對于河南省鄭州市民李先生來說，他近期關(guān)注的焦點(diǎn)，一個是黨的十七大，另一個就是鄭州的物業(yè)收費(fèi)問題。
前不久，鄭州市向社會廣泛征求對《鄭州市物業(yè)管理條例(草案)》的意見。其中，對物業(yè)收費(fèi)“同級不同費(fèi)”的相關(guān)規(guī)定頗為引人關(guān)注。
“據(jù)我了解，目前北京很多小區(qū)物業(yè)服務(wù)的政府指導(dǎo)價不過幾毛錢，而鄭州很多小區(qū)都超過了1元，這個標(biāo)準(zhǔn)不低了。再調(diào)高，我們難以接受�！崩钕壬鷮τ浾哒f。
而物業(yè)公司對此則認(rèn)為，鄭州市從1998年出臺物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價至今，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有調(diào)整過，這已給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了危機(jī)。
收費(fèi)現(xiàn)狀：物業(yè)收費(fèi)“參差不齊”
“你收三毛八、他收四毛三、我收五毛……買房已經(jīng)夠讓我費(fèi)心的了，如果每月再為數(shù)額不小的物業(yè)費(fèi)費(fèi)心勞神，我的生活壓力就太大了。”鄭州市民王女士近段時間一直忙著購置新房，雖說新房尚未買到，但王女士從讓人眼花繚亂的樓盤中發(fā)現(xiàn)了物業(yè)收費(fèi)的“怪現(xiàn)象”。
據(jù)了解，目前，鄭州市根據(jù)住房類別和物業(yè)公司資質(zhì)級別確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果高層住宅樓的物業(yè)管理聘請的是一級物業(yè)公司，業(yè)主每個月要按1.10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)；如果多層住宅樓的物業(yè)管理聘請的是四級物業(yè)公司，每月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0.20元/平方米。
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)“同級不同費(fèi)”的物業(yè)收費(fèi)情況在鄭州普遍存在。
在漢飛城市花園，工作人員告訴記者，他們小區(qū)多層樓房執(zhí)行的是一級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)每平方米四毛三分錢；而在鑫苑國際城市花園，同樣是一級物業(yè)服務(wù)的多層樓房，物業(yè)收費(fèi)為每平方米五毛錢；在威尼斯水城，懸掛在小區(qū)物業(yè)公司門口的公告牌上明確標(biāo)注，小區(qū)屬于多層一級物業(yè)，物業(yè)費(fèi)每平方米四毛三分錢。
一位樓盤銷售人員說，由于各樓盤提供的諸如電子監(jiān)控等配套服務(wù)在質(zhì)量、檔次上存在高低、有無之分，物業(yè)收費(fèi)才會在“同一級別”下“千差萬別”。
普通市民：政府限價應(yīng)細(xì)化服務(wù)項目
“物業(yè)管理收費(fèi)關(guān)系到千家萬戶的切身利益，政府應(yīng)規(guī)定收費(fèi)上限�！辈簧偈忻襁@樣認(rèn)為。
鄭州市民劉女士建議，政府定價時應(yīng)該把物業(yè)能夠提供的服務(wù)一條一條列出來，分別定價。滿足一條，給一條的錢，這樣才公平。“比如，公共設(shè)施維護(hù)多少錢、綠化養(yǎng)護(hù)多少錢、門衛(wèi)安全多少錢。根據(jù)達(dá)到的不同標(biāo)準(zhǔn)還可以再細(xì)化，一項達(dá)標(biāo)給一項的錢。如果物業(yè)公司收費(fèi)不規(guī)范或者沒按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，業(yè)主有權(quán)向政府部門反映情況或舉報，政府部門出面進(jìn)行處理。”
記者查詢《河南省物業(yè)管理條例》發(fā)現(xiàn)，其中并沒有對物業(yè)收費(fèi)的級別、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確劃分。其第37條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定，也可以實(shí)行政府指導(dǎo)價。具體的收費(fèi)項目和數(shù)額由業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理合同中約定。
明鴻新城小區(qū)業(yè)主委員會主任徐肖兵則認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如果清清楚楚地算給業(yè)主看，雙方就好協(xié)調(diào)了，政府應(yīng)該對此進(jìn)行明確規(guī)定。
物業(yè)公司：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定期調(diào)整
河南萬廈物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理周葉說，鄭州市向社會征求意見的《鄭州市物業(yè)管理條例(草案)》第40條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。多層、高層住宅物業(yè)前期服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
“政府指導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的規(guī)定，是適宜操作的。不過，鄭州市1998年出臺物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價至今，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有調(diào)整過�！敝苋~說。
“物業(yè)公司60%的花費(fèi)用于人力成本。1998年，鄭州市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)是240元/月，目前已經(jīng)是650元/月了�！焙幽纤骺宋飿I(yè)發(fā)展有限公司董事長姜芳說，最低工資標(biāo)準(zhǔn)每兩年調(diào)整一次，但物業(yè)收費(fèi)多年不變，這給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了危機(jī)。
“都知道物業(yè)公司職工工資低。如果定價標(biāo)準(zhǔn)過低，將影響到物業(yè)公司無法提供高質(zhì)量的服務(wù)�！币晃飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人說。
多位物業(yè)管理公司的人員認(rèn)為，政府應(yīng)明確規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多長時間調(diào)整一次。
有關(guān)部門：指導(dǎo)價有浮動幅度
鄭州市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會一工作人員說，他們只負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及定價由鄭州市物價局核準(zhǔn)。
鄭州市物價局有關(guān)人員說，根據(jù)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)》規(guī)定，鄭州市普通住宅(含多層、高層住宅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�！耙簿褪钦f，盡管屬于同級物業(yè)，但由于浮動幅度不同，具體到各小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不會統(tǒng)一�！�
專家建議：物業(yè)收費(fèi)全面推行“陽光作業(yè)”
“物業(yè)收費(fèi)一直是廣受市民關(guān)注、問題較多的熱點(diǎn)話題，應(yīng)該使收費(fèi)過程更加透明。”河南農(nóng)業(yè)大學(xué)法律系主任楊紅朝說。
楊紅朝認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該實(shí)行備案登記制，經(jīng)備案公告的收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)，才能作為小區(qū)收費(fèi)和價格執(zhí)法的依據(jù)。這些依據(jù)要全部向業(yè)主公開，使物業(yè)收費(fèi)情況在業(yè)主的廣泛監(jiān)督下實(shí)現(xiàn)“陽光作業(yè)”，真正做到“一分服務(wù)一分收費(fèi)”，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。
河南振山律師事務(wù)所主任秦三寬認(rèn)為，同樣的物業(yè)服務(wù)應(yīng)該同樣價格。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商或者通過競標(biāo)確定。而對于一般的混合小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，并按分等收費(fèi)管理暫行辦法的規(guī)定協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定前，應(yīng)對全體業(yè)主進(jìn)行公示，廣泛征求意見。(鄧紅陽）
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