產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整急需到位
房?jī)r(jià)漲幅速度過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡是一個(gè)重要原因。2006年，政府已經(jīng)清醒地意識(shí)到，要想平抑過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，必須使商品房市場(chǎng)和保障性住房市場(chǎng)兩條腿都健全起來(lái)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
有關(guān)中低階層住房的限價(jià)土地政策、建設(shè)部等九部委“70%·90平方米”的政策框架已經(jīng)推出。但從目前看，這些重要的政策在實(shí)施環(huán)節(jié)沒(méi)有得到很好落實(shí)。
由于“70%·90平方米”政策推出后，其相關(guān)細(xì)則至今尚未出臺(tái)，北京已經(jīng)有許多項(xiàng)目被“低調(diào)放行”，
同時(shí)延遲了諸多項(xiàng)目的上市時(shí)間，致使這一被認(rèn)為2006年最具威力的新政在執(zhí)行環(huán)節(jié)大打折扣，加劇了市場(chǎng)供需的緊張局面。
盡管政府方面強(qiáng)調(diào)，“70%·90平方米”政策須與“十一五”規(guī)劃同步執(zhí)行，但據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)了解到的市場(chǎng)情況看，目前90平方米以下的供應(yīng)量不足整體的30%，2007年新增項(xiàng)目受“70%·90平方米”限制的數(shù)量也很有限，此政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響在今年暫時(shí)無(wú)法體現(xiàn)。
“70%·90平方米”政策的目的并非是大戶型、小戶型的調(diào)整，而是要完善保障類住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體制。顯然，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)急需這一政策的執(zhí)行細(xì)則的出臺(tái)，這項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響的政策將是社會(huì)各界期盼的。
同樣，限價(jià)房的提出在2006年著實(shí)吸引眾人的目光，限價(jià)房備選用地入市早晚關(guān)系到2007年低價(jià)商品房的供應(yīng)量，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定影響。但在北京，去年18塊限價(jià)房備選土地推出后，卻因缺少土地招標(biāo)細(xì)則和“限戶型、限房?jī)r(jià)”的執(zhí)行細(xì)則后續(xù)工作難以推進(jìn)。限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房如何區(qū)別，“限價(jià)”是否應(yīng)采取動(dòng)態(tài)定價(jià)，如何限定買家范圍以及怎樣確立退出機(jī)制等問(wèn)題，已經(jīng)成為今年老百姓非常關(guān)心，政府相關(guān)部門(mén)急需解決的一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
出讓土地有待形成有效供應(yīng)
供需關(guān)系直接決定房?jī)r(jià)的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開(kāi)發(fā)需求，但近兩年業(yè)內(nèi)對(duì)土地的呼聲始終不斷。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰分析，土地供應(yīng)短缺將帶來(lái)2007年上半年可供上市銷售的房屋套數(shù)供應(yīng)持續(xù)下降，而購(gòu)買力的積蓄將不得不面對(duì)今年房?jī)r(jià)大漲的事實(shí)。
有業(yè)內(nèi)人士提出，北京2002年到2005年政府已經(jīng)出讓的住宅用地尚有4500公頃，規(guī)劃住宅面積約8000萬(wàn)平方米沒(méi)有形成住宅供應(yīng)量。估計(jì)其5000萬(wàn)-6000萬(wàn)平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開(kāi)發(fā)商手中。北京房?jī)r(jià)出路在盤(pán)活這8000萬(wàn)已出讓土地。
從政府動(dòng)作看，北京土地整理部門(mén)也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續(xù)入市進(jìn)行交易，其中住宅性質(zhì)土地供應(yīng)達(dá)39宗，除12宗未注明規(guī)劃建筑面積外，已有可建筑面積達(dá)415萬(wàn)平方米。但土地從批租到開(kāi)發(fā)成產(chǎn)品上市供應(yīng)需要相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，相關(guān)部門(mén)對(duì)規(guī)劃的審批速度、開(kāi)發(fā)商的資金調(diào)配、新政策的影響、拆遷進(jìn)程等都會(huì)影響有效供應(yīng)的形成。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便今年加快土地供應(yīng)量，也不能在近期使住宅供應(yīng)量明顯增加。
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