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　　“中央政府陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)市場的利好政策，以及十幾個省市先前出爐的眾多救市主張，并不意味著開發(fā)商就可以停止降價促銷的腳步，如果將政策比作及時雨的話，開發(fā)商的審時度勢進(jìn)行讓利才是救命稻草�！币晃婚_發(fā)商評論政策救市時做了以上陳述。

　　年關(guān)將至，面臨年底的企業(yè)支付季，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈極度緊張，面臨斷裂危險。紛紛通過引進(jìn)外部資金，減少成本開支，增加銷售收入等方式解決資金壓力。引進(jìn)外部資金、減少成本開支這兩條解決之路難度較大，僅適用于規(guī)模較大、品牌知名度較大的企業(yè)。對于大多數(shù)的開發(fā)商來說，唯有從增加銷售收入這個方法入手，才是解決當(dāng)前資金壓力，度過樓市寒冬的最佳途徑。

　　開發(fā)商為了保持項目的銷售速度，往往會采用一些促銷方式，常用的促銷手法主要有價格讓利法和風(fēng)險保障法兩種。價格讓利的促銷方式包括折扣優(yōu)惠、特價房源、買房送禮、活動促銷、抽獎促銷、直接降價等；風(fēng)險保障法包括無條件退房、試住、自由換房、以舊換新和保價計劃等方式。那么，在北京市場上，開發(fā)商都進(jìn)行了哪些“自救”呢？

　　●招數(shù)一：精裝改毛坯房價不變

　　去年年底，北京東四環(huán)項目沿海賽洛城四期以“美利山”新案名入市，價格由原來的16000元/平方米調(diào)整為13000元/平方米，掀起了京城樓市促銷潮流。而該項目在對外銷售時并不承認(rèn)自己是北京第一個降價的樓盤，而是將以往的精裝修改成毛坯房銷售，一下子降低了項目的單價，使得13000元/平方米的價格在百子灣區(qū)域具有了絕對的競爭力。

　　眼下，很多樓盤的銷售策略已經(jīng)調(diào)整為精裝改毛坯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，其實大型樓盤的精裝修成本與普通家裝成本相差甚遠(yuǎn)，大單采購?fù)�往折扣非常低，每平方米超過1000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很高了，樓盤將項目拿裝修說事兒把價格降低，其實就是變相降價，總之得到實惠的還是買房人。

　　●招數(shù)二：無理由退房

　　繼今年6月，東亞新華公司旗下位于南三環(huán)馬家堡的三環(huán)中心推出“無理由退房”取得成功后，在客戶的強(qiáng)烈要求下，從8月份開始，該公司的另一項目，位于回龍觀的東亞上北中心也推出“無理由退房”銷售，無疑為低迷的樓市銷售市場帶來了積極的作用。一個多月后，東亞三環(huán)中心取得周均銷售60套的佳績，特別是得到實惠的購房人對此更是趨之若鶩。為此，東亞新華公司的東亞上北中心再次推出這一舉措，對偏好于在北城置業(yè)的購房者提供放心的購房機(jī)會。

　　與潘石屹當(dāng)年首創(chuàng)“無理由退房”面對著方興未艾的市場不同，對于謹(jǐn)慎投資的買房人來說，能有一個退出機(jī)制無疑是最好的保障，雖然東亞上北中心在退房理由上有種種限制，但起碼表明了開發(fā)商對產(chǎn)品的足夠信心。

　　●招數(shù)三：迎接團(tuán)購

　　上周末，一個名為“萬人購房大行動”的團(tuán)購集體在北京某樓盤與開發(fā)商進(jìn)行買房談判，最終，由于開發(fā)商只給99折優(yōu)惠，使這次“北京有史以來最大團(tuán)購行動”無疾而終。但從開發(fā)商配合的角度上看，團(tuán)購行為在銷售低迷的樓市狀態(tài)下已經(jīng)成為一種促銷手段。購房團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“團(tuán)員”能夠聯(lián)合在一起買房，主要目的就是希望開發(fā)商看中強(qiáng)大的需求量，能夠降低姿態(tài)給出合理價格，雖然此次團(tuán)購未能如期所愿，但還有很多開發(fā)商對這項舉措持歡迎態(tài)度。

　　而團(tuán)購的受益者、珠江帝景的負(fù)責(zé)人對記者說，十一黃金周期間，該樓盤接待了兩個團(tuán)購集體，簽約額接近一個億，最重要的原因就是開發(fā)商進(jìn)行了一定幅度的讓利，“畢竟大單簽約能使項目盡快回籠資金，實際上比一套套賣強(qiáng)得多，”負(fù)責(zé)人如是說。

　　●招數(shù)四：滯銷項目轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　尋求合作

　　前不久,來自上海的一個財團(tuán)以資金參與的形式與北京霄云路項目波菲特行政公寓合作，拿下該項目的銷售權(quán)，而且以20000元/平方米的“低價”入市，此舉牽動了諸多滯銷項目的神經(jīng)，據(jù)該財團(tuán)代表夏先生介紹，目前北京有幾家項目正在尋求與他的合作，開發(fā)商由于資金短缺，非常需要外來資金以解燃眉之急。而一些外來資金看好北京樓市的長期效應(yīng),因此,抄底、重組、促銷成為這些資金進(jìn)入北京市場的三部曲。

　　●招數(shù)五：“練內(nèi)功”提高附加值

　　作為CBD居住花園，百子灣提出了“CBD核心居住區(qū)”的全新概念。金都杭城是百子灣在售樓盤中定位最高端的精品項目，新開盤的“御江南”并沒有跟風(fēng)降價，而是將產(chǎn)品品質(zhì)提升，擁有3萬平方米的私家園林，20個園林主題景觀和4000平方米多功能會所，引入了公館式的服務(wù)理念。住宅外墻采用只有高檔公建才使用的金屬鋁板，具有冬暖夏涼的功效，在住宅結(jié)構(gòu)體系、墻體材料體系、建筑節(jié)能方面有十多項先進(jìn)科技突破。

　　而有的項目直接將原先設(shè)計一般的環(huán)境、園林重新推倒重做，目的就是要以較小的損失保持住價格不落。而有的項目將原來的毛坯房升級為精裝修帶家電，而價格保持不變，增加產(chǎn)品的附加值是該策略的核心所在。

　　●招數(shù)六：實物補(bǔ)償差價

　　前不久，北京東部項目華業(yè)玫瑰郡提出“差額補(bǔ)償”的做法，即把項目降價帶給買房人的損失，用差價進(jìn)行補(bǔ)償。具體模式是以車位加現(xiàn)金的形式。比如買房人的房產(chǎn)縮水20萬，那么開發(fā)商將送給買房人一個價格為15萬左右的車位和5萬的現(xiàn)金，這種做法雖然引來同行的普遍質(zhì)疑，但卻受到了大多數(shù)買房人的認(rèn)可。而新開盤的項目則早早就將車位承諾送給買房人以吸引眼球。比如長江實業(yè)開發(fā)的低密度大盤譽天下，100多平方米、能放入三輛車的車位吊足了買房人的胃口。(張艦)