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2008年的樓市,在一片寂靜的觀望中,“剛性需求”恍然不見。然而,自2008年10月底以來,在強有力的政策推動中,購房者對市場的預(yù)期正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。2009年,購房者最為期待的就是,我們可以買房了嗎?
安靜等待,還是勇敢出手?
福州市民林顯旺和陳蘇永在2008年都是觀望者,所不同的是,人到中年的林顯旺家里有著數(shù)十萬元積蓄,而陳蘇永年近30,新婚不久,福州一家大企業(yè)的白領(lǐng),事業(yè)前景看好,但眼下腰包欠豐。
“2008年2月,我結(jié)婚時沒有買房!标愄K永說,“理由很簡單,當時的福州房價完全超出了我的承受能力!本瓦@樣,陳蘇永在租來的新房里觀望等待。陳蘇永有一批大學(xué)同學(xué)留在北京工作,他們都是開發(fā)商眼中標準的“剛性需求”,但他們幾乎都選擇租房,在觀望中等待。
2008年底樓市的回暖信號讓陳蘇永心生了買房的念頭,“很多地段的房子與去年同期相比,房價下調(diào)的平均幅度達30%!倍钭屗膭拥氖,“一些感覺可以的地段的房子在實行特價促銷,價格似乎已經(jīng)變得很實惠了。”但他至今仍在觀望中徘徊!案V菔幸恍﹨^(qū)域的房價可能還會繼續(xù)下降,現(xiàn)在買一套三室兩廳的貸款一定會透支下半輩子更多的收入!
同樣感受到樓市暖意的林顯旺卻結(jié)束了觀望,他謹慎地買下了市中心一處繁華地段的新房改善自住!案V菔猩唐贩烤鶅r回到了2007年初7000元/平方米的水平,加上購房貸款利率降低、稅費減免,現(xiàn)在買一套房月付房貸比過去少付三成!绷诛@旺說,之所以選擇繁華地段的房子,是因為“這里的房源少,保值能力強”。
閩江學(xué)院的一位房地產(chǎn)專家認為,目前,由于大部分購房者仍在觀望中期待,回暖有很強的階段性色彩。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)則判斷,今年春節(jié)將來得比較早,春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季,再加上親朋好友此時聚會互相了解情況,各種嚴峻的信息加速傳播,從而影響到購房者對房價的預(yù)期。2009年初,房地產(chǎn)市場行情“返寒”也不是沒有可能的。
房價還有多少回落空間?
2009年,多數(shù)城市的房價存在或多或少的回落空間。這應(yīng)該能夠讓觀望中的陳蘇永們有更多的盼頭。
目前,福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤在降價促銷,而福州市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在醞釀新一輪的降價。在這一輪降價過程中,開發(fā)商可能會把過去臨時采用的促銷特價轉(zhuǎn)變?yōu)槌B(tài)的銷售價格。
“最近,在福州大學(xué)城附近的一樓盤推出五樓以下房源特價促銷,單套房的最高總售價20萬元以內(nèi),可惜等我趕過去的時候,該樓盤的特價房已被搶購一空!标愄K永說。
就房地產(chǎn)市場本身而言,空置房的增加使市場對房價繼續(xù)下降的預(yù)期更加明顯。
竣工一年以上的房子多數(shù)空置幾乎讓福州市正在開發(fā)的金山新城成了一座死氣沉沉的“空城”,這意味著建筑資源的嚴重浪費和開發(fā)商資金的大量占用。隨著房地產(chǎn)市場銷售量下滑和新建商品房的大量入市,空置率繼續(xù)上升不可避免,對開發(fā)商來說,資金短缺危機將更進一步加重,甚至一部分在建項目有可能成為“爛尾樓”。
據(jù)國家統(tǒng)計部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2008年9月底,全國商品房空置面積為1.3億平方米,僅過兩個月,全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。2008年底,全國商品房空置面積可能會超過1.4億平方米。
福建省發(fā)展研究中心一位不愿透露姓名的研究人員認為,鑒于目前許多地方房價調(diào)整仍不充分,2009年將繼續(xù)走低,其中一二線大中城市房價將出現(xiàn)幅度較大的降價。
易居中國的房地產(chǎn)報告顯示,2009年,東部地區(qū)房價將進入深度調(diào)整期,房價理性回落的趨勢明顯;中部地區(qū)情況分化,房價有漲有落;西部地區(qū)房價下調(diào)的空間較小。
“政府強有力的保障性住房政策也是影響房價下調(diào)的重要因素!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者,“北京房價降的幅度大,成交量多,也是因為政府前幾年的保障性住房入市所形成的價格信號作用!
2008年底公布的規(guī)模達4萬億元經(jīng)濟刺激政策,將9000億元的份額投向保障性住房市場?梢灶A(yù)見,今后相當長的一段時期,全國許多城市將迎來保障性住房的建設(shè)高潮!伴_發(fā)商在新的市場環(huán)境下,務(wù)實地減小房價泡沫,使其接近消費者的預(yù)期,市場的剛性需求就會被逐漸釋放出來。”福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人認為。
購房佳期是何時?
2009年是否就是購房的好時機呢?
易居中國的房地產(chǎn)報告預(yù)測,2009年,全國商品住房的成交量依然在低位徘徊,全年成交價格比2008年將出現(xiàn)負增長。2010年,全國樓市觸底反彈的可能性最大。由此看來,排除房價的區(qū)域差異因素,2009年不失為購房的佳期。
專家分析,在低迷市場中,有幾類樓盤最有可能實現(xiàn)熱銷。第一類是打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強的號召力,而且大盤社區(qū)配套完善,尤其是促銷力度較大,很容易獲得購房人的認可。第二類是超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領(lǐng)居住需求的超小戶型產(chǎn)品,獲得市場追捧。第三類是近郊經(jīng)濟型房源。
陳國強告訴記者,近一段時間以來,北京許多開發(fā)商有一種“降價之后才了解北京市場剛性需求深不可測”的感嘆。“被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放,必然會引起整個房地產(chǎn)市場的繁榮。由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中處于舉足輕重的地位,所以必然會起到推動經(jīng)濟增長的作用!
“剛性需求的歸來將有一段比較漫長的路。從房價的理性回歸到剛性需求的歸來,這期間是有一個價格的臨界點。當房屋價格回歸到多數(shù)消費者普遍接受的水平同時符合大眾預(yù)期時,剛性需求的井噴就會顯現(xiàn)。”景乃權(quán)認為。
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