深圳 大開發(fā)商低價(jià)傾銷新盤
個(gè)別入市價(jià)低于同區(qū)域此前新盤2000元/平米；二手房交易量?jī)r(jià)雙跌
位于深圳南山區(qū)蛇口的半島城邦，去年初售價(jià)為9000元/平米，今年6月漲至4萬元/平米。但是11月21日記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤有很多單位的掛牌價(jià)都不足2萬元/平米。深圳一些此前炒作熱烈的區(qū)域，近期的二手房?jī)r(jià)格明顯下跌。資料圖片
11月13日，深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳樓市暴露在聚光燈下。實(shí)際上，中天置業(yè)的倒下只是冷清的深圳樓市危機(jī)的一個(gè)集中爆發(fā)。
7月以來，深圳二手房成交量持續(xù)下降，成交價(jià)格也緩慢下跌。一手房市場(chǎng)也是成交低迷，新盤入市當(dāng)日成交普遍只有兩三成。臨近年底，一些大開發(fā)商帶頭采取了低價(jià)入市策略，換取樓盤的快速銷售。同時(shí)，雖然大開發(fā)商的在售項(xiàng)目沒有降價(jià)，但是出現(xiàn)了中小開發(fā)商大幅降價(jià)的案例。
10月二手房成交量?jī)H為6月的兩成
二手市場(chǎng)的拐點(diǎn)從今年7月開始出現(xiàn)。導(dǎo)火索是7月3日深圳13部門聯(lián)手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出自8月1日起，實(shí)行二手房新版《買賣合同》和《居間合同》，同時(shí)透露將按評(píng)估價(jià)征收二手房個(gè)稅。其后，7月9日，深圳出臺(tái)限制港人購(gòu)房的政策。緊接著，7月17日，深圳市地稅局披露，擬在9月底前一攬子出臺(tái)二手房?jī)r(jià)格評(píng)估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)。一系列組合拳立竿見影，讓深圳樓市開始由狂熱轉(zhuǎn)向冷靜，
雪上加霜的是，從7月開始，深圳大部分銀行對(duì)二手房個(gè)貸實(shí)行緊縮，這種緊縮政策在8月份更加嚴(yán)重，很多二手房買家貸不到款，二手房市場(chǎng)成交急劇下降。9月27日，壓垮駱駝的最后一根稻草來臨，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自10月起完全進(jìn)入冰河期。
來自深圳最大的地產(chǎn)中介深圳中原的數(shù)據(jù)顯示：10月份深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平米。而6月份時(shí)，為12100套及101.4萬平米，10月成交套數(shù)及面積僅分別相當(dāng)于6月時(shí)的23%、22%。
在此過程中，二手房的持續(xù)冷清也傳導(dǎo)至一手房市場(chǎng)。7月底開始，深圳一手房銷售逐步降溫，火爆的開盤場(chǎng)面不復(fù)存在，開盤售罄也成為遙遠(yuǎn)的回憶，售出五成變成好成績(jī)。到了10月份，深圳有14個(gè)項(xiàng)目推出，除了個(gè)別項(xiàng)目低價(jià)開盤銷售較好外，大部分項(xiàng)目開盤銷售僅為兩三成，這種現(xiàn)象迄今仍在延續(xù)。
熱點(diǎn)區(qū)域二手樓價(jià)四個(gè)月間最高跌一半
“這幾個(gè)月坐了一次過山車�！绷窒壬硎�，他年初在深圳寶安中心區(qū)買了一套房，價(jià)格1.2萬元/平米，到了6月時(shí)，最高漲到1.8萬元/平米，如今又跌回到1.3萬多元/平米。
更典型的是婁先生的經(jīng)歷。2006年初，婁先生在深圳南山區(qū)蛇口的半島城邦，以9000元/平方米的價(jià)格投資了一套房，到今年6月，價(jià)格已經(jīng)攀升至4萬元/平米。6月份，婁先生以4.2萬元/平米放盤，未售出。如今，記者未獲知婁先生是否售出了此套房產(chǎn)，但是11月21日記者發(fā)現(xiàn)，半島城邦有很多單位掛牌價(jià)都不足2萬元/平米。
目前，或是出于落袋為安，或是出于還貸壓力，一些投資者開始降價(jià)拋售，這在前期炒作最熱烈的區(qū)域，如寶安、南山等表現(xiàn)得尤為明顯。來自中原深港研究中心的資料顯示。10月份，南山區(qū)二手房成交均價(jià)相比6月，下降幅度在12%以上，寶安區(qū)從7月到10月，二手房?jī)r(jià)降幅也超過13%。
“上半年漲得太快，二手房?jī)r(jià)有回調(diào)的需要�！鄙钲谑廊A地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平表示，目前全市二手房成交均價(jià)都在降，前期投資比例高，炒作厲害的區(qū)域降得多，自住客多的區(qū)域相對(duì)比較穩(wěn)定。
大開發(fā)商在售項(xiàng)目仍堅(jiān)挺，中小開發(fā)商降價(jià)
11月10日，位于龍崗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均價(jià)8500元/平米開盤，定價(jià)低于周邊區(qū)域前期新盤2000元/平米，結(jié)果開盤售出六成。此前的10月27日，中海地產(chǎn)位于龍崗的大山地項(xiàng)目，最低單價(jià)僅6000多元，當(dāng)天售出九成。10月20日，萬科金域東郡以均價(jià)7500元/平方米開盤，當(dāng)天售罄。
萬科、中海、招商這幾個(gè)盤的價(jià)格均未超過1萬元/平米，定價(jià)大大低于市場(chǎng)的預(yù)期，極大地吸引了人氣。萬科金域東郡甚至成為7月以來深圳惟一一個(gè)開盤售罄的項(xiàng)目，中海大山地售出九成的業(yè)績(jī)也僅次于萬科金域東郡。而招商依山郡則是深圳樓市11月開盤銷售率最高的樓盤。
“現(xiàn)在是大開發(fā)商舉起了價(jià)格屠刀，其低價(jià)入市策略將給中小開發(fā)商很大的壓力�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士表示，不排除會(huì)有越來越多的開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步。有更激進(jìn)的業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說，“現(xiàn)在是大莊家開始出貨了，小莊家要跟著跑，樓市已經(jīng)進(jìn)入下降通道�！�
據(jù)記者了解，目前大開發(fā)商的新項(xiàng)目低價(jià)入市，但其在售項(xiàng)目的價(jià)格仍維持堅(jiān)挺。不過，一些中小開發(fā)商的在售項(xiàng)目也開始降價(jià)。就在招商依山郡開盤不久，同處龍崗中心城的另一個(gè)在售項(xiàng)目，在深圳網(wǎng)絡(luò)媒體主頁(yè)上掛出了“四房送10萬、三房送6萬—8萬、兩房送3萬”的廣告。迄今為止，這是深圳樓市今年第二個(gè)公開大幅降價(jià)的樓盤，第一個(gè)出現(xiàn)在十一黃金周期間。
觀點(diǎn)碰撞
新盤低價(jià)入市策略蔓延
“品牌開發(fā)商對(duì)政策、對(duì)整體形勢(shì)的把握更強(qiáng)，他們的定價(jià)策略其實(shí)給了市場(chǎng)明確信號(hào)�！鄙钲谏缈圃撼鞘羞\(yùn)營(yíng)中心主任高海燕表示，會(huì)有越來越多的開發(fā)商選擇低價(jià)入市策略，“既然有人開了頭，就會(huì)有連鎖反應(yīng)�！�
有房地產(chǎn)商透露，臨近年底，開發(fā)商也面臨各種年關(guān)壓力，比如年終結(jié)算、年度銷售任務(wù)等。明年房貸重開后，市場(chǎng)能否回暖還很難說，在此情況下，會(huì)有越來越多的開發(fā)商，抱著落袋為安的心態(tài)，在價(jià)格上做出讓步。據(jù)記者了解，近期，深圳龍崗坑梓一新盤，預(yù)計(jì)將以均價(jià)不足6000元/平米入市，有望創(chuàng)造深圳年內(nèi)新盤價(jià)格最低紀(jì)錄。
兩極分化愈趨嚴(yán)重
10月以來，深圳全市新推項(xiàng)目的開盤成交率分化十分嚴(yán)重，符合首次置業(yè)者以及自用人群需求的產(chǎn)品，如價(jià)格合理的2房、3房十分搶手，而面積偏大的中高檔住宅則少人問津，成交十分低迷。
龍崗中心城一項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)則表示，未來深圳樓市兩極分化將非常明顯，“物超所值的，不降價(jià)也有人買，物有所值的，也受追捧。只有那些以前是搭順風(fēng)車的，即使降價(jià)也賣不動(dòng)。”
明年4月或回暖
“保守點(diǎn)的估計(jì)，要到明年五一前才能有明顯好轉(zhuǎn)�！鄙钲谟詈昙瘓F(tuán)副總裁吳宏遠(yuǎn)表示，按照慣例，春節(jié)前后都是樓市淡季；新年，銀行一些業(yè)務(wù)的調(diào)整也需要時(shí)間。而高海燕估計(jì)市場(chǎng)的回暖，除了需要時(shí)間外，還需要以賣家和開發(fā)商降價(jià)為前提。
�。ㄗ髡撸耗戏蕉际袌�(bào)記者 陶文杰 新京報(bào)記者 張學(xué)冬 楊娟娟）
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