“截至今年4月，全市按照規(guī)定共歸集商品住宅維修資金130億元，累計支出415萬元，使用率僅3%，有的區(qū)縣甚至從未使用過一筆專項維修資金。”今天上午，在北京市第十二屆人大常委會第39次會議上，趙久合副主任在關(guān)于檢查《物業(yè)管理條例》執(zhí)行情況的報告中，披露了這樣一組數(shù)據(jù)。
據(jù)了解，北京市商品住宅專項維修資金問題由來已久。早在2002年6月，北京市頒布了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》(以下簡稱舊《辦法》)，規(guī)定每個業(yè)主在辦理住房入住手續(xù)時都要上繳總房價款2%的專項維修資金，作為住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施及設(shè)備的維修養(yǎng)護、更新改造基金，但舊《辦法》在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一些問題——
北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年2月到2004年12月，全市共歸集商品住宅維修基金43.35億元。房改房售后維修基金自2001年至2004年年底，共歸集27.99億元。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這兩筆高達(dá)71.34億元的公共維修基金，只有3個小區(qū)使用過。
2005年年底，《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法》(以下簡稱新《辦法》)實施，細(xì)化了使用條件和程序。2006年1月，北京市建委正式開通了住房維修資金網(wǎng)上管理系統(tǒng)，業(yè)主可以在網(wǎng)上查詢資金的使用情況。但從此次北京市人大常委會執(zhí)法檢查的情況來看，效果仍不理想。
業(yè)主為何用不了自己的錢
“造成全市專項維修資金使用率低的客觀原因是，北京大多數(shù)商品房尚處5年保修期。再過幾年房屋設(shè)備老化，專項維修資金的使用問題將會集中出現(xiàn)，”北京市律協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)法律事務(wù)專業(yè)委員會主任陳文接受記者采訪時表示。
陳文說，北京大多數(shù)商品房是1998年后興建的，與一棟樓70年設(shè)計使用年限比較，還很“年輕”，不會面臨大規(guī)模修繕的問題。
一些長期從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的律師表示，業(yè)主自治機構(gòu)的不完善，是很多住宅無法使用專項維修資金的重要原因。根據(jù)條例規(guī)定，使用專項維修資金要由業(yè)主大會決定并經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。
北京市人大常委會的執(zhí)法檢查報告印證了律師的說法。目前全市有物業(yè)管理的3200多個住宅項目中，成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的只有574個，成立率僅為17.9%。
執(zhí)法檢查組認(rèn)為，一方面是部分業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識不強，參與自治組織進(jìn)行自我管理和服務(wù)還沒有成為迫切需要；另一方面，條例關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織成立的規(guī)定比較原則，加上政府主管部門和社區(qū)基層組織監(jiān)督指導(dǎo)不到位，相關(guān)程序帶有很大的隨意性和無序性，致使有些業(yè)主大會和業(yè)主委員會夭折在組建的過程中。
陳文認(rèn)為，即使申請使用專項維修資金的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，申請程序繁瑣，也是造成專項維修資金“交時容易用時難”的原因之一。
事實上，轉(zhuǎn)移公共維修基金的實際操作中存在著一些問題，主要集中在小區(qū)辦將業(yè)委會所轄范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶等相關(guān)程序。
“要想將維修資金從中國人民銀行轉(zhuǎn)出，必須弄清楚每一戶的繳納情況。光弄清我們小區(qū)400多戶人各自繳納的公共維修基金的數(shù)額，就用了半年時間�！北本┦谐枀^(qū)太月園業(yè)主委員會主任王嘉吾曾經(jīng)對媒體表示，太月園是北京市第一家成功轉(zhuǎn)移出專業(yè)維修資金的小區(qū)。
北京市天時律師事務(wù)所鄭衛(wèi)紅律師在接受媒體采訪時表示，北京新辦法對業(yè)委會成立前，各區(qū)縣建設(shè)委員會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的監(jiān)管工作。對維修資金的本息歸屬沒有明確規(guī)定，可能造成掌握維修資金的企業(yè)或部門為了自身利益，不積極配合維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶。
巨額資金應(yīng)由誰管理
記者注意到，在近兩年北京市的兩會上，不斷有人大代表和政協(xié)委員提出加強對商品住宅專項維修資金的監(jiān)管。2004年,廣東省消協(xié)公布的房地產(chǎn)投訴分析表明，公共維修基金被挪用已成為購房者投訴的熱點之一。
目前北京維修資金的收取、使用情況是：一般由開發(fā)商在交付房屋或辦理產(chǎn)權(quán)證時向購房人收��；開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時交房管局小區(qū)辦代管；業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，小區(qū)辦將維修資金移交物業(yè)管理，業(yè)主委員會進(jìn)行檢查與監(jiān)督。
陳文認(rèn)為，將維修資金長期交政府部門管理有不利之處，交開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)也有其弊端。因為資金的使用與安全容易受開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)在該小區(qū)服務(wù)時間長短或其可能與業(yè)主發(fā)生的糾紛的影響。
他認(rèn)為，業(yè)主委員會成立并能充分發(fā)揮其效能之前，可以仍由小區(qū)辦代為管理，但應(yīng)嚴(yán)格限制小區(qū)辦的管理權(quán)限，并規(guī)定其充分公開相關(guān)信息。
業(yè)主委員會成立并能有效行使其職權(quán)后，小區(qū)辦應(yīng)馬上將維修資金移交業(yè)主委員會，設(shè)立專門賬戶存放；賬戶應(yīng)對全體業(yè)主公開，同時制定業(yè)主委員會使用該資金的金額與次數(shù)限制；超出部分，則應(yīng)由業(yè)主大會以一定的表決程序通過。
北京律協(xié)消費者權(quán)益保護委員會主任邱寶昌認(rèn)為，目前專項維修資金的收取、管理和使用有很多不透明的地方。這筆錢用在什么地方，中修、大修如何確定，誰在管理，是否安全，會不會被人挪用，產(chǎn)生的可觀的銀行利息屬于誰……這些，業(yè)主都有知情權(quán)，需要有制度增加透明度，不能讓個人或行政部門謀取私利。
很多律師認(rèn)為，專項維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會管理。但是，北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)在的法律法規(guī)，業(yè)主委員會不具備獨立的法人資格，既不是群眾團體——未到民政部門注冊，又不是公司——未到工商部門登記，更不是政府機構(gòu)——無上級機構(gòu)的行政任命，這個“在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下”成立的機構(gòu)，只能“到房地產(chǎn)行政主管部門備案”�！斑@樣的組織怎能承擔(dān)這筆巨額資金的管理呢？”他說。
物業(yè)費收繳為何進(jìn)入惡性循環(huán)
在今天的執(zhí)法檢查報告中，北京市人大常委會還列舉了目前全市物業(yè)管理中存在的其他問題——物業(yè)費收繳率低已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理行業(yè)的普遍問題。各種原因的物業(yè)糾紛，往往直接反映在業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)費上。而業(yè)主拒交物業(yè)費，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難或降低服務(wù)質(zhì)量，使得業(yè)主對物業(yè)企業(yè)更加不滿，由此形成惡性循環(huán)。
執(zhí)法檢查組調(diào)查了石景山區(qū)4家區(qū)屬國有物業(yè)企業(yè)2006年的經(jīng)營情況，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費收繳率為70%左右，沒有達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)維持正常經(jīng)營活動所需要的80%。懷柔區(qū)的物業(yè)費平均收繳率在60%左右，個別矛盾突出的小區(qū)收繳費不足20%。
執(zhí)法檢查組認(rèn)為，原因主要是業(yè)主無法按照有關(guān)規(guī)定行使物業(yè)費決定權(quán)，從而拒絕交費。
根據(jù)北京市的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會決定。但實際上，首次業(yè)主大會召開之前，物業(yè)管理企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)收費也由其單方制定，業(yè)主沒有選擇余地。
其次，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費缺乏指導(dǎo)價格。目前北京市除經(jīng)濟適用房、危改回遷小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價外，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商約定，但業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的了解程度和期望值存在差異，協(xié)商過程中沒有權(quán)威的參考價格作為依據(jù)，很難在合理的基礎(chǔ)上達(dá)成雙方滿意的結(jié)果。
此外，執(zhí)法檢查中還發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)之間界限不清、責(zé)任不明。還存在物業(yè)企業(yè)在日常維護上收支不透明，以及開發(fā)商擅自更改規(guī)劃、不按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住房和小區(qū)配套設(shè)施等遺留問題。
北京市副市長陳剛在今天表示，將把完善物業(yè)管理政策法規(guī)體系列入立法計劃，重點解決物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主委員會法律地位、業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系等問題，年內(nèi)出臺業(yè)主大會成立和運作指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本等規(guī)章。(王亦君)
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