認購書簽了，定金交了，但銀行突然通知，不能提供按揭貸款，導致不少購房者買房計劃戛然而止。這還不止，他們交納在中介手上的幾萬元定金要不回來。近日，王女士向本報報料，她在寶安認購了一套新房，就遇到如此棘手的麻煩。除王女士之外，近一段時間，記者接到多個購房者無法要回定金的報料。不僅在一手房市場，二手房市場也如此。由于房貸新政不斷調(diào)整，或銀行個人信用記錄等多種因素影響，導致很多人在交付定金之后，才被銀行通知無法提供貸款，房產(chǎn)無法交易，從而產(chǎn)生一個個的退房者。然而，多數(shù)購房者至今拿不回購房定金。
首付比例提高導致無力購房
王女士的遭遇很無辜。她10月份在寶安買了套商業(yè)用房，交了2萬元定金。就在正式簽訂購房合同時，因為銀行貸款政策調(diào)整，首付比例由四成提高為五成，這讓王女士傻了眼。因為她手頭只夠付總房價四成的首期款，如果提高到五成，她還要多交13萬元，而這預算外的13萬元，她根本無法籌齊。于是，她打算放棄買房，可是開發(fā)商認為王女士擅自違約，拒絕退還她的2萬元定金。
“難道銀行政策調(diào)整也算我違約？況且開發(fā)商沒有明確告訴我一定要準備足五成的首期款，等到他們辦理不了四成首付的貸款，反過來才跟我說需要首付五成，顯然開發(fā)商之前為了賣房子，誘導和欺騙了我�！蓖跖繗鈶嵉卣f。
記者了解到，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會早在今年9月27日就聯(lián)合發(fā)布通知，明確寫字樓等商業(yè)用房的首付款比例不得低于50%，但個別開發(fā)商在與顧客簽訂認購書時并沒有明確此項內(nèi)容，沒有盡到告知義務(wù)。
記者與該家房地產(chǎn)開發(fā)公司的一名經(jīng)理聯(lián)系上，該經(jīng)理表示，他知道王女士要求退款一事，但首付提高也是銀行的規(guī)定，開發(fā)商也沒辦法。王女士簽訂認購書當天，雖然新規(guī)定已出臺，但正式文件還沒下發(fā)，直到多日后，售樓部才收到正式文件，時間差造成了這起糾紛。
個別開發(fā)商利用政策出損招
記者采訪發(fā)現(xiàn)，購房者定金拿不回來，除了銀行緊縮貸款導致以外，還與一些開發(fā)商的行為有密切關(guān)系。由于一些開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊，加上市場冷清，導致個別開發(fā)商損招頻出。
某樓盤已跳槽的售樓員向記者報料：有個別業(yè)務(wù)員，就是利用房貸政策的時間差，使勁鼓動有意購房者先簽訂認購書，并交付2萬元定金。一旦購房者進入簽訂合同期，才忽然發(fā)現(xiàn)，銀行提高了首付比例，以此來把責任推卸給購房者。此時，如果購房者愿意賣房，那就必須湊足銀行所要求的首期款，如果購房者不愿意買房，按認購書，購房者屬于單方面違規(guī)，那么定金就被開發(fā)商毫不客氣地吃進。
記者從寶安區(qū)一家開發(fā)商的保安員處了解到，現(xiàn)在因為樓盤銷售慘淡，他所在的樓盤故意將施工進度放緩，這樣做的原因，就是期待明年銀行新的放貸任務(wù)下達，或者出現(xiàn)新的市場拐點，再進行發(fā)售。
銀行貸款減少擴大退房影響
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各大銀行相繼推出并執(zhí)行房貸新政細則的同時，各家銀行還同時推出買賣房產(chǎn)首期資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，這從一定程度上限制了開發(fā)商對房屋首期款的使用途徑，客觀上造成了開發(fā)商現(xiàn)金流的吃緊。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說：“銀行此項業(yè)務(wù)，進一步對開發(fā)商資金產(chǎn)生壓力，以前這部分資金，開發(fā)商是可以用的�！�
前不久，央行上調(diào)存款準備金率，使得各家銀行進一步壓縮貸款，銀行貸款逐月減少，首付比例不斷上升，貸款利率也不斷上調(diào)。所有這些調(diào)控政策，令房地產(chǎn)市場進一步降溫，這在客觀上導致不少購房者后悔買房，從而使得退房影響面在不斷擴大。
一位售樓小姐告訴記者：“剛開始銀行提高首付比例后，一些購房者還會想辦法補齊首期款，現(xiàn)在，很多客戶一聽說銀行要上調(diào)首付比例，他們的第一反應(yīng)就是直接過來找我們退定金。”
信用記錄不良導致貸款中斷
此外，由于歷史原因造成的銀行信用記錄不良，也是造成不少人購房計劃泡湯的一個重要原因。
今年10月，馬先生在羅湖區(qū)通過中介購買一套二手房，直到馬先生到銀行填寫按揭合同時，銀行業(yè)務(wù)員才告知他，2003年有過4次還款不及時的記錄，按銀行規(guī)定，銀行不能繼續(xù)為馬先生提供貸款。
貸不了款，就買不成房。馬先生向中介提出退還3萬元定金的要求，但一直熱情有加的地產(chǎn)中介人員突然對他冷下了臉，說：這是馬先生個人問題造成的，不是業(yè)主不賣，也不是中介的交易程序出錯，按合同規(guī)定，定金就是不能退。幾經(jīng)交涉馬先生依然遭到中介和業(yè)主的一致抵制。至今馬先生3萬元定金依然無法拿回。
廣東發(fā)展銀行一位工作人員說，這種情況，他們見得很多了。他提醒市民在購買房產(chǎn)時，一定要先問清銀行，自己的條件是否能從銀行貸款，首付付多少，貸款貸多少，確保沒有資金問題，才和地產(chǎn)商簽合同。
律師說法：建議新版合同增加貸款條款
廣東鵬浩律師事務(wù)所周文斌律師認為，如果是不可抗的政策因素導致合同不能履行，購房者可以提出退房。他認為，按照合同法與擔保法的規(guī)定，定金是為今后履行合同的一種擔保方式，如果交納一方違約的，定金是不予退還的。如果收取方違約，定金須雙倍返還。但上述王女士所簽的認購書中，對首付比例沒有明確以文字形式規(guī)定，屬于合同不明。在雙方對主要條例達不成一致時，過錯方需承擔責任。不過，此事是因國家政策調(diào)整所致，屬不可抗拒因素，雙方在此事上都沒有明顯過錯。根據(jù)公平原則，開發(fā)商應(yīng)全額退還定金。
廣東國暉律師事務(wù)所徐林認為，因為新版預售合同并沒有涉及按揭貸款這一內(nèi)容，所以如果能在預售合同中增加補充條款，約定如果銀行拒絕貸款，雙方可以解除合同并不承擔責任，那樣，不論是王女士，還是馬先生，他們都得到了合同保障。但如果開發(fā)商不愿意簽訂補充條款，一旦出現(xiàn)貸款被拒，而開發(fā)商又不愿意退房，購房者只能以不可抗拒為理由，把開發(fā)商告上法庭，要求解除合同。(記者裴軍運)
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