“9月各大城市住宅價格指數(shù)普遍上漲，北京環(huán)比漲幅超過6%，達到6.1%；上海、深圳、天津、南京四城市環(huán)比漲幅超過4%，分別為4.4%、4.1%、4.4%、4.4%；廣州、武漢、重慶、杭州、成都環(huán)比漲幅超過3%，分別為3.6%、3.9%、3.5%、3.4%和3.3%”，中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)如是顯示。
分析人士認為，目前，我國房地產調控的思路正從“收縮供給、抑制需求”，向“平衡供求”轉變，政府正著力通過提供廉租房和經濟適用房等方式增加供給、平抑房價，與此同時，相對提高第二套住房信貸標準也將進一步降低投資需求，“調控房價，供需兩手都要硬”。
漲聲不斷中供求現(xiàn)分歧
今年以來，無論是來自政府部門的數(shù)據(jù)，還是專業(yè)研究機構的監(jiān)測都顯示，商品住宅價格“漲”聲不斷，而在房價持續(xù)上漲的過程中，一些城市出現(xiàn)了量縮價升的現(xiàn)象，而部分城市卻放量上漲，供需出現(xiàn)了一些“分歧”。
以9月份為例，商品房需求出現(xiàn)不同程度的分化，成都、上海、杭州、武漢、南京等城市商品房成交量出現(xiàn)不同程度的增長，交易量最為活躍的仍然是成都，同比增幅達到127%，而北京、深圳等城市的成交量則出現(xiàn)了不同幅度的下降，北京同比降幅最大，為62%。
商品住宅供給方面，北京、廣州、深圳、杭州等城市新建商品住宅可售面積出現(xiàn)了不同程度的下降，其中，深圳同比降幅最大達到53%，而上海同比增幅卻接近40%。另外，從銷售供給比率看，上海、武漢、成都等城市均處在1左右，供需基本平衡，杭州、廣州、北京等城市卻遠小于1，需求出現(xiàn)嚴重萎縮。
從房地產開發(fā)基本面來看，全國大部分一、二線城市商品房新開工面積等供應先行指標出現(xiàn)回升或平穩(wěn)增長，中國指數(shù)研究院研究員認為，這表明，商品房后期供應將跟上，但受頻繁加息和提高第二套住房首付等金融政策的影響，各城市未來房價上漲幅度應當趨緩。
值得注意的是，在交易量下降的同時，一些城市還出現(xiàn)了空置率大幅上升的趨勢。以北京為例，北京房地產價格屢創(chuàng)新高，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%。
調控供需都要硬
業(yè)內專家認為，下一步價格調控的重點是房價而不是物價，抑制房價過快增長主要是要調整房地產政策。
近期出臺的政策，主要還是著力于對需求方面進行引導，央行、銀監(jiān)會發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。業(yè)內人士認為，這將抑制市場投資、打擊投機行為，同時將緊縮銀行信貸、提高購房門檻、規(guī)避銀行風險。
而國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》指出，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。這意味著，開發(fā)商將不能像過去那樣搞土地“分期付款”，業(yè)內人士稱，對市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王大大減少。
業(yè)內人士普遍認為，央行今年以來的五次加息。對房地產而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并同時抑制不良貸款沖動，因此在本輪加息中受影響最大的將是樓市的投機性買家。
當然，供給方面的政策措施也在醞釀出臺中，例如，財政部日前出臺辦法，明確中央財政將安排中央廉租住房保障專項補助資金，以支持中西部財政困難地區(qū)做好廉租住房保障。(記者 周明)
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