)光采訪(fǎng)了解到，這里建有10幢7層的多層住宅樓，今年6月對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售對(duì)象不限，目前已經(jīng)售出80%，半年內(nèi)每平方米價(jià)格也漲了500元，達(dá)到2900多元，與其僅一路之隔的一個(gè)“大產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)——天然城均價(jià)為4000元/平方米。售樓小姐向記者說(shuō)明，“‘加洲陽(yáng)光’現(xiàn)在是‘村證房’”，但她承諾：“兩年內(nèi)保證能轉(zhuǎn)成‘市證’，明年5月交房時(shí)，如果‘市證’辦不下來(lái)，也能出具市房管局蓋章的產(chǎn)權(quán)證，而不是村委會(huì)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證�！庇浾弑硎緫岩蓵r(shí)，她解釋?zhuān)霸缭?001年，這塊地還屬于正定的時(shí)候由當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，目前正在辦理土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換手續(xù)�！�
記者采訪(fǎng)了解到，一些“村證房”開(kāi)發(fā)商常常對(duì)購(gòu)房者承諾，“幾年之內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)就能完全辦市證”，“將來(lái)只要補(bǔ)交土地出讓金，就可以由‘村證’變?yōu)椤凶C’”。不少市民想當(dāng)然地認(rèn)為，“城市在不斷發(fā)展，城中村土地早晚要變性，‘生米做成熟飯’，政府還能把樓房拆了不成？”所以，“明知山有虎，偏向虎山行”。
專(zhuān)家：小產(chǎn)權(quán)房已成全國(guó)性難以破解又必須破解之題
據(jù)記者了解，在國(guó)家叫�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”之前，石家莊市區(qū)各周邊“村證房”外售率高達(dá)當(dāng)年新房銷(xiāo)售的20%左右。與此同時(shí)，全國(guó)很多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。一些專(zhuān)家表示，不可否認(rèn)，主管部門(mén)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”下手有點(diǎn)晚，而且不夠有力。小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國(guó)性的難以破解又必須破解之題。
首先，對(duì)已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房”如何消化處理？不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響社會(huì)穩(wěn)定，是否補(bǔ)償，如何制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補(bǔ)繳土地出讓金？其次，主管部門(mén)采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，避免助長(zhǎng)頂風(fēng)違法，進(jìn)一步惡化形成無(wú)法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒(méi)有明令禁止。如果允許建設(shè)，帶來(lái)的不僅是規(guī)劃問(wèn)題，并且不可避免地流入“不要名分，有個(gè)窩住”的城市中低收入家庭。第三，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的市民往往會(huì)有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國(guó)家的政策動(dòng)向改變，賭國(guó)家的政策執(zhí)行力。
如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，將是一場(chǎng)體制、政策和民生的艱難博弈。專(zhuān)家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來(lái)完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問(wèn)題，也不能使用強(qiáng)迫手段簡(jiǎn)單處理不計(jì)后果。專(zhuān)家建議從以下幾方面入手：
第一， 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控幾年來(lái)效果不佳，充分說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，不少地方政府執(zhí)行力存在問(wèn)題，首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問(wèn)題。這本身就是一個(gè)工程浩大的政府改革問(wèn)題。不管?chē)?guó)家出臺(tái)什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩?/p>
第二， 對(duì)土地制度進(jìn)行改革并完善相關(guān)法律。農(nóng)村集體土地未來(lái)的發(fā)展方向和現(xiàn)實(shí)沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進(jìn)行簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)法真正解決村民、集體、國(guó)家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對(duì)農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問(wèn)題。對(duì)土地制度應(yīng)該進(jìn)行改革，包括國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個(gè)人、集體、國(guó)家三者的利益關(guān)系，形成一套切實(shí)可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國(guó)特色社會(huì)主義土地制度。
第三， 對(duì)于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)涉及腐敗問(wèn)題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對(duì)于違規(guī)購(gòu)買(mǎi)村民住宅的客戶(hù)應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處罰以維護(hù)法律和政策的尊嚴(yán)。
另外，凡購(gòu)入村證房的外戶(hù)，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補(bǔ)交差額利益，對(duì)村干部及開(kāi)發(fā)商實(shí)行嚴(yán)格處罰手段，以期達(dá)到目的：使開(kāi)發(fā)商、村干部、購(gòu)房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。(洛濤 王民)
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