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　　跟風(fēng)一手定價(jià)

　　二手成交阻滯

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)陳慧紅表示，近期二手業(yè)主普遍將一手價(jià)作為二手樓定價(jià)的主要參考依據(jù)，認(rèn)為“一手不跌，二手也不會(huì)跌”。業(yè)主寧愿推遲出售物業(yè)，也不愿過(guò)早售出物業(yè)而錯(cuò)過(guò)更高的價(jià)格。

　　由于珠江新城拍出“地王”和一手價(jià)高企，二手業(yè)主繼續(xù)叫價(jià)很硬或“反價(jià)”，目前該區(qū)域大部分業(yè)主都是以一手價(jià)作為制定二手物業(yè)價(jià)格的“參照物”。合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)黃先生介紹，珠江新城“樓王”物業(yè)跟風(fēng)一手的情況最明顯。如南國(guó)花園周邊一手推新貨前，二手均價(jià)在14000~15000元/m2；周邊新盤定價(jià)起初是22000元/m2左右，由于交投暢旺，不到一個(gè)月加推的一手新貨升到26000元/m2；看到置業(yè)者對(duì)該地段的信心，部分業(yè)主也見(jiàn)勢(shì)跟風(fēng)，二手均價(jià)升到18000元/m2，而其中一些“樓王”物業(yè)更是“信心十足”，二手均價(jià)直接漲至20000元/m2，與一手價(jià)接近。但跟風(fēng)暴漲的直接結(jié)果是導(dǎo)致交易從活躍變?yōu)槔涞��?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，現(xiàn)時(shí)大部分業(yè)主會(huì)以周邊一手住宅售價(jià)為參照而定價(jià)，一些不急于出售的業(yè)主待價(jià)而沽，其二手放盤價(jià)直追一手價(jià)，導(dǎo)致目前二手價(jià)格虛高，成交量出現(xiàn)下降的情況。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，新港西板塊的江南新苑南北朝向望園景中層、面積約93平方米的單位，4月成交價(jià)約101.2萬(wàn)元，成交單價(jià)為11000元/m2。由于該盤十一黃金周推出新貨，對(duì)外宣稱均價(jià)在15000~16000元/m2，二手業(yè)主聞?dòng)嵦醿r(jià)，9月同類型單位成交價(jià)升到122.3萬(wàn)元，成交單價(jià)為13289元/m2，前后價(jià)差約21萬(wàn)元。

　　樓市存在“踏空”風(fēng)險(xiǎn)

　　股市瞬息萬(wàn)變，股民時(shí)常抱怨“踏空”，錯(cuò)過(guò)最佳的成交價(jià)位；樓市調(diào)整較為遲緩，但是長(zhǎng)時(shí)間有價(jià)無(wú)市，業(yè)主也會(huì)因待價(jià)而沽而發(fā)生樓市的“踏空”。李粵湘提醒，樓市發(fā)生調(diào)整時(shí)，二手定價(jià)無(wú)法跟上一手定價(jià)的步伐調(diào)整。倘若樓市形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，發(fā)展商較一般的市民對(duì)市場(chǎng)更敏感，能迅速做出調(diào)整策略。一手價(jià)格下調(diào)，二手業(yè)主未必可即時(shí)反應(yīng)，有可能會(huì)產(chǎn)生類似2008年樓市一、二手價(jià)“倒掛”現(xiàn)象，這時(shí)二手市場(chǎng)的客戶會(huì)流失到一手市場(chǎng)。

　　2007年樓市價(jià)格飆升，不少業(yè)主即使一再“反價(jià)”，買家仍愿意追價(jià)。有部分對(duì)后市過(guò)分樂(lè)觀的業(yè)主，不斷“反價(jià)”。到2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，再加上政府調(diào)控，買家入市信心受到抑壓。區(qū)域內(nèi)的一手新盤推出市場(chǎng)后，采取促銷等形式變相降價(jià)，直接導(dǎo)致了一、二手價(jià)格倒掛，直接吸引了二手客源；二手業(yè)主一時(shí)未能接受價(jià)格的回落，議價(jià)空間不大，甚至將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，待市場(chǎng)價(jià)符合心理預(yù)期再度出售。

　　中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，2008年全市二手成交均價(jià)為7348.56元/m2，較2007年的7653.42元/m2，只不過(guò)下跌了約4%。但全市二手成交量卻大幅減少了38%。業(yè)主盲目追隨一手定價(jià)，不及時(shí)拋售，可能會(huì)錯(cuò)失出售的好時(shí)機(jī)。

　　落袋為安

　　到達(dá)預(yù)期即出貨

　　一手樓價(jià)升，二手樓價(jià)是不是就應(yīng)該跟著其步伐上漲？中原地產(chǎn)市場(chǎng)部人士表示不一定。二手樓的定價(jià)首先要視乎業(yè)主對(duì)資金回籠的迫切程度。如果業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)，放盤價(jià)太高，成交速度則會(huì)放緩。這時(shí)業(yè)主宜盡快出售物業(yè)，若以低于市場(chǎng)價(jià)出貨，會(huì)吸引更多買家，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)成交。

　　合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)林先生介紹，目前在海珠江南大道南、昌崗路一帶投資客約占兩成左右，他們只求符合價(jià)格預(yù)期便出貨，覺(jué)得筍就進(jìn)貨。投資客較普通業(yè)主更為理性，并不將地段作為唯一考量，其更看重是投資收益率，當(dāng)投資收益率達(dá)到一定比率，就堅(jiān)決出貨，毫不惜售。（記者李鳳荷 吳潤(rùn)洲)