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　　從4月14日開(kāi)始,在連續(xù)不斷的新政打壓下,樓市急轉(zhuǎn)直下。到21日,風(fēng)暴眼中的北京有92個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始打折,折扣最大的樓盤(pán)出現(xiàn)全款95折、按揭97折的優(yōu)惠,“2萬(wàn)抵12萬(wàn)”、“立減10萬(wàn)”等標(biāo)語(yǔ)頻現(xiàn)。廣州、深圳也出現(xiàn)了類似變化,深圳炒房客出逃跡象明顯,中介數(shù)據(jù)顯示,有炒房客一次拋盤(pán)百套,而廣州從17日后出現(xiàn)了拿不回定金也要退訂現(xiàn)象。這一切都顯示了在狙擊炒房的新政壓力下,市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)際的政策效果。

　　然而,政策并未就此終結(jié)。

　　4月21日,銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才解讀了最新出臺(tái)的房貸新政,他強(qiáng)調(diào),新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套,同時(shí),認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。

　　最近的一系列新政,被業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)為“超乎想象”的嚴(yán)厲。對(duì)此,市場(chǎng)的普遍理解是,這次出臺(tái)的政策主要是從調(diào)控不合理的需求入手,打擊各種投機(jī)的炒房客。同時(shí),新政從各個(gè)環(huán)節(jié)狙擊炒房客:在購(gòu)房環(huán)節(jié)嚴(yán)控首付,同時(shí)通過(guò)按揭利率杠桿調(diào)節(jié)；在持有環(huán)節(jié)不時(shí)傳出“持有稅”和“物業(yè)稅”的調(diào)研；在炒樓轉(zhuǎn)手的交易環(huán)節(jié),在取消優(yōu)惠稅率年限的同時(shí),國(guó)務(wù)院并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

　　一緊:房貸不支持炒房者

　　在“國(guó)十條”房貸新政出臺(tái)前,二套房的認(rèn)定存在著一些“是否利用貸款購(gòu)買住房,且貸款是否已還清”的爭(zhēng)論。此次銀監(jiān)會(huì)指出,房貸新政的二套房認(rèn)定將“以房為限,而不是以貸為限”。所謂一套房貸、二套房貸,首先購(gòu)房單位是家庭而不是個(gè)人。家庭由三種人組成,本人、配偶、未成年子女。一個(gè)家庭只要購(gòu)買了一套房,再買房就叫二套。

　　楊家才指出,從整個(gè)新政來(lái)看,政策出發(fā)點(diǎn)是居者有其屋,有一套住的就足夠了,一個(gè)人沒(méi)有必要住兩套。房地產(chǎn)按揭貸款只支持住房的資金需求,而不能支持倒賣房屋的資金需求。

　　一松:嚴(yán)處開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)

　　在打壓泡沫需求的同時(shí),政府還針對(duì)供應(yīng)方有動(dòng)作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),針對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)的行為出臺(tái)四措施,其中首次明確人為制造房源緊張的開(kāi)發(fā)商將會(huì)被嚴(yán)處,退房率高及價(jià)格異常的樓盤(pán)也要重點(diǎn)檢查。

　　今后未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。據(jù)悉,住建部的首條措施廣州已經(jīng)早已在執(zhí)行,廣州市房屋交易監(jiān)管中心和物價(jià)局也一直不定期檢查廣州樓盤(pán)銷售行為,防止開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售樓盤(pán),也曾對(duì)多個(gè)違規(guī)銷售的樓盤(pán)發(fā)出整改通知書(shū)。

　　廣州曾出現(xiàn)樓盤(pán)請(qǐng)“托”制造樓盤(pán)熱銷的現(xiàn)象,《通知》明確開(kāi)發(fā)商人為制造房源緊張的行為會(huì)被嚴(yán)肅查處。同時(shí),通知明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為,包括炒賣房號(hào),在代理過(guò)程中賺取差價(jià)等。

　　另外,銀監(jiān)會(huì)對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款明確了“三不貸”原則。對(duì)于國(guó)土管理部門(mén)查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè),不予發(fā)放新的貸款；對(duì)于住建部門(mén)查處并認(rèn)定的捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的,即參與招拍掛做保證金,然后交土地掛牌款的,不再增加貸款。

　　市場(chǎng)反饋

　　影響顯現(xiàn)需時(shí)日開(kāi)發(fā)商更趨謹(jǐn)慎

　　新政出臺(tái)后首周,廣州樓市成交暫未受其明顯影響。來(lái)自陽(yáng)光家緣的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,新政之后首個(gè)周末兩日的廣州樓市網(wǎng)簽成交量達(dá)到413套,仍維持4月以來(lái)的正常水平。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘透露,新政出臺(tái)后首個(gè)周末,在改善型買家入市較多的江南西板塊,大概有近四成原本已經(jīng)申請(qǐng)了按揭貸款的二套及多套房買家,因?yàn)閾?dān)心銀行審批會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題以及利率提高等因素,把付款方式改為了一次性付款。

　　由于市場(chǎng)吸收政策需要時(shí)間,其后續(xù)影響將逐步顯現(xiàn)。目前有許多開(kāi)發(fā)商對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。針對(duì)新政細(xì)則,部分開(kāi)發(fā)商緊急調(diào)整了推貨計(jì)劃,即時(shí)變陣應(yīng)對(duì),而部分則暫時(shí)按兵不動(dòng),閉門(mén)開(kāi)會(huì)討論接下來(lái)的營(yíng)銷策略。

　　四大表現(xiàn)———

　　一、搶閘拉客立刻推貨

　　政策調(diào)控烏云密布,嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提前針對(duì)市場(chǎng)變化作出反應(yīng)。如位于廣園快速路上的匯景新城,其目前在售的組團(tuán)龍熹山,在4月初便開(kāi)始了推新貨動(dòng)作。在新政鐵拳出手前夕,部分已作預(yù)登記的購(gòu)房客收到銷售人員去電,提示可以提前購(gòu)置心水單位。