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    4月11日，中國北方經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展高峰論壇暨第二屆天津地產(chǎn)年會(huì)在天津舉行，中國社科研究院研究員易憲容在論壇上發(fā)表房地產(chǎn)金融新政預(yù)測與房地產(chǎn)融資的多元化探索的主題演講，探討當(dāng)前中國房地產(chǎn)的金融問題。 中新社發(fā) 盛佳鵬 攝

　　中新網(wǎng)9月1日電 《香港商報(bào)》發(fā)表易憲容撰寫的文章《奧運(yùn)后房市不會(huì)劇變》說，對(duì)中國這樣一個(gè)大體的經(jīng)濟(jì)來說，奧運(yùn)的直接投入及間接的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也不到1%，而且要分在七年之間來完成。因此，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)來說，奧運(yùn)的影響不會(huì)太大。對(duì)全國房地產(chǎn)業(yè)來說，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運(yùn)的經(jīng)驗(yàn)來看中國。

　　文章摘錄如下：

　　奧運(yùn)會(huì)已結(jié)束，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，特別是北京的房地產(chǎn)市場趨勢如何，是各界最為關(guān)注的問題。有房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的人出來說，奧運(yùn)之后，政府不會(huì)出臺(tái)什么關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策；也有研究機(jī)構(gòu)公開表明，奧運(yùn)之后，北京的房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)新的上漲機(jī)會(huì)等等。

　　對(duì)于這些言論，是不需要更多討論了。在任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)市場發(fā)展基本上是由市場的供求關(guān)系來決定，政府決不會(huì)由于房地產(chǎn)行業(yè)周期性的調(diào)整而采取什么行動(dòng)的。一個(gè)行業(yè)的企業(yè)破產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)生活中最為平常的事，哪一個(gè)國家的政府都不會(huì)出臺(tái)什么政策讓該企業(yè)不破產(chǎn)的。否則，制訂《企業(yè)破產(chǎn)法》有何用？政府要做的只是維持市場規(guī)則，企業(yè)經(jīng)營好壞是企業(yè)自己的事。

　　有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，奧運(yùn)之后北京房地產(chǎn)市場的價(jià)格會(huì)重新上漲，其實(shí)，如果房地產(chǎn)是一個(gè)投資品，對(duì)房地產(chǎn)看空看多，個(gè)人或機(jī)構(gòu)表達(dá)自己的意見，是十分平常的。但是，這些研究機(jī)構(gòu)把自己花費(fèi)人力物力研究出來的成果告訴大眾，不會(huì)覺得吃大虧了嗎？可想而知，這些信息應(yīng)沒有多少意義，自己不敢冒風(fēng)險(xiǎn)入市，也賣不到錢，唯一能做的只是誘使他人了。

　　實(shí)際上，奧運(yùn)之后房地產(chǎn)市場如何走、價(jià)格是怎么變化？盡管大家十分關(guān)心，但是對(duì)我來說，奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)市場沒有多少影響，即使是在北京，要影響的早就影響過了，如果把影響的透支也算是一種影響的話，那么北京房地產(chǎn)市場的價(jià)格一定會(huì)出現(xiàn)全面的理性回歸。

　　對(duì)中國這樣一個(gè)大體的經(jīng)濟(jì)來說，奧運(yùn)的直接投入及間接的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也不到1%，而且要分在七年之間來完成。因此，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)來說，奧運(yùn)的影響不會(huì)太大。對(duì)全國房地產(chǎn)業(yè)來說，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運(yùn)的經(jīng)驗(yàn)來看中國，中國是一個(gè)大體經(jīng)濟(jì)。

　　當(dāng)然，奧運(yùn)在北京舉辦，由于大量樓堂館所建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，近幾年來，奧運(yùn)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)的影響是十分巨大的�？梢哉f，從奧運(yùn)申辦成功的第一天開始，奧運(yùn)早就成了房地產(chǎn)銷售及上市公司價(jià)格炒作的概念。在這樣的概念下，不僅與奧運(yùn)有關(guān)的上市公司的股價(jià)曾快速飆升，北京房價(jià)也漲了一波又一波。這對(duì)北京的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，完全是天賜良機(jī)。

　　一方面，北京城市七年的城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模的建設(shè)，讓整個(gè)城市的價(jià)值短期內(nèi)快速飆升，房地產(chǎn)市場自然大受其益；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商又可借助奧運(yùn)概念對(duì)北京的房地產(chǎn)市場大炒特炒，從而使北京的房價(jià)也炒上了天花板，與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍�配收入離得越來越遠(yuǎn)。

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)商的理論，北京房價(jià)之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于這種稀缺性反應(yīng)的市場住房供求關(guān)系。但是，按照土地的稀缺性，北京是上海土地的六倍，那么上海的房價(jià)就得是北京的六倍，或北京是上海房價(jià)的六分之一，但是實(shí)際情況不是這樣。

　　有人說北京是一個(gè)商務(wù)城市，奧運(yùn)之后有大量的商務(wù)活動(dòng)進(jìn)行，特別是北京是一個(gè)開放的城市，大量農(nóng)民工要進(jìn)入這個(gè)城市等。但實(shí)際上這些都不是理由，因?yàn)楸本┑纳虡I(yè)化與上海、深圳及廣州相比根本就不是一回事，相差太遠(yuǎn)。上海及深圳等商務(wù)最為發(fā)達(dá)的城市房價(jià)都能夠調(diào)整，北京豈可不為？至于農(nóng)民工購買北京的住房，那更是天方夜譚！在北京住了一輩子的居民，對(duì)目前北京的房價(jià)都望洋興嘆，完全遠(yuǎn)離北京的房地產(chǎn)市場，外地的農(nóng)民豈能進(jìn)入這種高價(jià)的市場？

　　北京的房價(jià)過高，就在于個(gè)人投資房地產(chǎn)的比重過高。當(dāng)政府政策讓房地產(chǎn)個(gè)人投資擠出市場時(shí)，北京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性變化就必然了。就目前的情況來看，政府房地產(chǎn)政策對(duì)市場重新界定，即把房地產(chǎn)投資與消費(fèi)作一個(gè)簡單的區(qū)分，房地產(chǎn)市場銷售陡然下降。

　　實(shí)際上，北京房地產(chǎn)市場投資過多，北京的價(jià)格經(jīng)過奧運(yùn)已經(jīng)嚴(yán)重透支。如果是這樣，那么奧運(yùn)后北京的房價(jià)回歸理性屬于正常。而且在整個(gè)市場政策、市場環(huán)境及個(gè)人理念都發(fā)生變化后，誰能阻礙這種價(jià)格嚴(yán)重透支的市場不調(diào)整或回歸理性呢？

　　至于北京以外的地方，房市會(huì)受奧運(yùn)影響嗎？我想是沒有多少影響的。很簡單，奧運(yùn)對(duì)全國實(shí)體經(jīng)濟(jì)都影響十分有限，那么對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)來說，更是沒有多少影響了。因?yàn)�，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它的供求關(guān)系(如果有的話)是由當(dāng)?shù)鼐用竦目芍�配收入、人口結(jié)構(gòu)、住房條件的偏好等方面決定的。它不會(huì)因其它城市的價(jià)格快速上漲而上漲，也不會(huì)因其它城市的價(jià)格下跌而下跌。因此，北京經(jīng)濟(jì)的奧運(yùn)效應(yīng)并不會(huì)影響到全國其它城市的房地產(chǎn)。

　　目前全國各地房地產(chǎn)市場的價(jià)格基本上是由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力(即絕大多數(shù)居民對(duì)住房的支付能力)來決定，是由中央政府的房地產(chǎn)政策來決定。從2007年下半年開始，中央政府的房地產(chǎn)政策發(fā)展產(chǎn)生根本性的變化，一是肯定房地產(chǎn)市場是一個(gè)民生市場，是改善居民基本住房條件的市場；二是區(qū)分住房投資與消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)遏制投資；三是整個(gè)市場環(huán)境發(fā)生了根本性變化等�？梢哉f，在這樣的房地產(chǎn)政策主導(dǎo)下，今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。而由于房地產(chǎn)市場投資的擠出，奧運(yùn)之后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場必將出現(xiàn)周期性的調(diào)整。

　　對(duì)于各地的民眾來說，不是要關(guān)注奧運(yùn)之后房地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生什么，而是要關(guān)注最近的房地產(chǎn)市場政策對(duì)開發(fā)商及市場影響如何，以及這種影響如何改變開發(fā)商的經(jīng)營模式，如何改變居民住房條件改善預(yù)期的變化。如果居民對(duì)這種趨勢有所了解，那么就容易來判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格如何調(diào)整或如何回歸理性。

　　總之，奧運(yùn)對(duì)各地房地產(chǎn)市場影響很小，大家不要以為奧運(yùn)之后房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生什么巨變。房地產(chǎn)市場的格局在2007年下半年就已經(jīng)由政府的房地產(chǎn)政策確定了，它是不會(huì)在奧運(yùn)之后變化的。