[策劃人語]
經(jīng)濟學(xué)中有三種類型不同的量：存量、流量與增量。
在目前中國的房地產(chǎn)市場中，無論是作為源頭的土地市場、還是交投活躍的新房、二手房市場，客觀的存量存在和惡意的存量積壓成為樓市發(fā)展過程中不可回避的巨大問題。尤其是今年以來，存量房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，儼然有超越增量市場的態(tài)勢。
這一期的《上海證券報·地產(chǎn)投資》首度將視角投入到這一重要市場，對存量土地、存量新房、存量二手房的最新態(tài)勢進行發(fā)問和解讀，對這些區(qū)域存在的問題，也試圖找到行之有效的解決方案。我們深知，這股力量不容小視，處理得當(dāng)可促使樓市穩(wěn)健前行；置之不理，則可能發(fā)展成巨大的隱患。
存量土地撬動難
清理閑置竟成一紙空文?
房地產(chǎn)存量市場的第一環(huán)便是土地。撬動存量土地，在守住18億畝耕地紅線的前提下確保房地產(chǎn)市場的土地供給，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控者和參與者的共識。關(guān)鍵的問題是，誰來撬動？誰能撬動？
近日，監(jiān)察部等五部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知》，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作。換而言之，就是要對開發(fā)商囤地行為進行督察。
這是宏觀調(diào)控以來，國家對閑置土地清理的又一次重申。早在1999年4月26日，國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。
然而一直以來，2年閑置大限成為房地產(chǎn)調(diào)控中執(zhí)行最難的政策之一�！坝绕涫且恍┲行〕鞘�，開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣P(guān)系相當(dāng)密切，閑置土地清理根本無法執(zhí)行，要求緊了大不了打幾個樁，用不了多少錢，但表示已經(jīng)開工了，土地沒有閑置�！毙熘菀晃粡氖路康禺a(chǎn)代理業(yè)的老總告訴記者。
用經(jīng)濟學(xué)者郞咸平的話來解釋，腐敗已經(jīng)成為制約樓市調(diào)控和發(fā)展的最大毒瘤，官商勾結(jié)的體現(xiàn)之一就是地方政府對閑置開發(fā)項目的縱容。
針對這種“上有政策、下有對策”的做法，2006年4月25日，國土資源部發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議示范文本(試行) 》，為保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，明確受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收，而受讓人未能按合同約定日期完成項目建設(shè)并申請竣工驗收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。國土部有關(guān)負責(zé)人強調(diào)，這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設(shè)而不竣工的問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。
無疑，上述政策限制了囤地的做法，但還無法防止開發(fā)商在建成后捂盤�！艾F(xiàn)在出讓的土地面積都不小，根據(jù)實際開工進度也要幾年完成，開發(fā)商從竣工到辦理預(yù)售證還有一段自主的時間，這些都造成今天眾多樓盤建成不售�！鄙虾Ｒ晃婚_發(fā)商告訴記者。
專家介紹，目前一些難以實現(xiàn)市場供應(yīng)的土地如果沒有政府公關(guān)的因素，那就是存在比較現(xiàn)實的開發(fā)困難，主要體現(xiàn)在動拆遷。比如今年上海完成的動拆遷指標尚不及年初的60%；更新的區(qū)域規(guī)劃造成許多地塊的開發(fā)成本大幅提高；持有存量土地且愿意出讓的公司大都債權(quán)債務(wù)不清，很少有企業(yè)敢于接盤。
而專家表示，受新增建設(shè)用地指標的嚴格控制，整理存量土地已經(jīng)迫在眉睫，這也將成為解決日益激化的樓市供需矛盾的重要突破口。據(jù)了解，目前上海關(guān)于存量土地的整理工作已經(jīng)在進行之中。
分析人士認為，在調(diào)控形勢下，存量土地能否“逼”出還是未知數(shù)，而存量土地處理得是否到位，將成為影響商品房供給和房價走勢的決定性因素。
開發(fā)商有意囤房
調(diào)控政策難治“捂”林高手?
地有存量，房也有存量。某些存量地要治，某些“存量房”更要管。拿眼下來說，一手房市場中就產(chǎn)生不少“存量房”，一些開發(fā)商理直氣壯地拋出一個理由———惜售。從字面意思理解，惜售就是舍不得把自己心愛的樓盤產(chǎn)品拿出來賣，但本質(zhì)上，此舉目的和“囤地”一樣，都是為了抬高資產(chǎn)(土地、房子)價格，所以市場給出了相對應(yīng)的“捂盤”一詞。
目前，政府已經(jīng)意識到捂盤的嚴重性，許多地方開始嚴令整治。在去年9月，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局三部門就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對6種違規(guī)交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后的10日內(nèi)必須開始銷售商品房，以加快市場供給釋放節(jié)奏。
基于目前樓市供需失衡、房價繼續(xù)攀升的局面，上海等城市今年終于開始加大對開發(fā)商的“引、逼”力度。如上海市房地局表示，對已達到預(yù)售標準的商品房項目不申請預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤，對本區(qū)域商品住房項目供應(yīng)造成影響的，房地部門可向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出《行政告知書》，敦促其按照規(guī)定對外銷售；對以超出周邊樓盤數(shù)倍的畸高價格掛牌，并在1年內(nèi)銷售率不到5%的，也將被認定為捂盤惜售；并且，已經(jīng)達到預(yù)售標準而規(guī)模又不超過3萬平方米的住宅樓盤必須一次性申請預(yù)售許可證。
但是，開發(fā)商自有方法。如一些開發(fā)商借沒有預(yù)售許可證為名拒絕開盤，其實他們是可辦理預(yù)售卻遲遲未辦。“政策只禁止了有證不售的行為，但沒有說明這種故意不辦證的情況應(yīng)該如何處理�！币晃皇袌鋈耸勘硎�，“就算再規(guī)定符合預(yù)售標準的樓盤必須在規(guī)定時間里申請預(yù)售，也可能會有開發(fā)商故意拖延開發(fā)進程，使樓盤無法達到預(yù)售標準�！�
市場人士指出，針對市場秩序各環(huán)節(jié)點出臺具體措施，如減少開發(fā)商操作中的諸多“貓膩”、打擊房地產(chǎn)市場內(nèi)“潛規(guī)則”、將反腐進行到底等，以緩解房價難控的緊張局勢，已成為緩和樓市各種矛盾和陣痛的必然調(diào)控方向之一。
也有行業(yè)分析師認為，追究房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性，其根源在于土地的稀缺性及區(qū)位的不可復(fù)制性，這是一種自然壟斷，這種壟斷權(quán)力集中在政府手中。當(dāng)土地從政府手中轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中的時候，若無特殊限制，則表示土地資源一定時段的壟斷性從政府轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商。當(dāng)然，在目前土地公開出讓的市場機制下，開發(fā)商也為獲得此壟斷性付出了壟斷成本。但是，政府要干預(yù)開發(fā)商的銷售時機選擇權(quán)利，從而對價格進行干預(yù)，所帶來的效果可能有限。
投資泛濫埋隱患
二手房市場泡沫越積越多?
真正意義上的存量房指的是二手房市場。一些比較前瞻的業(yè)內(nèi)人士都認為，隨著商品房市場的發(fā)展趨向成熟，二手房最終必成大器，成為樓市內(nèi)的重要角色，所以一系列的規(guī)范、引導(dǎo)更要從這塊三級市場做起。但目前映入我們眼簾的，是政策影響下、投機行為一度“絕跡”后，二手房市場投資泡沫的再度泛濫，不由人憂心忡忡。
以一二手房已可“平分秋色”的上海樓市為例，根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室公布的最新統(tǒng)計，今年8月，上海二手房指數(shù)為1930點，較7月大漲110點，指數(shù)漲幅創(chuàng)出2004年以來的新高。上海二手房指數(shù)辦公室分析認為，一手房一定時期內(nèi)的緊缺以及價格不斷上漲，使存量二手房暫時成為市場的主力。而上海二手房價格持續(xù)上漲，除了市場自住需求較為旺盛的因素外，也不乏不少投資者為了規(guī)避物價上漲帶來的貨幣貶值風(fēng)險，對實物投資的意向正在加大，其中對房產(chǎn)的投資需求膨脹最為明顯。
“目前貸款購房的客戶中，自住需求的客戶大致在六成左右�！鄙虾Ｃ缆�(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟向記者介紹，雖然短期投機炒作的行為已非常稀少，但隨著股市資金回流潮呈現(xiàn)，投資客的數(shù)量開始明顯增加。
另據(jù)信義房產(chǎn)提供的報告，投資客注意力重新回到高檔二手房市場，促使8月中心城區(qū)二手房成交均價環(huán)比上漲高達16.76%。信義房產(chǎn)分析師介紹，中心城區(qū)二手房價上揚趨勢非常明顯，主要原因就在于投資客資金的大筆投入，房源在受追捧之下價格也被帶動上漲，如8月漲幅領(lǐng)先的高檔房源集中的盧灣區(qū)，均價已在37000元/平方米左右。
“對于投資客來說，最容易看到的升值空間當(dāng)屬規(guī)劃。”上海美聯(lián)物業(yè)北外灘分行營業(yè)經(jīng)理劉慶霞介紹，以往由于投資客集中還曾受到政策打擊的一些板塊，如今只要有市政規(guī)劃等利好消息出來，就能重新獲取市場青睞；且隨著今年需求逐漸旺盛，除了市場放盤量的增加之外，掛牌價和成交價均有上漲。
業(yè)內(nèi)人士認為，二手房市場之所以成為投資重災(zāi)區(qū)，主要是由于目前的新房市場相對飽和，部分區(qū)域更是供不應(yīng)求，直接導(dǎo)致房價上升迅速，從而激發(fā)新一輪投資勢頭，但這也是非常不利的信號。
同時，基于二手房市場的回暖趨勢表現(xiàn)尤為明顯，房東惜售“返價”現(xiàn)象頻頻發(fā)生�！胺繓|不斷漲價，是因為心理預(yù)期產(chǎn)生變化，但更關(guān)鍵在于是否有買家愿意跟進，偏偏有很多買家愿意接受返價后的價格，這樣的發(fā)燙行情的確令人擔(dān)憂�！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。
此外，在對政策調(diào)控最為敏感的二手房市場，政府今年也采取了不少措施，特別是對作為調(diào)控利器的稅收政策的運用，但二手房市場經(jīng)過短暫調(diào)整后依然表現(xiàn)上揚。“分析開征土地增值稅等政策的基本內(nèi)容后可以看出，它雖然指向房屋轉(zhuǎn)讓的所有盈利者，但數(shù)額較小。甚至于從短期看，它反而可以促進提前成交；而從長期看，它只是降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益率而已�！庇兄薪槿耸恐赋�。
調(diào)控效果比較明顯的則數(shù)部分銀行二手房按揭選擇性暫停的舉措。據(jù)悉，率先采取該措施的深圳的二手房交易已受到影響，成交量明顯下滑。但市場人士又紛紛站出來表示，各商業(yè)銀行應(yīng)慎重對待二手房按揭業(yè)務(wù)，不應(yīng)動輒一刀切�！耙驗槭艽擞绊懽畲蟮氖亲宰⌒唾彿空�。銀行切斷樓市投機炒作的渠道是可以理解的，但應(yīng)針對那些購買幾套房子的投資客。操作不當(dāng)可能影響整個房地產(chǎn)市場的流通，降低商品房供應(yīng)量及其流轉(zhuǎn)頻率反而在客觀上可能助推房價上漲�！�(柯鵬 于兵兵 一凡 唐文祺)
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