撲朔迷離的順馳資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓迷局日前終于走到盡頭，中國地產(chǎn)業(yè)的“順馳神話”最后以孫宏斌的徹底淡出而告終。
1月25日，香港港上市公司路勁基建(HK1098)發(fā)布公告，路勁及其伙伴日前再度以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，最終控股比例達到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。
2006年9月5日，路勁宣布以不超過9億元的代價收購順馳中國55%股權(quán)后，即被市場判斷為是一場未至終局的交易。當(dāng)時由于順馳財務(wù)狀況尚不明晰，倉促入局的路勁還為收購設(shè)計了多種退出機制。令人意外的是，間隔不足5個月，路勁就輕松完成了最后一躍。
此間伴隨的，還有一直云山霧罩的順馳資產(chǎn)狀況的水落石出。對于路勁來說，雖然收購已經(jīng)收官，但如何重整順馳，一切才剛剛開始。
兩步并作一步
按照去年9月的最初協(xié)議，順馳中國將公司資產(chǎn)分成順馳濱海公司(下稱“順馳濱海”)、順馳地產(chǎn)公司(下稱“順馳地產(chǎn)”)和蘇州鳳凰城三項，路勁謹慎地選擇以期權(quán)方式收購，即先達成收購要約，但行權(quán)在數(shù)月之后；在此期間，路勁可以隨時停止收購(比如資產(chǎn)審計如不合預(yù)期，則可以停止收購)。收購之前，路勁貸款給順馳緩解燃眉之急。
對于貸款風(fēng)險，路勁董事局主席單偉豹曾表示，“即使將順馳現(xiàn)有土地項目出售，也足夠償還貸款。”足見其謹慎和戒備。
不過之后的進程并未給收購帶來變數(shù)，相反路勁開始提前行使期權(quán)，去年10月和11月，分別以5億元和3.7億元收購順馳濱海55%股份和蘇州鳳凰城全部股份，比限定時間提前了5個月和7個月。業(yè)內(nèi)估計，路勁對順馳濱海和鳳凰城資產(chǎn)狀況的審計結(jié)果應(yīng)符合預(yù)期。緊接著12月，路勁按計劃向順馳地產(chǎn)貸款4億元。
就在市場普遍預(yù)測順馳地產(chǎn)也將被“依樣畫葫蘆”時，1月23日，路勁與順馳簽訂了新協(xié)議。協(xié)議約定，路勁以13.1億港元認購順馳濱海增發(fā)的15000股股份及原有股東轉(zhuǎn)讓的3184股股份；同時順馳濱海收購順馳地產(chǎn)全部股權(quán)，收購仍以期權(quán)方式約定，時限為9個月，至2007年10月31日。
全面收購的發(fā)展之快讓人意外。路勁主席單偉豹的解釋是：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮�，董事會決定在傳統(tǒng)公路業(yè)務(wù)以外，要加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為另一個主要利潤來源�！澳芴崆笆召忢橊Y絕大部分股權(quán)，對路勁是一個非常難得的機會，風(fēng)險小而收益大�！�
而迅速退出的順馳原股東孫宏斌對此始終未有表態(tài)，記者多次打手機，均處無人接聽狀態(tài)。
收購?fù)瓿珊�，路勁將持順馳濱海94.74%股權(quán)，并通過順馳濱海掌控順馳地產(chǎn)全部股權(quán)�！皬闹斏鹘槿氲阶芳映止桑从沉送顿Y人對資產(chǎn)價值的基本判斷。”北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科如此評價。
順馳資產(chǎn)謎底揭曉
隨著收購的推進，順馳資產(chǎn)輪廓也終于浮出水面。
1月25日，路勁基建主席單偉豹在香港發(fā)布會上表示，目前順馳濱海的資產(chǎn)負債率高達110%，凈資本僅為1億元。顯見當(dāng)時順馳資產(chǎn)再融資能力已超越極限，資金鏈可謂一碰即斷。
順馳在14個城市擁有32個項目，總面積達930萬平方米，其中順馳濱海部分包含北京、武漢、鄭州、濟南、青島共11個地產(chǎn)項目，規(guī)模達320萬平方米，涉及北京藍調(diào)、鄭州中央特區(qū)等項目。順馳地產(chǎn)則包含北京、天津、上海、石家莊、無錫等共21個地產(chǎn)項目，規(guī)模達610萬平方米，涉及北京大興黃莊、石家莊大馬村等項目；此外作為單獨收購的蘇州鳳凰城項目達160萬平方米。
據(jù)了解，這些項目或在建，或尚未開工。且根據(jù)路勁對外公布的數(shù)字推算，順馳中國負債總計至少已達66億元。
但路勁似乎不以為意�！皩β穭哦�，即使不考慮土地增值因素，路勁前后共計投入約18億元全部用作項目發(fā)展，獲得95%股權(quán)，也是十分便宜劃算�！甭穭呕ㄖ飨瘑蝹ケf。
不過兩家評級機構(gòu)—標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪投資均對路勁此舉持保留意見。理由是，以公路主營的路勁基建目前負債率為50%，據(jù)單偉豹自己預(yù)測，合并順馳后，路勁總負債率將達70-80%，雖然這對房地產(chǎn)企業(yè)不算高，但路勁復(fù)牌交易當(dāng)天，報收12.2港幣，下跌2.6%，市場疑慮猶存。
從另一個角度而言，順馳也并非被“賤賣”。順馳中國一位離任不久的公司高管向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，如不考慮收購過程，路勁第一次收購55%股份代價約9億元(蘇州鳳凰城項目單列除外)，此次增持近40%股份約投入9.1億元(按港幣人民幣等同略計，13.1億元收購價格要除去已向順馳地產(chǎn)貸款4億元)，“從這個角度來看，收購價值已提升了37%。路勁認可提高了的資產(chǎn)價格，同時也說明第一次收購價格雖然偏低，但不存在賤賣之說�！�
重整順馳
伴隨路勁幾乎每月一次公告的收購進程，順馳的調(diào)整也在進行。盡管單偉豹對現(xiàn)有管理團隊表示滿意，但微變?nèi)噪y以避免。
去年10月，單頌曦擔(dān)任順馳中國首席財務(wù)官。30歲出頭的單頌曦是路勁主席單偉豹之子，此前擔(dān)任路勁基建的財務(wù)副總監(jiān)。
據(jù)公告稱，順馳中國原股東方在董事會總共9個席位中將縮減為一位。在沒有新召開董事會之前，目前董事長仍是孫宏斌。順馳中國總裁汪浩在電話中向記者表示，很多程序還在進行中，不便于透露。不過在順馳內(nèi)部刊物上，孫宏斌董事長的稱呼已經(jīng)悄然改成“股東” 。
此外，近期公司副總裁荊宏也傳出離開順馳加盟融創(chuàng)集團的消息。對此，荊宏在電話中不置可否，表示一切由董事會決定。目前順馳總裁汪浩和另兩位副總裁均暫無變化。
除人員微調(diào)上，路勁在公告中解釋利用順馳濱海來收購順馳地產(chǎn)的原因時也表示，希望以此精簡機構(gòu)，提高效率。
按照路勁基建主席單偉豹的預(yù)計，接手順馳后，路勁旗下總開發(fā)面積將達到1250萬平方米，2006年順馳全年銷售40萬平米，今年預(yù)計銷售80萬平米，明年可達200萬平方米；到2008年，房地產(chǎn)收入如能超過公路業(yè)務(wù)，同時土地儲備達到800-1000萬平方米，再將順馳中國分拆上市。
孫宏斌的下一步棋
短短5個月，作為順馳創(chuàng)始人，孫宏斌已經(jīng)基本退出了自己一手打造的順馳帝國。自2006年9月以來，孫宏斌鮮與外界接觸，記者曾多次聯(lián)系無果。
順馳易主，也宣告孫宏斌自創(chuàng)的“順馳擴張模式”終結(jié)。2002年國家實施土地公開“招拍掛”政策后，孫宏斌制訂了以天津為起點，快速向全國擴張的計劃。在沒有區(qū)域優(yōu)勢支持下，不惜以過高價格拿地，在預(yù)付小部分定金后，迅速開發(fā)回籠資金，償還土地出讓金，并快速轉(zhuǎn)向下一個目標(biāo)。
通過這一近乎瘋狂的計劃，短短兩年內(nèi)，順馳取得中國地產(chǎn)史上前無古人的戰(zhàn)績，版圖擴張至全國十多個省，十六個城市。但在此過程中，其資金狀況也長期飽受業(yè)界質(zhì)疑。
至2004年，國家宏觀調(diào)控系列政策陸續(xù)出臺，這一模式引發(fā)的危機終于爆發(fā)，而期待海外上市、聯(lián)手外資的計劃連續(xù)破滅后，孫宏斌最終接受轉(zhuǎn)讓現(xiàn)實。
目前，退出順馳的孫宏斌旗下仍有融創(chuàng)和順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)兩大支柱。一位熟悉孫宏斌個性的人士預(yù)測，以天津、重慶、南京等二線城市為市場重點融創(chuàng)，以及二度遭外資注資的順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，都有可能成為孫宏斌東山再起的平臺。
(來源：中國經(jīng)濟周刊 作者：林深）
