廉租房取代經(jīng)濟適用房？
建設部有關研究人員曾提出，就全國總體水平而言，完善住房保障供應體系原則上應為商品住房占60%，住房保障的比例為40%。其中，經(jīng)濟適用住房占20%，可支付租賃住房占15%，廉租住房占5%。
在此次規(guī)劃中，北京市的目標是，未來5年中，經(jīng)濟適用房建設規(guī)模約達到1500萬平方米，約21萬套；用于實物配租的廉租房建設，規(guī)模約47萬～60萬平方米，約1萬套；新建商品住房建設規(guī)模約9250萬平方米，約90萬套。這樣一來，經(jīng)濟適用房建設將占未來5年新建住房的18.75%，但廉租房則連1%都不到。
據(jù)了解，截至2005年年底，北京市僅有14351戶家庭享受到廉租房制度，而相對于北京市1000多萬人口來說，這個比例太小了。
今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、廣州番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理彭磷基，就曾遞交《加大廉租房建設力度，用廉租房取代經(jīng)濟適用房》的提案，矛頭直指經(jīng)濟適用房。
彭磷基用廉租房取代經(jīng)濟適用房的理由主要有三條：一是廉租房不需要大規(guī)模改造。廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，只租不賣，可以長期不斷地解決城市困難人群的住房問題；二是相對租房補貼來說，廉租房適用于所有城市。對于上海、北京和廣州等城市來說，房價和租金比較高，上漲的速度比較快，僅靠租房補貼將使政府處于被動地位；三是相對經(jīng)濟適用房來說，廉租房更適宜貧困人群。
“經(jīng)濟適用房應該取消，而代之以廉租房。經(jīng)濟適用房的政策目標界定十分混亂，沒有解決保障中低收入人群的作用，而將政府的隱性福利給予了有能力購房的人群�！� 鐘偉稱。
據(jù)了解，經(jīng)濟適用房價格的兩項成本折讓，實際上是政府通過“暗補”的方式以財政補貼這部分消費者�！鞍笛a”金額主要有兩部分：一是變動成本折讓中的土地出讓金及大市政費，二是固定成本折讓的全部。一般土地出讓金約相當于同區(qū)商品房價10%，固定成本折讓約300元/平方米。
1998年至2004年間，北京竣工經(jīng)濟適用房約1400萬平方米。假設北京市每年竣工200萬平方米經(jīng)濟適用房，按同區(qū)商品房的均價4000元/平方米計算，政府每年總補約＝200萬平方米×(4000元/平方米×10%+300元/平方米)＝14億元。這名義上的每年14億元都到了哪里去了呢？
由于信息的不透明，經(jīng)濟適用房被人詬病的另外一個主要原因，是尋租現(xiàn)象的產(chǎn)生。據(jù)《京華時報》2006年9月15日報道，由于北京市經(jīng)濟適用房實行定向銷售，一號難求，北京市的金鑫恒房地產(chǎn)經(jīng)紀公司公開經(jīng)營回龍觀7期F區(qū)的經(jīng)濟適用房房號，每個號的價格是13萬元;并且，該公司能夠?qū)①彿空叩纳矸葑兏鼮椤安疬w戶”。
據(jù)聶梅生介紹，由于政府限利3%，其實房地產(chǎn)商并不想建經(jīng)濟適用房，過去的承建者也多屬政府管理的國營房地產(chǎn)商。如果開發(fā)商的集約經(jīng)營水平不夠，為了最大限度獲得利潤，開發(fā)商必然會“惜售”，人為加劇排隊等號的現(xiàn)象。
賈康對本刊說，各地、包括北京市政府的財政中，應該有一筆錢用于住房保障建設。北京市的廉租房幾乎難以見到，但經(jīng)濟適用房則處處開花，可能這跟政府具體的考慮有關。
聶梅生則認為，錢應該從政府賣土地的收入來，也就是將政府高價拍賣土地的收入，首先補貼到廉租房的未來建設上，其次才是經(jīng)濟適用房�！霸诘胤剑恋嘏馁u的收入占到地方收入的40%～50%，這筆錢首先應該用于廉租房的建設”。除此之外，還應該有基金、債券、證券等方式的資金進入。
“政府原來對廉租房不是很樂意做，因為要犧牲經(jīng)濟利益。但現(xiàn)在構(gòu)建和諧社會，就必須重視這些問題。政府應該管的是低收入群體的問題，市場的事情交給市場來做�！甭櫭飞f。 ★
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