12月17日，北京市二中院“宋莊房訟”案終審。法院依法認(rèn)定農(nóng)民馬海濤與畫(huà)家李玉蘭所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》的合同無(wú)效，判決畫(huà)家李玉蘭90天內(nèi)將房屋騰退。李玉蘭的敗訴讓畫(huà)家村200多位畫(huà)家心頭都籠罩了一層陰影。
北京海淀法院獲日前也審結(jié)了幾起類(lèi)似的“農(nóng)民房訴訟”。
與“畫(huà)家村”李玉蘭案不同的是，法院在判決房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的基礎(chǔ)上，依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的評(píng)估結(jié)論，判決酌定幾名起訴收房的村民給付買(mǎi)房者高達(dá)四五十萬(wàn)元的補(bǔ)償款。
有關(guān)專(zhuān)家說(shuō)，這樣的判決，客觀上會(huì)抑制人們所擔(dān)心的“畫(huà)家村”李玉蘭案可能帶來(lái)的“骨牌效應(yīng)”，另一方面對(duì)宅基地的違法買(mǎi)賣(mài)行為也將是一個(gè)打擊。
反悔者被判補(bǔ)償50萬(wàn)元
邢女士如今已經(jīng)70多歲高齡。2001年，她與北京海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)農(nóng)民談先生簽訂了《買(mǎi)賣(mài)房屋及其宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》，以12萬(wàn)元的價(jià)格從談先生手中購(gòu)買(mǎi)了近10間宅基地建房。
如同發(fā)生在宋莊的“農(nóng)房案”一樣，談先生將邢女士起訴至海淀法院，以雙方合同違反法律規(guī)定為由，主張轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，要求收回房產(chǎn)及院落。在該案中，邢女士提出了反訴。
不久前，海淀法院對(duì)邢女士一案作出判決，除了認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，談先生退還邢女士12萬(wàn)元購(gòu)房款外，還判決談先生給付邢女士補(bǔ)償款45萬(wàn)余元。
與此案同時(shí)，海淀法院一并審結(jié)了另外兩起類(lèi)似的“退房案”，判決支持的補(bǔ)償款分別達(dá)到了50余萬(wàn)元和42萬(wàn)余元。
海淀法院判決認(rèn)為，農(nóng)村的宅基地屬于農(nóng)民集體所有，非農(nóng)村集體組織成員不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及之上的房屋。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)歸于無(wú)效。
反悔能夠帶來(lái)多大賺頭
10年前，就有農(nóng)民以區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元，甚至低至幾千元的價(jià)格將宅基地建房轉(zhuǎn)讓他人，然而這些年的光景，房?jī)r(jià)何止翻了10倍。因此，賣(mài)房農(nóng)民一窩蜂地打起“房訴”。然而被農(nóng)民收回的房產(chǎn)未來(lái)出路如何？反悔能給農(nóng)民帶來(lái)多大的賺頭？筆者就海淀法院的判決細(xì)細(xì)算了筆賬。
可能一 趕上拆遷——賺了
筆者聯(lián)系上了談先生的代理人宋先生。他告訴筆者，在海淀區(qū)包括蘇家坨鎮(zhèn)在內(nèi)，近兩年都嚷嚷著要拆遷，而且有些地方已經(jīng)拆了。所以一些村民紛紛往回收房，光他代理的類(lèi)似的案件就有五六起。
如果宅基地房屋拆遷的話(huà)，農(nóng)民通常能拿到80萬(wàn)元上下的拆遷補(bǔ)償款。
拿邢女士一案舉例，談先生在收回房子后，如果趕上拆遷，扣掉該付給邢女士的補(bǔ)償款，他大概能從中得到約27萬(wàn)元的賺頭，外加一筆拆遷補(bǔ)助費(fèi)。
宋先生稱(chēng)，到目前為止，談先生對(duì)這一結(jié)果還比較滿(mǎn)意。
可能二 不能再賣(mài)——賠了
不過(guò)，宋先生也表示：“其實(shí)好多地方到底拆不拆到現(xiàn)在都沒(méi)有定論�！�
房子什么時(shí)候趕上拆遷誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，而擺在談先生等人面前的是更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。他們除了要返還買(mǎi)房人購(gòu)房款外，還需額外給付高達(dá)四五十萬(wàn)元的補(bǔ)償款。一旦判決生效，在判決確定的日期內(nèi)不能全額給付錢(qián)款，他們更要加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
宋先生告訴筆者，這樣的數(shù)額對(duì)于談先生來(lái)說(shuō)還是很有壓力的。
不管怎么說(shuō)，談先生現(xiàn)在還有個(gè)盼頭，然而對(duì)于那些光因房?jī)r(jià)上漲而反悔的賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，在訴訟之后，宅基地建房是否還能找到買(mǎi)家？
理論上說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)宅基地建房的路已經(jīng)被堵死，首先，正如反悔者打出的光明正大的理由:法律不允許宅基地買(mǎi)賣(mài)；其次，潛在買(mǎi)房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大:你能在房?jī)r(jià)漲到40萬(wàn)元時(shí)對(duì)只賣(mài)4萬(wàn)元反悔，那你會(huì)不會(huì)在房?jī)r(jià)漲到100萬(wàn)元時(shí)又對(duì)賣(mài)40萬(wàn)反悔呢？而且這種黑色交易沒(méi)法過(guò)戶(hù)房產(chǎn)，根本不受法律保護(hù)。
反悔后什么出路能為他們賺回如此高額的補(bǔ)償款呢？恐怕很難說(shuō)。
為什么判農(nóng)民高額補(bǔ)償
訴訟中，因買(mǎi)房人均對(duì)房屋進(jìn)行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地的價(jià)值已經(jīng)大幅上漲，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法就房屋的現(xiàn)價(jià)達(dá)成一致意見(jiàn)。于是，法庭委托了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照拆遷標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)“房屋的重置成新價(jià)”(房?jī)r(jià))和“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”(地價(jià))做出評(píng)估結(jié)論。
主審法官王喜告訴筆者，補(bǔ)償款的計(jì)算是法庭根據(jù)房?jī)r(jià)加上地價(jià)的70%再扣除購(gòu)房款得來(lái)。因宅基地屬于違法買(mǎi)賣(mài)，這一點(diǎn)在若干年前交易發(fā)生時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方都是清楚的，出賣(mài)者應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任，剩下30%的責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)。
在邢女士一案中，鑒定結(jié)論顯示，房屋的重置成新價(jià)為21.8萬(wàn)余元，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為50.3萬(wàn)余元。法庭正是依據(jù)上述計(jì)算方法將邢女士的補(bǔ)償款確定為45萬(wàn)余元。
近日，央行要求堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款；不得發(fā)放“假按揭”貸款。傳遞出央行進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的信號(hào)。(張蕾)
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