買房了，交了專項(xiàng)用于住宅公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金，可等房屋需要維修甚至急需維修的時(shí)候，還得等三分之二業(yè)主投票通過。全國政協(xié)委員、廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司董事長彭磷基對(duì)于房屋“養(yǎng)老錢”這種看得著用不著的狀態(tài)“開炮”:建議具體項(xiàng)目使用應(yīng)該由“事前同意”改為“事后審查”，盤活住宅專項(xiàng)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益。
現(xiàn)狀 “三分之二”看死房屋“養(yǎng)老錢”
目前全國各地尤其是北京這樣較發(fā)達(dá)城市，有許多房屋已經(jīng)進(jìn)入大修期。彭磷基委員說，房屋的“養(yǎng)老錢”對(duì)物業(yè)的維護(hù)、更新與保值以及安全使用都具有至關(guān)重要的作用。可是關(guān)于專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌制度尚未有一部完整的法律進(jìn)行規(guī)范，沒有建立起行之有效、合理完善的制度。2003年實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也只在相關(guān)章節(jié)中對(duì)其使用作了比較原則性的規(guī)定，其中維修金的使用需業(yè)主三分之二投票通過的規(guī)定在實(shí)踐中根本無法操作，成為維修基金合理使用的最大障礙。
彭磷基委員認(rèn)為看似保護(hù)了業(yè)主對(duì)維修基金所有權(quán)的“三分之二”條款讓房屋“養(yǎng)老錢”真的成了看得著用不著的死錢。對(duì)專項(xiàng)基金使用設(shè)置的這道關(guān)卡使得共用設(shè)施、設(shè)備損壞了卻無法得到及時(shí)維修更新，最終損害的還是廣大業(yè)主的利益。
對(duì)策一 事前同意變事后審查
針對(duì)這些問題，彭磷基委員建議修改“三分之二”條款，明確業(yè)主只需對(duì)專項(xiàng)維修基金總體使用方案行使決定權(quán)，對(duì)總體使用方案中的每一項(xiàng)具體項(xiàng)目的使用由事前同意程序改為事后審查程序，即在總體使用方案中將專項(xiàng)維修基金支出的項(xiàng)目按照用途進(jìn)行分類，比如日常維護(hù)、臨時(shí)損壞、增設(shè)設(shè)施、更新改造以及情況緊急的使用等，將某些日常的、臨時(shí)損壞方面的使用支出授權(quán)給物業(yè)管理公司決定，增設(shè)設(shè)施、更新改造等方面的支出由管理公司事前作出預(yù)算方案，按預(yù)算方案執(zhí)行，對(duì)于那些情況緊急需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修基金的項(xiàng)目，應(yīng)賦予物業(yè)管理公司“先斬后奏”的權(quán)利。
對(duì)策二 3個(gè)“緊箍咒”看住基金用途
同時(shí)還要給物業(yè)公司戴上行之有效的“緊箍咒”:為了防止物業(yè)管理公司濫用這一權(quán)利，可以從法律上授予業(yè)主定期對(duì)各項(xiàng)支出進(jìn)行事后審查，若出現(xiàn)濫用、挪用等侵犯業(yè)主權(quán)益的情況可以通過法律途徑追究物業(yè)公司法律責(zé)任；還可以配合存儲(chǔ)基金銀行的評(píng)估，對(duì)物業(yè)管理公司的報(bào)價(jià)進(jìn)行審核，避免虛報(bào)費(fèi)用擴(kuò)大支出；第三就是建立完善的財(cái)務(wù)審計(jì)制度，通過專業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修基金的使用進(jìn)行定期審計(jì)，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。（孫穎）
