今后,前期物業(yè)合同將作為購房合同的附件,購房人簽署購房合同就等同于承認(rèn)并接受了前期物業(yè)合同;物業(yè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)主所有的小區(qū)共用部位、共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動(dòng),應(yīng)征得業(yè)主書面同意并每半年向甲方公布收益情況,經(jīng)營所得收益可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,也可用于小區(qū)改造,后者由業(yè)主大會(huì)表決決定。這是市建委與市工商局從今天起至11月11日公開向市民征求意見的本市《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本規(guī)定的,市民可登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設(shè)”的相關(guān)頁面,了解具體內(nèi)容,并通過在頁面留言板中留言或發(fā)送郵件到bjgshtc@163.com的方式,提出意見或建議。
前期合同明確5項(xiàng)內(nèi)容
可以看到,此次市建委和市工商局完成的兩個(gè)物業(yè)合同,均根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,將“物業(yè)管理合同”改為了“物業(yè)服務(wù)合同”,突出了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性。據(jù)介紹,《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)合同分別明確了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的主要合同條款。
據(jù)市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,《前期物業(yè)服務(wù)合同》雖然適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系,但因?yàn)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)的對象更主要的是業(yè)主,因此合同明確規(guī)定“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人,受益主體享有本合同明確的各項(xiàng)權(quán)利,并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù)”。《前期物業(yè)服務(wù)合同》重點(diǎn)明確了5項(xiàng)內(nèi)容,如將前期合同納入規(guī)范管理范疇,作為房屋買賣合同的附件,使購房人在購房的同時(shí)就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),同時(shí),購房人簽署買賣合同,也就承認(rèn)并接受了前期物業(yè)服務(wù)合同的約束,今后要承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù);設(shè)定前期物業(yè)合同最短合同期限,不得低于兩年;就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定,要求物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議,告知其相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項(xiàng),并就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
小區(qū)收益歸全體業(yè)主
而《物業(yè)服務(wù)合同》則適用于業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系,重點(diǎn)明確3項(xiàng)內(nèi)容,如對于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式,雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”;合同中還規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi),物業(yè)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買;歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營要征得業(yè)主委員會(huì)書面同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營者依法簽訂合同,收益歸全體業(yè)主,并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面,可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,也可用于小區(qū)改造,也可由業(yè)主大會(huì)決定。
購房人擔(dān)心開發(fā)商“霸王態(tài)度”
昨天,記者采訪了部分購房人和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對這兩個(gè)物業(yè)合同的初步看法。提及最多的就是前期物業(yè)合同“簽訂購房合同就等同于承認(rèn)并接受前期物業(yè)合同”和共有部分經(jīng)營及收益問題。購房人姜先生提出,有關(guān)部門考慮到讓購房人在簽訂購房合同的時(shí)候就能看到前期物業(yè)合同是好的,但在目前房子好賣、開發(fā)商處于“賣方市場”的背景下,簽訂購房合同就等同于承認(rèn)前期物業(yè)合同的規(guī)定會(huì)不會(huì)讓很多開發(fā)商出現(xiàn)“霸王態(tài)度”;而業(yè)內(nèi)人士李先生則認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同中沒有明確什么是共有部位或者共有設(shè)施,加上物權(quán)法的司法解釋尚未出臺(tái),因此,相關(guān)規(guī)定有可能會(huì)引發(fā)新的爭議。對此,記者了解到,11月11日征求意見及日期截止后,市建委和市工商局將根據(jù)各方意見反饋對合同進(jìn)行修改完善,并通過在適當(dāng)時(shí)機(jī)邀請有關(guān)代表召開公開論證會(huì)的形式,確定合同文本的最終內(nèi)容。(余美英)