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    四大難題困擾2009年北京樓市 房價難降?
2009年03月05日 10:28 來源:北京青年報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  存量普通商品房大量積壓

  保障性住房沖擊市場

  高價拿地項(xiàng)目大量入市

  商業(yè)項(xiàng)目集中轉(zhuǎn)為住宅銷售

  步履蹣跚中,北京樓市步入2009年。隨著春節(jié)前京15條等系列扶植房地產(chǎn)市場的新政相繼出臺,以及眾多開發(fā)商眼下或主動或被動的深度降價,市場的活躍程度正在有所恢復(fù),而伴隨全國兩會的召開,以及“房地產(chǎn)即將出臺中長期整體規(guī)劃”的傳聞,讓郁悶已久的市場各方,自然而然對接下來的樓市走勢賦予更多期待。在這樣的時刻,北京青年報(bào)《廣廈時代》通過對目前北京整體市場狀態(tài)及存量商品房市場的采訪調(diào)研,從中遴選出四大疑問,這些“疑難雜癥”的妥善解決,或許將對2009年北京樓市乃至今后幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展,產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響……

  疑問一:統(tǒng)計(jì)顯示,目前全市商品住宅存量約14.3萬套,可售面積接近1900萬平方米,大批存量房對今年的市場會產(chǎn)生怎樣的影響?2009年是否有可能進(jìn)一步積壓?

  判斷: 2009年有可能成為地產(chǎn)存量消化年

  “北京市場上現(xiàn)有商品住宅存量約1900萬平方米,而2008年北京全年實(shí)際成交普通商品住宅面積大約是1200萬平方米不到10萬套。現(xiàn)有存量如果按2008年的銷售成績計(jì)算,足夠賣1年半以上,在2009年到現(xiàn)在市場走勢依舊不明朗、銷售滯澀的情況下,隨著大批取證新建住宅的滾動入市,這一積壓狀況很有可能進(jìn)一部加劇!眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男表示。

  北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬指出,2008年前10個月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大,而且還出現(xiàn)了明顯的供大于求現(xiàn)象。這就造成了存量的大量積壓,事實(shí)上供大于求成了去年京城樓市的顯著特征。隨著今年新開工建設(shè)項(xiàng)目的明顯減少,2009年有可能成為名副其實(shí)的存量消化年。

  存量房的大量積壓,是否真的給開發(fā)商帶來了巨大壓力呢?在多方采訪中,不少開發(fā)商的確表示了對此問題的擔(dān)憂,但是總體看來和存量積壓相比,交易量持續(xù)低迷才是他們更擔(dān)心的問題。北京石開地產(chǎn)總經(jīng)理王志剛在接受采訪時表示,正因?yàn)闃鞘刑幱谀壳暗恼w低迷期,因此存量積壓的問題才會在眼下被放大,從2006、2007年來看,市場好的時候每年的樓市交易量都在一二十萬套約2000萬平方米上下,歷年都有上千萬的存量滾入下一年并逐漸消化。“成交低迷帶來的市場消化不良才導(dǎo)致了目前存量房源的不斷增加,事實(shí)上只要價格合理,疏導(dǎo)得力,房價降到買房人能夠接受的程度,積壓房源一樣可以較快出手!蓖踔緞傉f。

  百達(dá)行投資顧問中心總監(jiān)張艷認(rèn)為,面對不確定的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢,2009年大部分開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時會采取“能拖即拖,不能拖則控制入市規(guī)模”的策略,新增供應(yīng)量也會因此而有所降低。而存量房憑借售價這一核心優(yōu)勢,成交量將有所放大,存量房的積壓情況也會有所好轉(zhuǎn)。政府已經(jīng)表示將鼓勵地產(chǎn)開發(fā)商將一部分滯銷的商品房用作租賃住房,參與其中者給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。這也為大量滯銷的樓盤項(xiàng)目指明一條出路,引導(dǎo)開發(fā)商靈活變通地適應(yīng)市場變化、應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

  “從某種意義上講,目前還是有不少在售項(xiàng)目的價格居高不下,這和當(dāng)初高價拿地開發(fā)成本高,或者銷售已超過70%以上,前期贏利足夠支撐后期維持成本緊密關(guān)聯(lián),這些項(xiàng)目在目前存量房市場上為數(shù)不少,一旦價格體系全線下調(diào)喚醒市場需求,市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變讓存量房迅速消化并非難事!兵櫪I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)常世芳表示。

  疑問二:保障性住房沖擊市場讓開發(fā)商日子更難過?

  判斷: 普通商品房和兩限房價格相近時保障房將優(yōu)勢不在

  2009年北京市全年將新開工保障性住房650萬平方米,“京15條”中該條政策首當(dāng)其沖,一時間讓開發(fā)商們議論紛紛,而SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前在2009第九屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上表示,“保障性住房在目前的市場狀況下不宜過量,如果按照套均65平方米算,保障性住房也得有10萬套,這個數(shù)字相當(dāng)驚人。”潘石屹認(rèn)為,在目前市場狀況下,今年新面市和新開工保障性住房面積對普通商品房市場無疑產(chǎn)生巨大沖擊,必然分流更多買房人,加劇市場危機(jī)。

  多位專家在接受采訪時均表示了這樣的擔(dān)憂,保障性住房的核心優(yōu)勢便是價格低廉,這必然會吸引相當(dāng)部分符合條件的購房人購買保障性住房,但是目前市場能否讓這么大量的保障性住房迅速消化,恐怕要打上個大大的問號。同時,郊區(qū)低端項(xiàng)目的開發(fā)商日子將更加難過,這一局面在目前市場上已經(jīng)表現(xiàn)出來,而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價格體系坍塌,在將來出現(xiàn)普通商品房和兩限房同價競爭也不無可能,倘若出現(xiàn)這樣的狀況,那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質(zhì)、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵,銷售遇冷可以預(yù)見,那么花如此大投入的保障性住房建設(shè)又將會面臨怎樣的局面?

  “目前看來,保障性住房和普通商品房的開發(fā)比例仍然值得商榷,有必要進(jìn)一步修正和協(xié)調(diào)!痹滓(guī)委副總建筑師、建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化專家組專家謝遠(yuǎn)驥建議,在目前普通商品住宅存量很大的情況下,政府可以采取更多變通措施對住宅市場進(jìn)行疏導(dǎo),比如通過財(cái)政補(bǔ)貼或收購等方式,將普通商品住宅的閑置量轉(zhuǎn)化成保障性住房進(jìn)行銷售,避免負(fù)荷加大,同時盤活現(xiàn)有資源,不少開發(fā)商對此建議也表示了贊同。

  疑問三:高價拿地項(xiàng)目2009年大量入市,開發(fā)成本高是否將導(dǎo)致房價難降?

  判斷: 開發(fā)商為保生存“面粉貴過面包”不再是玩笑

  2006、2007年樓市的瘋狂至今讓人印象深刻,和眼下的蕭條相比更讓開發(fā)商“恍如隔世!碑(dāng)時頻頻以創(chuàng)記錄的高價拿地的開發(fā)商們?nèi)缃裾嬲w會到了有苦難言的尷尬。而這些“高價地”、“區(qū)域地王”經(jīng)歷了一年多的前期開發(fā),在2009年紛紛到了入市的時候,高額的開發(fā)成本成為橫亙在房價前一條不可逾越的“鴻溝”,降價?這些項(xiàng)目的價能降得下來嗎?

  曾經(jīng)不計(jì)成本瘋狂“囤地”擴(kuò)張的大開發(fā)商們感受應(yīng)該最深,據(jù)了解,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年在北京將推出別墅遠(yuǎn)洋·LAVIE和遠(yuǎn)洋北七家未命名的兩個項(xiàng)目;龍湖地產(chǎn)北京公司今年計(jì)劃新開兩個項(xiàng)目;合生地產(chǎn)將推出4個新盤,位于朝陽區(qū)的合生·霄云路8號、通州區(qū)的合生·濱江國際公寓及合生·世界村,而朝陽區(qū)望京的合生·麒麟社已經(jīng)推出。不少大開發(fā)商在今年都有新項(xiàng)目開發(fā)的“硬指標(biāo)”,價格制定成為這些項(xiàng)目最為難的現(xiàn)實(shí)問題。

  “不降價吧,顯然是賣不動?山祪r吧,要是和周邊的競爭項(xiàng)目同一價位,粗略算算連成本都背不過來!蹦炒笃放崎_發(fā)商私下無奈表示,大企業(yè)的運(yùn)營成本和綜合考量更為麻煩,上市企業(yè)還得過股民這一關(guān),銷售業(yè)績直接決定其在資本市場上的榮辱興衰。“實(shí)在沒有辦法的話,賠本也得賣,這么大的企業(yè)需要順暢的資金流支撐!

  據(jù)了解,目前北京市場上已經(jīng)出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的狀況,毗鄰清華大學(xué)的龍湖·唐寧ONE當(dāng)年的拿地成本就在12000元/平方米左右,累算其高端公寓的品質(zhì)和建筑成本,目前在售部分產(chǎn)品18000元/平方米左右的價格實(shí)際上已經(jīng)“虧本”。而位于南三環(huán)東鐵營的“鶴巢居”在2007年初以高出起價兩倍的價格成交,該迷你地王建筑面積僅4750平方米,卻拍出3205萬的驚人價格,合樓面價就在7000元/平方米以上,當(dāng)時業(yè)界預(yù)測該項(xiàng)目至少要賣到9000元/平方米以上才基本不虧,如今該項(xiàng)目的單體樓即將開盤價格在18000元/平方米,為LOFT復(fù)式戶型,買一層送一層,也就是說單層9000多元/平方米的價格將將夠本。萬科2007年以17億拿下的建面約15萬平方米的西大望路17號今年也已經(jīng)蓄勢待發(fā),但其高于萬元/平方米的樓面成本及周邊項(xiàng)目的大幅降價,讓萬科在價格制訂上左右為難,業(yè)界預(yù)測,萬科為執(zhí)行其全國戰(zhàn)略,在這一項(xiàng)目上也很可能采取超出想象的低價入市策略。

  疑問四:全市商品房總可售面積4184.6萬平方米的存量中,有2300萬體量為非住宅,其中商業(yè)面積占據(jù)了絕對比重,非住宅部分如此大的存量將是否比住宅更難以消化,其出路何在?

  判斷: 商業(yè)項(xiàng)目改住宅加劇住宅市場競爭

  “商品房可售面積中的非住宅部分,主要包括商業(yè)、酒店、寫字樓以及部分可銷售的車位面積。從去年以來,北京市場上以商業(yè)為主的非住宅部分閑置狀態(tài)就呈現(xiàn)出越來越嚴(yán)重的趨勢,而不少開發(fā)商也看到了這部分開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡的問題,從2008年開始,就有不少項(xiàng)目將其非住宅部分的面積改為住宅進(jìn)行銷售。2009年,這種情況有可能更為嚴(yán)重!钡谝惶酱骶S斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前北京在售的非住宅立項(xiàng)項(xiàng)目多達(dá)數(shù)十個,絕大部分均以商業(yè)、寫字樓、酒店立項(xiàng),后改做住宅并以低于區(qū)域同檔次產(chǎn)品不少的價格銷售,不少項(xiàng)目此類產(chǎn)品的銷售形勢還相當(dāng)不錯!坝捎谇皫啄觊_發(fā)過剩,目前北京市場商業(yè)面積大量閑置,而2009年尚有數(shù)百萬平方米的待開發(fā)商業(yè)面積入市,除部分在核心城區(qū)外,大多數(shù)都位于四環(huán)甚至五環(huán)外區(qū)域,這些商業(yè)項(xiàng)目今后的發(fā)展前景,在如今恐怕要打上個大大的問號。開發(fā)商把商業(yè)項(xiàng)目改為住宅推向市場,主要出于以下幾種考慮,首先和純商業(yè)相比較,住宅的購買需求更剛性,覆蓋面更廣;其次,將非住宅改為住宅,其內(nèi)部結(jié)構(gòu)的改造相對便捷,成本低也便于區(qū)隔,一般都是做成小戶型,面積少低總價能快速脫手;再次也是更重要的一點(diǎn),與普通住宅首付30%相比,將商業(yè)立項(xiàng)改為住宅主要是考慮‘購買第一套商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目需要首付50%’的政策,變現(xiàn)速度更快一些。在目前開發(fā)商資金流普遍緊張的情況下,這的確可以在一定程度上解燃眉之急!敝x遠(yuǎn)驥指出。

  “最近我們也已經(jīng)和開發(fā)商合作,將東五環(huán)附近某爛尾的商業(yè)項(xiàng)目重裝為精裝修酒店公寓上市,價格將不高于7000元/平方米!蹦持頇C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人私下透露,而這一價格比周邊的在售住宅項(xiàng)目普遍低了2000元/平方米以上。事實(shí)證明,占據(jù)了不少“優(yōu)勢”的非住宅項(xiàng)目去年以來在市場上的消化程度相當(dāng)高,東四環(huán)某項(xiàng)目將兩棟公建立項(xiàng)的寫字樓約700套改為酒店式公寓以8000元/平方米左右的區(qū)域最低價推向市場,短短時間內(nèi)被搶購一空。朝陽北路某項(xiàng)目40年產(chǎn)權(quán)的精裝修LOFT也是來自商業(yè)改造,頗受追捧。住宅賣不動的情況下,商業(yè)改住宅低價賣,已經(jīng)成為不少項(xiàng)目的應(yīng)變法則,凡此種種,不一而足。

  然而,不明此中玄機(jī)的買房人在購買此類產(chǎn)品之后,將面臨著一系列麻煩:商業(yè)項(xiàng)目由于規(guī)劃限制,空間結(jié)構(gòu)難以改動,基本都是大開間設(shè)計(jì)或在層高不達(dá)標(biāo)的情況下硬隔成偽“LOFT”,居住功能性和舒適性大打折扣;同時沒有天然氣管道,下水結(jié)構(gòu)也和普宅相差甚遠(yuǎn),住戶正常生活配套失去基本保障;而在生活成本方面,由于水電均為商用,物業(yè)費(fèi)也高得嚇人,無形中又大大增加了生活負(fù)擔(dān)。對房地產(chǎn)市場整體而言,商業(yè)項(xiàng)目大量流入住宅市場,進(jìn)一步加重了普通住宅銷售的負(fù)擔(dān),長此下去將成為“惡性循環(huán)”。

  采訪中多位專家表達(dá)了這樣的觀點(diǎn),商業(yè)項(xiàng)目改為住宅銷售對普通住宅市場的擠壓確實(shí)讓人頭疼,而這也是這些年來商業(yè)項(xiàng)目不斷上馬,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例失衡帶來的后果。因此在2009年,針對房地產(chǎn)市場整體規(guī)劃的調(diào)整十分必要,住宅和非住宅在整個項(xiàng)目乃至整個區(qū)域內(nèi)的比例都應(yīng)該進(jìn)一步明確細(xì)分,在產(chǎn)品規(guī)劃更改的審批上必須更加嚴(yán)格,從政府到開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)共同對非住宅消化進(jìn)行疏導(dǎo),避免因盲目和短視進(jìn)一步加重住宅市場的負(fù)擔(dān)。

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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