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政府調(diào)控市場(chǎng)的前提是，政府明白自己所要追求的目標(biāo)，并按照市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)制采取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性制度
11月13日，國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局公布，10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.4%，漲幅反超9月0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平。10月，北京以10.7%的新房?jī)r(jià)格漲幅位居全國(guó)第一。這是自2005年7月份“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”開始公布以來，北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的第15個(gè)月。人們懷疑，半年來大張旗鼓的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的作用在哪里？
事實(shí)上，就在此之前，建設(shè)部一位人士透露，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控情況并不是很滿意。從5月17日推出“國(guó)六條”，到10月17日國(guó)務(wù)院會(huì)議專門聽取房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落實(shí)情況，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)基本維持“原判”：少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲過快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。
應(yīng)當(dāng)說，過去幾年來，政府頻繁調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是2005年4月底的“國(guó)八條”和今年5月的“國(guó)六條”，力度不可謂不大。各級(jí)政府綜合運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)與行政措施，甚至通過紀(jì)律等手段整頓了該領(lǐng)域的官商勾結(jié)等問題。但是，房?jī)r(jià)依然在上漲，尤其是某些城市上漲仍然較快。究竟哪里出問題了？
很多人懷疑，調(diào)控措施之所以效果不是很明顯，根本原因是地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不力，中央政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更有利的措施管制地方政府。
確實(shí)，地方政府官員的政績(jī)，也即本地GDP的快速增長(zhǎng)和政府收入，極大地依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房?jī)r(jià)不斷上漲，合乎地方政府官員的利益。因而，過去若干年，地方政府確實(shí)與房地產(chǎn)商合謀，積極地創(chuàng)造一個(gè)價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)，而不顧民眾的承受力，也不顧房地產(chǎn)過熱給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的巨大影響。在中央政府開始調(diào)控之后，很多地方也利用自己的執(zhí)行權(quán)，盡可能地拖延執(zhí)行，或?qū)φ吡碜鼋忉�。不過，近一段時(shí)間來，不少地方政府已經(jīng)能夠比較認(rèn)真地執(zhí)行調(diào)控政策。而恰恰是在10月份，漲幅反而超過9月份。
這很可能意味著，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策本身可能存在問題。比如，考慮到其他宏觀經(jīng)濟(jì)因素，中央銀行遲遲不敢調(diào)升利率，投資者、投機(jī)者獲取資金的成本非常低廉，人為地增加了需求。匯率政策被捆住手腳，外資大量涌入炒作房地產(chǎn)。
還有很重要的一點(diǎn)，調(diào)控政策發(fā)出的信號(hào)不明確，甚至相互沖突。本次宏觀調(diào)控的一大突出特征是國(guó)土資源管理部門發(fā)揮了重要作用，其所采取的措施主要是收緊土地供應(yīng)。這必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。國(guó)土部門再三解釋說，市場(chǎng)上并不缺土地，問題是，國(guó)土部門不斷釋放出來的收緊土地供應(yīng)的信息本身，就足以讓人們形成土地供應(yīng)減少、因而房屋供應(yīng)減少的預(yù)期，這一預(yù)期必然推動(dòng)人們的入市熱情，需求增加，房?jī)r(jià)自然會(huì)被推升。數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，7、8月全國(guó)商品住宅新開工面積環(huán)比分別下降了22.6%、12.5%，假如需要不變，則這必然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的再度上漲。
這顯示了宏觀調(diào)控面臨的一個(gè)困境：政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，同時(shí)追求多個(gè)目標(biāo)，至少包括抑制投資過熱，保護(hù)土地資源，讓中低收入群體能買得起房。而前兩個(gè)目標(biāo)與后一個(gè)目標(biāo)是沖突的，要同時(shí)達(dá)到這兩者，難度極大。
與此同時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)商發(fā)起了一輪又一輪道德討伐。財(cái)政部公布，它曾對(duì)39家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%。正是基于這一事實(shí)，輿論紛紛呼吁開發(fā)商公布商品房開發(fā)成本，有些地方政府也在制定強(qiáng)制企業(yè)公布開發(fā)成本的地方政策。
不過，用這種道德的手段是否能夠達(dá)成控制商品房?jī)r(jià)格的目標(biāo)，令人懷疑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率確實(shí)較高，房地產(chǎn)行業(yè)的富豪搶占了近些年來推出的各種富豪榜的一半位置，就能夠證明這一點(diǎn)。但是，開發(fā)商的利潤(rùn)乃是行政管制下的壟斷帶來的后果。作為商品房土地的壟斷性供應(yīng)者，政府僅面向地產(chǎn)開發(fā)商供地，居民不可能自己建房，而必須到開發(fā)商手里去買房。這樣，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商群體就成為城市房屋的壟斷性供應(yīng)者，而享有壟斷性利潤(rùn)，尤其享有從獲得土地到銷售房屋之前那段時(shí)間內(nèi)地增值的全部收益，這構(gòu)成了利潤(rùn)的一大部分。
就此而言，溫州第一個(gè)放行個(gè)人集資建房具有重要意義，該市一個(gè)個(gè)人集資建房組織首次“成功拿地”，根據(jù)地價(jià)估算，其開發(fā)成本不足周邊一半。這一模式也許并不普遍適用，但它確實(shí)對(duì)決策者提出了一個(gè)問題：是否應(yīng)當(dāng)從根本上改革土地制度，讓城市居民私人可以購(gòu)買土地使用權(quán)，打破開發(fā)商對(duì)城市房屋供應(yīng)的壟斷，通過多種渠道解決自己的住房問題。
政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過去幾年的調(diào)控史表明，政府調(diào)控市場(chǎng)的前提是，政府明白自己所要追求的目標(biāo)，并按照市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)制采取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性制度。假如過分重視行政力量，反而不利于達(dá)到政府所要追求的政策目標(biāo)。 ★
