為改善住房供應結構，增加中低價位、中小套型的普通商品住房供給，國家正在醞釀對房地產保有環(huán)節(jié)征稅。
業(yè)內人士介紹，目前該稅收的制定尚處于調研階段，正式實施起來還缺乏諸多配套制度的支撐，但相關部門利用稅收杠桿來調整房地產市場供求結構的政策意圖卻十分明顯。建設部官員在接受采訪時表示，逐步開征“房產保有稅”將是今后調控的一種有效手段。
鼓勵持有中小戶型
建設部副部長劉志峰指出，相關部門擬對房產保有環(huán)節(jié)征稅，目的是提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。
而建設部今年4月的調研表明，中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。
業(yè)內人士認為，建設部表態(tài)醞釀開征房產保有稅，顯然是在配合“國六條”提出的“90平米/70%”這一供應結構調整的。如果該稅制實施，意味著住大房子可能要繳更多的稅。
中國人民大學法學院教授徐孟洲指出，稅收作為調節(jié)一個產業(yè)發(fā)展和引導消費的手段，應該是行之有效的辦法。他認為，住房是生活必需品，同時也是投資品，占有著公共資源。因此對持有它的人征稅，在成熟市場經濟國家是通行的做法。
而在目前，戶型偏大確實是一個突出的問題。這在土地日益稀缺、房價日益高漲的大城市中，無益于改善房地產偏緊的供給結構。
業(yè)內人士坦言，如果說房子作為生活必需品，應是對面積適度的房子而言，而不能說面積超大的房子是必需品。在中國有很多富人購買第二套第三套房子，為的就是投資升值，這也在無形中抬高了房產的市場需求。
徐孟洲認為，通過稅收這一手段提高房屋的持有成本，可以均衡稅負，引導房地產投資開發(fā)和消費的方向，進而改善中等收入者住房的機會和能力。
建設部對大戶型住宅保有環(huán)節(jié)征稅的意向，顯然還指向“炒房熱”。中大恒基研究中心認為，在目前大戶型居多的市場中，建設部這一表態(tài)，很可能促使購房資金流向中小戶型，從而加劇近期這一市場的供求緊張。
不能“一刀切”
對持有大戶型住房或者多套住房的人征收相關稅收，這無可厚非，但是業(yè)內專家擔心住房“保有稅”有可能會傷及無辜。
一位業(yè)內人士舉例指出，一個3口之家購買一套150平米的商住房與一個7口之家購買一套150平米的商品房性質是不一樣的，前者人均面積高達50平米，遠遠超過中國的平均水平，對其征收“保有稅”一點也不為過；可后者人均面積只有20多平米，若不加區(qū)分，對他們也同樣征收“保有稅”，顯然不公平。
對此，建設部政策法規(guī)司有關負責人表示，有關部門在出臺住房“保有稅”方面肯定不會一刀切。在這之前，一定會對全國城鎮(zhèn)居民的房產擁有狀況進行調研，征稅的對象也將主要是人均面積超標的群體。
發(fā)改委宏觀經濟研究院王小廣主任也認為，作為長期的房地產穩(wěn)定健康發(fā)展的制度安排，持有環(huán)節(jié)的稅收應當確定免征的臨界點。他指出，合理的征稅，不能以戶型面積作為考量標準，而應以人均占有面積作為征稅標準或許更為恰切。
“每人20平米，一個家庭假如3個人的話60平米免費，我覺得可以照顧大多數(shù)人�！蓖跣V稱。
啟征之路尚遠
業(yè)內專家指出，目前開征房產保有稅還有許多制度性難題沒有解決。
中央財經大學財政與公共管理學院教授劉桓指出，如何確定房屋和土地的權屬是首要問題。土地是國家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對該土地的權屬是解決問題的關鍵。
中國人民大學法學院教授朱大旗也坦言，現(xiàn)在人們買到的房子只有70年土地使用權，并沒有土地所有權。但已經一次性提前預交了70年的使用費，由于《物權法》還沒有出臺，這些問題的解決還有制度缺陷。
其次，評估方法也還沒有完善。劉桓指出，評估該房產的價值，如果按照房屋目前的售價來評估，并不科學，因為很多家庭現(xiàn)在的支付能力很可能交不起這一價值下的持有稅；但也不能通過當初的購買價格來評估其價值，因為房屋可能會因為各種因素增值和貶值。此外，稅基和稅率的確定也有很大問題。
一位業(yè)內人士還坦言，目前，中國的收入登記和納稅申報還剛起步，對房產保有征稅就更缺乏計稅依據(jù)和懲戒措施，因此實施難度很大。
(文章來源：中國證券報 作者：林喆)
