2005年“國(guó)八條”出臺(tái)不久，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一片愁云慘霧，紛紛噤聲。連續(xù)兩年的博鰲論壇，幾乎成了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的論壇，開(kāi)發(fā)商要么不參加，要么只談自己那點(diǎn)事。
兩年之后，博鰲論壇上地產(chǎn)界的大腕仍然不多，但原因卻已大不相同。從害怕到不屑，開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀調(diào)控的態(tài)度，已經(jīng)轉(zhuǎn)了180度的彎�！氨緛�(lái)有些開(kāi)發(fā)商都要死掉了，結(jié)果一宏觀調(diào)控，反倒發(fā)了財(cái)了！”“宏觀調(diào)控效果并不明顯�！毕襁@類話，在本次論壇上幾乎隨處可見(jiàn)。不僅是開(kāi)發(fā)商，專家們同樣也在對(duì)一年來(lái)的政策進(jìn)行反思。之所以出現(xiàn)這種情況，其原因，盡管宏觀調(diào)控本意是抑制房?jī)r(jià)迅猛上漲，但剛性需求使開(kāi)發(fā)商成了得了便宜賣乖的受益者。
宏觀調(diào)控效果不彰，公認(rèn)的原因有：保障用房沒(méi)有到位、有效增加供給不夠等方面。但是，最重要的原因，則是來(lái)自于土地的價(jià)格上漲。
土地價(jià)格上漲來(lái)自兩個(gè)方面，一方面土地招牌掛制度直接推高了地價(jià)，增加了土地成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)水漲船高。房?jī)r(jià)與地價(jià)，本來(lái)就是雞生蛋蛋生雞的問(wèn)題，房?jī)r(jià)高，土地自然增值；地價(jià)漲，房?jī)r(jià)與時(shí)俱進(jìn)。作為城市管理者，地方政府要獲取房地產(chǎn)的發(fā)展成果，除了稅費(fèi)就是地價(jià)，地價(jià)也是地方財(cái)政的主要來(lái)源之一。如果說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在土地招牌掛前后沒(méi)有發(fā)生大的變化，那么房?jī)r(jià)上漲，應(yīng)該主要來(lái)自土地的成本增加。當(dāng)然，許多開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也是明顯增加。
另一方面，我們對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控仍然延續(xù)了對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期的處理方式，壓土地，嚴(yán)信貸。在加上開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力提前，需求壓力增大，房?jī)r(jià)飛漲。
這些來(lái)自土地方面的因素，表面上推高了房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商發(fā)了意外之財(cái)。
在房?jī)r(jià)的另一端，購(gòu)房者同樣在進(jìn)行著博弈。由于對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期較高，導(dǎo)致本來(lái)暫時(shí)不需要購(gòu)房的消費(fèi)者也提前進(jìn)入了購(gòu)房大軍。預(yù)期的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了可能的風(fēng)險(xiǎn)，等于機(jī)會(huì)就在眼前，沒(méi)有人愿意放棄。
本來(lái)在場(chǎng)上吹哨的政府部門(mén)實(shí)際上更加左右為難。往前是錯(cuò)，放棄又擔(dān)心前功盡棄，左右為難。但是，無(wú)論如何，政府部門(mén)作為當(dāng)事者和審判者，是唯一掌握破解這一困境鑰匙的一方。(王子鵬)
