日前，北京市建委發(fā)布《關(guān)于開展北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項(xiàng)整治活動(dòng)的實(shí)施方案》；建設(shè)部中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)也出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》。《方案》與《規(guī)則》同時(shí)指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事二手房交易時(shí)，嚴(yán)禁現(xiàn)金收房、吃差價(jià)的行為。然而，《市場(chǎng)報(bào)》記者近日對(duì)北京市部分二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金收房的行為仍禁而難止，并出現(xiàn)了許多變相的新手法，可謂“上有政策，下有對(duì)策”。
換湯不換藥，逃不開的現(xiàn)金收房
“現(xiàn)在政策規(guī)定不能現(xiàn)金收房，不過您既然急等著錢用，我有個(gè)親戚正好拆遷也想買套房，您看？”第一次聽到這句話，急需轉(zhuǎn)讓住房的鄭女士非常高興，談一次就找到買家，好事！房子賣誰不一樣，而且既然是工作人員的親戚，等于多了個(gè)人擔(dān)保�？杉�(xì)心的鄭女士多走了幾家中介后發(fā)現(xiàn)，怎么這么“巧”？連著好幾個(gè)中介工作人員都有親戚或朋友什么的想買房，這房究竟是賣給誰？
“我們是大公司，講的就是公平公開。我看您既然想快點(diǎn)賣房又想賣個(gè)好價(jià)錢，最好和我們定個(gè)限時(shí)限價(jià)合同，如果賣的價(jià)錢比您定得高，高出的部分按比例分成。我跟您說句實(shí)話，出來工作都是為了養(yǎng)家糊口，有分成業(yè)務(wù)員跑得才賣力。我們就是靠這個(gè)吃飯，交給我們賣絕對(duì)比您自己賣省心省力價(jià)錢還高。”鄭女士剛一聽真覺得自己遇上了“實(shí)誠人”，差點(diǎn)就簽了合同，可轉(zhuǎn)念一想，分成的錢是給在了明處，可傭金也是實(shí)實(shí)在在的，中介公司到底靠什么“養(yǎng)家糊口”？中介費(fèi)還是差價(jià)？
“跟我們簽一個(gè)獨(dú)家代理合同吧。您看什么價(jià)錢合適？我們保證在規(guī)定時(shí)間售出，如果沒做到會(huì)付給您相應(yīng)的違約金。您只要留下房本和鑰匙就什么都不用管了，我們的業(yè)務(wù)員會(huì)在第一時(shí)間讓您看房�！�
“這些都是變相的現(xiàn)金收房。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，由于中介公司在“現(xiàn)金收房”行為中只是一個(gè)過渡者，不需要支付各種稅費(fèi)，利潤(rùn)空間很大，一直是二手房交易中應(yīng)用最為廣泛的手段。一套售價(jià)60萬元的房產(chǎn)，采取現(xiàn)金收房方式完成交易，中介公司的利潤(rùn)可達(dá)該房售價(jià)的7%至10%，而正規(guī)經(jīng)營下，中介公司收取的傭金在3%以內(nèi)，二者利潤(rùn)相差懸殊。政府雖然明令禁止，但面對(duì)巨額利潤(rùn)，不少中介公司仍然采取各種“變通”方法企圖控制房源，爭(zhēng)取自身利潤(rùn)的最大化。
開方不抓藥，資金安全誰監(jiān)管
很多中介公司挪用客戶資金的做法，實(shí)際上相當(dāng)于自辦“小銀行”，開設(shè)的門店就等于銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉(zhuǎn)騰挪的空間就越大。
“我們實(shí)行POS機(jī)刷卡資金監(jiān)管業(yè)務(wù)9個(gè)月來，各類資金監(jiān)管業(yè)務(wù)僅占總業(yè)務(wù)量的19.4%�！北本┲性禺a(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示，“其中POS機(jī)刷卡的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量?jī)H為5.12%，存入經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)管賬戶和賣方賬戶的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)為14.28%�！睋�(jù)了解，除了中原地產(chǎn)，我愛我家、鏈家機(jī)構(gòu)、中大恒基、順馳等大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開展了資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，但實(shí)施資金監(jiān)管的比率均沒有超過20%。除了放款和退款手續(xù)的繁復(fù)，以及POS機(jī)到賬時(shí)間滯后都給資金監(jiān)管帶來一定困難以外，很多客戶尚未深刻認(rèn)識(shí)到資金監(jiān)管的重要性也是原因之一。
業(yè)內(nèi)人士透露，雖然目前沒有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是可以肯定的是中介公司挪用客戶資金的行為是比較普遍的，因?yàn)榈案恺嫶笄胰狈ΡO(jiān)管，包括一些大的中介公司都很難經(jīng)得起誘惑。然而，就是在這樣的情況下，為了保證客戶資金安全推出的監(jiān)管方案卻面臨無人喝彩的尷尬境地。
據(jù)了解，目前中介公司參與房屋交易時(shí)，一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內(nèi)，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會(huì)把房款付給賣方。由于目前沒有嚴(yán)格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時(shí)間短則一個(gè)月，長(zhǎng)則半年或更久。
由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上沒有監(jiān)管，一些不法的房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時(shí)間差，采取“拆東墻補(bǔ)西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股、開設(shè)門店，追求短期利潤(rùn)。
地產(chǎn)分析人士尹香武說，很多中介公司挪用客戶資金的做法，實(shí)際上相當(dāng)于自辦“小銀行”，開設(shè)的門店就等于銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉(zhuǎn)騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規(guī)發(fā)展”，開設(shè)的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
漏洞誰補(bǔ)？規(guī)則不能替代法律
全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員只有1%是有資質(zhì)的，有不少“黑中介”根本沒按建設(shè)部規(guī)定領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并到有關(guān)部門備案就開業(yè)。
“可以說，中介公司在近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演了不光彩的角色，他們的所作所為，在某種程度上是助推了房?jī)r(jià)的虛高�！币晃环康禺a(chǎn)研究專家表示，從這個(gè)意義上解讀《規(guī)則》的出臺(tái)就不難理解國家有關(guān)部門的苦心，政府有關(guān)部門顯然是想將“調(diào)控風(fēng)暴”刮進(jìn)這個(gè)曾經(jīng)的“死角”，從而鞏固宏觀調(diào)控的成果。然而，是什么原因使得規(guī)則和方案難以落實(shí)呢？
“我們是行業(yè)協(xié)會(huì)，所以規(guī)則和業(yè)務(wù)合同只具有引導(dǎo)示范作用�！敝袊康禺a(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)對(duì)媒體這樣解釋。而房地產(chǎn)法律專家、中濟(jì)律師事務(wù)所吳元明律師則表示：“因?yàn)橐?guī)則和方案并未從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的問題。這個(gè)行業(yè)違規(guī)現(xiàn)象多發(fā)，主要還是缺乏專門的法律法規(guī)。”吳元明律師認(rèn)為，由于缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)沒有強(qiáng)制性規(guī)定，使該行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入門檻很低，行業(yè)混亂幾乎不可避免。
據(jù)柴強(qiáng)介紹，雖然建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格》的人員。但目前取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的人數(shù)只有27311人，截至今年10月，獲得初始注冊(cè)的只有16466名。而據(jù)保守估計(jì)，全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)在3萬家以上，從業(yè)人員超過百萬。
“也就是說，現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員只有1%是有資質(zhì)的，這個(gè)行業(yè)能不混亂嗎？”柴強(qiáng)表示，為此，國家建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局正在大力推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)(職)業(yè)資格制度，希望通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同范本，并附資質(zhì)人員簽名等措施，改變行業(yè)的混亂局面。但是，有不少“黑中介”根本沒按建設(shè)部規(guī)定領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并到有關(guān)部門備案就開業(yè)。如北京市建委統(tǒng)計(jì)資料顯示，京城目前具備營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只有2600余家，而實(shí)際從事經(jīng)營的則有6000家左右。
“這是沒有完善的監(jiān)管體系造成的法律漏洞。”吳元明律師認(rèn)為，“對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理涉及建設(shè)部門、工商部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等，由于權(quán)力分散責(zé)任不明確，造成了誰都管，誰都管不了的局面。”
近兩年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，各地的中介公司發(fā)展隨之也步入“快車道”。據(jù)房管部門統(tǒng)計(jì)，目前，僅深圳通過政府認(rèn)可的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就有190多家，從業(yè)人員2萬多人，門店數(shù)量達(dá)到3000多家。蜂擁而起的店面、同質(zhì)化的服務(wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少中介公司為了賺取利潤(rùn)，不惜欺詐消費(fèi)者，或是偷稅漏稅。以至于吃差價(jià)已成為地產(chǎn)中介公開的秘密。
而比吃差價(jià)更為惡劣的是，由于監(jiān)管缺位等原因，一些地方的房地產(chǎn)中介公司挪用客戶房款的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，并將所挪用資金用來炒房、炒股、開設(shè)門店等。這損害了消費(fèi)者的利益，也擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，不利于當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；在中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)曝光的12起惡性房地產(chǎn)交易詐騙案中，涉案金額動(dòng)輒上百萬直至幾千萬，大量的客戶資金和銀行貸款無法收回，甚至潛伏著引發(fā)金融危機(jī)的危險(xiǎn)。此外，房產(chǎn)中介通過現(xiàn)金收房囤積居奇，還會(huì)造成局部地區(qū)的房?jī)r(jià)虛高，擾亂房產(chǎn)中介市場(chǎng)的正常秩序。
(文章來源：市場(chǎng)報(bào) 作者：王立嘉)
