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　　(記者/鄭佳欣實(shí)習(xí)生/林韻)總投資額逾百億元的琶洲村“城中村”改造花落誰(shuí)家,已經(jīng)提前有答案。記者昨日從廣州市國(guó)土房管局獲悉,琶洲村“城中村”全面改造范圍內(nèi)4幅地塊今天開(kāi)拍,為琶洲村籌集改造資金,預(yù)計(jì)全部改造成本總計(jì)約44.7億元。截至昨日僅有保利地產(chǎn)一家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià),琶洲村改造地塊將在今天下午被保利地產(chǎn)以底價(jià)收入囊中。專(zhuān)家表示,此次琶洲村改造項(xiàng)目將為未來(lái)廣州城中村改造提供參考借鑒。

　　成交:

　　保利以底價(jià)拿下改造項(xiàng)目

　　琶洲村“城中村”全面改造項(xiàng)目是市政府確定在亞運(yùn)會(huì)前須清拆完畢的9條“城中村”之一。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃,全面改造范圍內(nèi)的總用地面積為75.8萬(wàn)平方米,總規(guī)劃建筑面積185萬(wàn)平方米,分為13宗地塊。其中,這次將公開(kāi)出讓一、三、四、五地塊,當(dāng)中地塊一為住宅及商業(yè)金融業(yè)地塊,其他3幅為商業(yè)金融業(yè)用地,地塊捆綁用地面積近40萬(wàn)平方米,是獵德改造賣(mài)地的近4倍,建筑面積更約達(dá)104萬(wàn)平方米,是廣州首次最大規(guī)模的商業(yè)地出讓,出讓底價(jià)為1.42億元。而其余地塊屬于村民復(fù)建安置用地、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地以及廣場(chǎng)、道路、學(xué)校、公共綠地等公建配套用地。

　　盡管4幅地塊地價(jià)底價(jià)僅1.42億元,但開(kāi)發(fā)商還要承擔(dān)約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費(fèi),還要支付3億元用于琶洲地區(qū)綜合整治,實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到4714元/平方米。

　　琶洲村改造地塊是繼獵德城中村改造試點(diǎn)后廣州第二次公開(kāi)出讓的城中村改造地塊,一直備受各界關(guān)注。出乎意料的是,記者昨日從廣州市國(guó)土房管局獲悉,截至昨日僅有保利地產(chǎn)一家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià),這也意味著保利地產(chǎn)以底價(jià)拿下琶洲村改造項(xiàng)目,地塊將在今天下午直接成交。

　　分析:

　　拿地須跨5道坎諸多房企被拒之門(mén)外

　　兩年前,廣州市推出獵德村“巨無(wú)霸”商業(yè)地塊融資時(shí),業(yè)界對(duì)其極為看好。但拍賣(mài)結(jié)果卻沒(méi)有想象中熱烈,當(dāng)時(shí)整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程僅8分鐘就結(jié)束,樓面地價(jià)也遠(yuǎn)低于預(yù)料中的水平。

　　在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、各城市“地王”頻出的時(shí)候,琶洲村改造地塊卻再度重演“冷場(chǎng)”,以底價(jià)成交。有人猜測(cè):是否是開(kāi)發(fā)商對(duì)城中村改造項(xiàng)目并不“感冒”?

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析說(shuō),琶洲村改造地塊底價(jià)成交在意料之中,主要原因并不是開(kāi)發(fā)商不感興趣,而是項(xiàng)目對(duì)拿地開(kāi)發(fā)商設(shè)置了較高門(mén)檻。

　　根據(jù)要求,開(kāi)發(fā)商必須具備5大條件才有資格進(jìn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi):競(jìng)投的開(kāi)發(fā)商必須是具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),注冊(cè)資本在15億元以上；2007年、2008年總資產(chǎn)均達(dá)90億元以上；2007年、2008年凈資產(chǎn)均達(dá)15億元以上；必須具有成功開(kāi)發(fā)建筑面積10萬(wàn)平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。黃韜說(shuō),在海珠擁有如此規(guī)模商用物業(yè)的企業(yè),只有保利、富力、城建等屈指可數(shù)的幾家本地大鱷,而萬(wàn)科、碧桂園等過(guò)江猛龍都被擋在了門(mén)外。