過去兩年來，政府針對房地產市場的宏觀調控手段可謂嚴厲，然而全國房價依舊繼續(xù)呈現(xiàn)加快上漲態(tài)勢。國家統(tǒng)計局昨日公布的數據顯示，第三季度70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%，新建住宅價格上漲9%。這一數字達到了近年來的最高點。這表明，政府未來的調控任務還很艱巨。
房價為什么難以“降伏”？有人利用市場供求理論來分析中國房地產市場的價格現(xiàn)象，認為價格快速上漲就是因為供求矛盾加大，嚴重供不應求所致。實際上，供求的不平衡只是表面現(xiàn)象，更核心的原因在于消費者對市場的預期。
我們并不否認供求關系本身對價格的重大作用，但供求量的變化是“現(xiàn)在量”，而預期是“未來量”，人們現(xiàn)在的購買行為往往是著眼于未來，從這個角度看，市場預期的變化往往對房地產的價格產生重大影響。投資者投資房產的目的是什么？當然是為了以后賣出獲利。自住者購買的目的雖然首要是解決居住問題，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消費者預期未來房地產市場走下坡路，價格回落，那么絕大部分的投資者和較大部分的自住者會選擇觀望。這種情況出現(xiàn)后，房地產行業(yè)的諸多非理性行為會得到抑制。
在過去的兩年里，盡管政府通過各種強力措施，試圖改變房價不斷上升的態(tài)勢，但市場普遍的預期卻是未來市場價格會漲，而不是跌，這與政府的意愿和“穩(wěn)定價格”的調控目標形成錯位。當然，這并不說明政府沒有能力影響市場，關鍵是產生影響的方法、方式、手段是否完全到位或對路。在目前房價依舊不斷上升的條件下，政府在努力調控供求的同時，還要采取有效的措施，改變消費者對房地產市場的預期——如此，或會有助于達到調控目標。
回顧近兩年來政府出臺的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通過正式文件直接干預市場，規(guī)定了市場投資主體的投資范圍以及產品規(guī)格，然而房地產開發(fā)商卻不會完全依循政府意志，而更多地通過考量利益來決定其投資行為。這種政策傳導與執(zhí)行的錯位會導致該政策的效果打折扣。最新的統(tǒng)計顯示，上半年符合“90/70”政策的住宅投資只占總住宅投資的19.5%，與政府的調控目標相差甚遠。投資的減少導致了市場供應的減少，消費者對房價的預期自然是會更高。
另一類政策是在生產和流通環(huán)節(jié)加稅。眾所周知，政府通過增稅的手段并不必然影響需求。在房地產市場中，由于稅賦轉嫁的作用，新增加的稅收往往也會提高購房者的負擔，這種負擔有時候反而推升房價。同樣，收緊住宅土地供應的政策直接導致開發(fā)商對獲取土地的恐慌，一些地產類上市企業(yè)由于融資成本較低，更使得全國各地“地王”頻出。土地價格的急速上升恰恰給了消費者明確的房價上漲的信號。
要改變各地房價繼續(xù)上揚的尷尬現(xiàn)狀，政府部門當前一個更為重要的任務，就是努力通過有效的措施來改變人們對未來市場供求的預期，從而達到穩(wěn)定甚至降低房價的目的。值得注意的是，政府最近出臺的若干政策和措施已然出現(xiàn)了新的亮點，即通過連續(xù)出臺重量級的調控措施，力圖改變市場預期。事實上，不少一線大城市的房地產市場先后進入了調整狀態(tài)。我們從這些措施當中，可以清晰看到此輪宏觀調控的軌跡。
首先是24號文的發(fā)布。該政策強調政府的住房保障責任，著力解決低收入家庭的住房問題。這樣的政策至少可以解決一部分低收入家庭的難題，避免所有的消費者都擠在商品房市場，從而引發(fā)供需矛盾。
其次，是提高第二套房首付比例和利率水平。房貸新政直接針對的是住房投資(機)者。通過限制銀行對購房者的資金支持，來影響未來一段時期的市場供求關系，從而達到降低價格預期的目的。這一措施顯然要比壓縮開發(fā)商融資渠道的措施更為有效。
第三，是物業(yè)稅將來的“空轉實”。和以前在生產流通環(huán)節(jié)加稅不同，物業(yè)稅是保有環(huán)節(jié)的稅賦。任何炒房者都因此而顧忌到囤房的成本。同時，物業(yè)稅的征收，必然要代替土地出讓金的征收。物業(yè)稅的“空轉實”，會對未來市場預期產生重大影響。當然，物業(yè)稅真正的全面征收還需時日，但政府在當前階段大力宣傳這個事情，其目的正是提醒消費者須冷靜面對當前火熱的市場。
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