自7月21日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始年內(nèi)第三次上調(diào)，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。加息可能成為當(dāng)前樓市的“退燒藥”嗎?多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息、減稅短期內(nèi)難改房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫格局。對(duì)于當(dāng)下的樓市而言，降溫還要問源頭。
7次加息房貸增10%
銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將體現(xiàn)在兩方面：對(duì)于購(gòu)房人而言，加息意味著溫和增加負(fù)擔(dān)。以50萬(wàn)元20年期房貸為例，加息前，按實(shí)際最優(yōu)惠利率6.12%計(jì)算，利息總額為368045.35元，月還款3616.86元。加息后，最優(yōu)惠利率調(diào)整為6.2730%，利息總額為378723.29元，增加約10678元；月還款3661.35元，實(shí)際月供增加約45元。
盡管單獨(dú)看一次加息增加的還款額不算大，5年以上長(zhǎng)期貸款利率調(diào)整幅度相對(duì)較小，凸顯了央行盡量減少加息給購(gòu)房人群帶來還貸負(fù)擔(dān)的一片苦心，但聯(lián)系到最近7個(gè)月內(nèi)3次加息、33個(gè)月內(nèi)(自2004年10月以來)7次加息，購(gòu)房人因此累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小，以50萬(wàn)元20年期貸款計(jì)算，還款額增幅超過了10%。這對(duì)于普通工薪階層還是有壓力的。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲榮據(jù)此認(rèn)為，高利率勢(shì)必會(huì)抑制房產(chǎn)投資者的需求，會(huì)大大改變買房人對(duì)未來的預(yù)期，扎堆購(gòu)房的現(xiàn)象也會(huì)減少。但前6次加息后的樓市走勢(shì)證明，這種“通過影響房產(chǎn)需求方來影響供給方從而讓房?jī)r(jià)降下來”的美好愿望從未實(shí)現(xiàn)過。事實(shí)上，房地產(chǎn)的需求在城市化進(jìn)程以及居民收入提升的大趨勢(shì)下，難以抑制。在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著投資、投機(jī)需求一起釋放，“該買的還是買”。
對(duì)于開發(fā)商，加息理論上會(huì)帶來開發(fā)成本提升。摩根大通中國(guó)證券市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李晶說，因?yàn)榻桢X要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特性決定了加息將提升開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用。但渤海證券的地產(chǎn)分析師秦洪認(rèn)為，開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)景氣高昂的大背景下，會(huì)通過提價(jià)等方式輕松地化解這一成本。
的確，相對(duì)于房?jī)r(jià)高漲帶來的收入，加息對(duì)開發(fā)商而言不過是“毛毛雨”。譬如地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科日前公布的6月份銷售數(shù)據(jù)顯示，火熱的行情令其每平方米銷售收入增加1000多元。
房?jī)r(jià)飛漲原因何在?
3年了，樓市調(diào)控曠日持久，房?jī)r(jià)還未低頭卻又抬頭，原因何在?而近來關(guān)于房?jī)r(jià)的新聞總讓人心驚肉跳：“6個(gè)月上漲50%”“一個(gè)樓盤的市值可以買下整個(gè)伊利集團(tuán)”“新拍出的樓面地價(jià)接近在售房?jī)r(jià)”……中共中央黨校研究室副主任周天勇教授判斷，單獨(dú)的加息不會(huì)對(duì)房市有太大的影響。
從供求關(guān)系看，有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積大于竣工面積2倍多，且銷售面積增幅高于竣工面積增幅6.7個(gè)百分點(diǎn)。
從成本構(gòu)成看，地價(jià)上漲過快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本大增，繼而急劇拉升房?jī)r(jià)。地價(jià)過快增長(zhǎng)是新一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿�。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，土地成本最終會(huì)打入房?jī)r(jià)，高地價(jià)客觀上推高房?jī)r(jià)毋庸置疑。
從交易秩序看，“炒風(fēng)”乘勢(shì)而起，非正常因素助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房?jī)r(jià)主要體現(xiàn)在兩方面：一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)，也屢見不鮮。這進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張，為房?jī)r(jià)上漲火上加油。
從資金面分析，行業(yè)外資金，特別是部分股市資金開始流入樓市，助推房?jī)r(jià)上漲；境外資本大量涌入，加劇了樓市格局改變，在相當(dāng)程度上強(qiáng)化了房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。
降溫還要問源頭
究竟啥是樓市降溫的“及時(shí)雨”呢?其一，供求決定價(jià)格，增加供給是降溫的必要條件。當(dāng)前樓市問題的主要矛盾是有效供給不足，自主、投資需求強(qiáng)烈釋放，在賣方市場(chǎng)格局之下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，買方恐慌性入市追漲。要樓價(jià)趨穩(wěn)、甚至下調(diào)，最有效的方法莫如增加供應(yīng)。
“通過增加供給來抑制房?jī)r(jià)的快速上升，這已形成了一個(gè)共識(shí)。”巴黎百富勤公司分析師秦紅雨認(rèn)為。調(diào)控樓市，當(dāng)務(wù)之急是強(qiáng)力推進(jìn)沖擊型的有效供給，而不是用控制需求的方式來堵。眼下，開發(fā)商之所以有“誰(shuí)捂(盤)到最后，誰(shuí)受益最多”的共同預(yù)期，就是因?yàn)樗麄兂驕?zhǔn)了有效供給不足的“軟肋”。要改變后市看漲預(yù)期，合乎市場(chǎng)規(guī)律的做法就是得強(qiáng)力推進(jìn)中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時(shí)輔以廉租房等住房保障措施的協(xié)同推進(jìn)。
其二，打擊坐莊，整頓交易秩序，掃除囤積居奇。樓市在打擊囤地、囤房方面，得動(dòng)真格的。囤地在本質(zhì)上跟坐莊沒什么兩樣。都是憑借資金、信息優(yōu)勢(shì)，壟斷資源，囤而不動(dòng)，待價(jià)而沽，只不過達(dá)成目的所使用的手段各自不同罷了。
要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點(diǎn)：一是批出的土地不能閑置，而是要進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成房屋；二是要所形成的產(chǎn)品必須是主流購(gòu)買力所中意的房屋，交通便捷、低總價(jià)、配套全。前者要求嚴(yán)格執(zhí)行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求推進(jìn)“90/70”項(xiàng)目，形成沖擊性供給。
