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　　這不是演習！房地產調控之戰(zhàn)已正式打響。

　　面對過快增長的房價，國務院上周接連出手重拳：14日，國務院常務會議出臺二套房貸首付不得低于50%及貸款利率上調等政策；17日，國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》�！锻ㄖ�》表示，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套住房貸款，并且限制非本地居民異地購房……

　　調控措施的力度、節(jié)奏可謂前所未有。業(yè)界認為，各項調控措施表明，高房價已經成為政府的心頭之痛，保持房價平穩(wěn)成為當務之急。

　　作為一個特殊的行業(yè)，房地產行業(yè)的發(fā)展離不開信貸的支持，可以說，信貸是支撐房地產行業(yè)不斷向前發(fā)展的原動力之一。一邊是高燒不退的市場，一邊是隨時準備出拳的調控之手，面對這樣復雜的局面，商業(yè)銀行將作何抉擇？房地產信貸是否已經風險暗藏？對房地產信貸的調控是否能夠澆滅房地產市場的“虛火”？本期金融圓桌將一一解析。

　　嘉賓

　　交通銀行首席經濟學家 連平

　　建設銀行研究部總經理 郭世坤

　　蘇格蘭皇家銀行中國經濟學家 貝哲民

　　中央財經大學銀行業(yè)研究中心主任、教授 郭田勇

　　銀行為何自發(fā)收緊房貸？

　　上海證券報：上周，國務院宣布實施房地產調控新政，對二套及以上房貸收緊。事實上，早在這之前房地產貸款已呈收緊趨勢，不少銀行自主提高房貸首付成數(shù)，并提高了房貸利率，請您分析銀行這么做是出于什么考慮？

　　郭世坤：我認為這可能包括三方面的原因。第一，房地產具有兩面性，一方面是“消費”，另一方面則是“投資”。由于中國特殊的歷史背景，在中國大中城市房地產作為投資品的性質越來越明顯。隨著中國居民收入增長、以及居民消費、投資渠道狹窄，中國居民對于房地產投資的需求越來越強烈，這就有可能導致部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)房地產泡沫、并累積風險。過去在廣西北海、海南、深圳等都曾不同程度的存在此類現(xiàn)象，房地產風險逐步積累且形成進一步風險。從銀行角度而言，銀行需要規(guī)避這類風險，就需要提高房貸首付成數(shù)。

　　另一個因素，今年以來政策面寬中趨緊。盡管近期利率調整未必會出現(xiàn)，但是未來肯定會形成利率上升趨勢。如果有跡象表明中國經濟偏熱，且世界主要經濟體已開始政策退出，央行在貨幣政策的數(shù)量工具調控方面已沒有太大空間情況下，也很有可能會加息，這就會對房地產市場產生影響，特別是貸方人的承受能力會受到影響。銀行提高首付成數(shù)，也是出于防范相關風險的考慮。當然，一季度GDP和三月CPI數(shù)據(jù)已公布，央行的數(shù)量調控工具上仍存操作空間，目前仍無加息必要。

　　第三，在中國經濟發(fā)展過程中，房地產行業(yè)具有特殊性，是支撐中國經濟增長的重要部分。在去年和今年一季度房地產信貸投入相應較多，集中度偏高。而調高房貸首付比例，也是進一步預防高集中度的行業(yè)風險的直接考慮之一�？偠�言之，提高首付比例的直接目的就是為了防范風險。

　　郭田勇：我認為銀行主要是從自身經營目的來考慮，對房貸政策進行調整的。在2009年危機背景下，中國整個銀行業(yè)盈利增速還是比較快的。而對于今年繼續(xù)保持盈利正增長的期望，銀行還面臨諸多壓力。如果2010貸款投放量相比2009年出現(xiàn)降幅，那么從盈利角度而言，出現(xiàn)“以價補量”的思路也是正常的。如果一直維持去年首套房貸最優(yōu)惠利率執(zhí)行基準利率上打七折的標準，對于銀行盈利提升也是不利的。從風險角度而言，銀行在發(fā)放貸款之前，也一定會對購房者、尤其是首次購房者的身份、收入等進行充分審核，對于相關風險進行充分把握。

　　調控時代的房貸“蛋糕”

　　上海證券報：傳統(tǒng)上商業(yè)銀行一直將房貸業(yè)務視為優(yōu)質業(yè)務，當前國務院密集實施的房地產調控策略，是否會影響房貸業(yè)務在商業(yè)銀行業(yè)務中的地位？

　　郭世坤：我認為不會動搖房貸業(yè)務在商業(yè)銀行業(yè)務中的地位。迄今為止，房貸業(yè)務特別是個貸業(yè)務，仍然是商業(yè)銀行優(yōu)質業(yè)務之一，仍是商業(yè)銀行需要進一步拓展的業(yè)務。此次房價調控，并不會影響房貸業(yè)務在商業(yè)銀行業(yè)務中的地位。調控房地產行業(yè)的直接目的，并不是為了限制房地產的發(fā)展，而是為了促使房地產業(yè)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展，其目的在于抑制房價的過快上漲，抑制房地產行業(yè)的風險積累。當前對房地產市場的整頓、配套和銜接等措施，都對房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到作用。如果房地產業(yè)能夠更好更健康地發(fā)展，將有助于銀行防范風險，房貸業(yè)務也就更應該成為銀行的優(yōu)質業(yè)務。

　　連平：房貸業(yè)務依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質業(yè)務，但對房貸業(yè)務的具體情況要分開來看，其中個人按揭貸款業(yè)務依然是優(yōu)質業(yè)務。對按揭貸款來說，首付比例越高，風險就越小，因此新的房貸政策出臺以后，對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務實際上是一個利好。對投資和投機進行抑制，可以減少房地產市場的泡沫，使房地產市場回歸理性，這對商業(yè)銀行是有好處的。對中國來說，房地產市場總的趨勢還是要繼續(xù)發(fā)展，因此房地產領域還是商業(yè)銀行一個非常重要的業(yè)務領域。

　　目前的房貸調控使得按揭貸款的風險不是加大了而是減小了，因此商業(yè)銀行可能會繼續(xù)關注這塊業(yè)務的發(fā)展。但這不是簡單地加大投入，還要考慮商業(yè)銀行的經營狀況，信貸資源畢竟是有限的，是應該投入到個人按揭貸款方面，還是應該投入到公司貸款方面，商業(yè)銀行還要進行權衡。

　　目前，對于大的商業(yè)銀行來說，它們的信貸資源比較有限，在這種情況下，這些銀行可能會比較關注發(fā)展個人房貸業(yè)務，但它也要考慮這些業(yè)務的盈利水平，如果房貸利率能夠恢復到正常水平，并且允許適當上浮，那么商業(yè)銀行在個人按揭貸款方面的信貸資源投入將會進一步擴大。

　　貝哲民：中國大型城市房價已經非常昂貴，尤其是北京、上海等地。當前對房地產泡沫風險的爭論，存在牛熊兩派。牛市論認為投機者買入房產的目的是實現(xiàn)資本增值，而不是出租，因此中國租金收益率與空置率不如其他國家那樣重要。熊市論則認為一旦房價下跌，投機者將撤離市場，當然他們可能不會出售手中房屋，但是將帶來巨大的需求空缺，房屋銷售將大幅下滑。

　　牛市論認為政府可以成功地將房價漲幅控制在個位數(shù)水平，指令性經濟的傳統(tǒng)顯然讓政府有很強的能力控制房市的漲跌。熊市論則認為政府并不能輕松地控制如此復雜的房地產業(yè)。2008年就存在緊縮政策造成房價和建筑業(yè)劇烈震蕩的例子。

　　我更偏向于熊市觀點。隨著中國通脹壓力上升，2010年之后將需要更激進的政策緊縮措施，后續(xù)的房價調整將打擊投機者，建筑活動也將有所放緩。最令人擔心的正是建筑活動的放緩，雖然有城市化進程所帶來的結構性支撐，但是經濟仍然過度依賴住房建設，與此同時，外部需求依然疲軟，人民幣面臨升值預期，而對地方投資項目中不良貸款的擔憂將制約新一輪財政赤字融資。

　　郭田勇：這種可能性是存在的，房貸業(yè)務在銀行整體業(yè)務中的占比可能會有一定的改變，而關鍵在于這種波動所帶來的結果。隨著市場對于房地產形成看跌預期，特別是隨著首套房90平方米以上也要首付三成、二套房貸款成本的升高，這將使得住房按揭貸款的新增客戶數(shù)量可能會下降。總體來講，確實有可能使得房貸在整個銀行貸款大蛋糕中出現(xiàn)整體份額出現(xiàn)下降的情況。