過去兩三年來一直在喊“地荒”的廣州大地產(chǎn)商們，對土地的渴求或許并非如他們所表現(xiàn)的那么迫切。
日前，廣州最大中介代理商合富輝煌(0733.HK)的一項研究數(shù)據(jù)顯示，該市目前共有大約42平方公里的可開發(fā)土地控制在各家地產(chǎn)商手中，足夠當?shù)厥袌鼋窈?0年的供應(yīng)之用。
一石激起千層浪。正當在外界議論四起之際，廣州市國土房管局迅速出面澄清，稱上述數(shù)據(jù)與實際情況不符，官方公布的地產(chǎn)商手中未完成開發(fā)土地為11.8平方公里，其中涉嫌閑置的只有3.73平方公里。
近期，包括廣州在內(nèi)的部分中心城市均試圖加大土地供應(yīng)以抑制房價上漲，在此政策背景下，這次爭議因為其有些不合時宜而尤為引人矚目。
42平方公里的“地荒”
根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計，廣州市中心六區(qū)共有820萬平方米(均為占地面積，下同)用地被地產(chǎn)商控制，占區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時可開發(fā)用地總量的28%，而地產(chǎn)商在城市外圍地區(qū)(番禺、花都)圈地更多達2084萬平方米。加上隸屬廣州的增城市有1263萬平方米，與南海市交界的金沙洲區(qū)域有30萬平方米，共計4197萬平方米，折合約42平方公里。
假如此數(shù)據(jù)可信，則面對政府以土地供應(yīng)為杠桿調(diào)節(jié)市場的種種努力時，廣州大地產(chǎn)商們的游刃有余、進退有據(jù)，就一點不難理解。
“政府希望增加土地供應(yīng)以提高未來商品住宅供應(yīng)量，借此平抑樓價的設(shè)想，被他們悄悄化解了。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。由于不少地產(chǎn)商仍有可觀土地儲備，可以根據(jù)實際需要控制拿地節(jié)奏，遇到優(yōu)質(zhì)地皮不惜高價大手筆吸納，并以所謂“地王”效應(yīng)作賣點炒高樓價，若發(fā)現(xiàn)成本太高或條件不合，又大可按兵不動。
黎認為，問題的關(guān)鍵是政府不可能自己蓋房子賣，增加住房供應(yīng)緩和供求矛盾的政策，必須通過地產(chǎn)商來落實，而后者從自身實際利益出發(fā)，當然要仔細計算，避重就輕。
但廣州市國土房管局明確否認上述數(shù)據(jù)的可信性，理由是有關(guān)研究中存在“將已開發(fā)項目及部分開發(fā)項目當做完全未開發(fā)項目，將未有償出讓用地甚至農(nóng)村集體用地當做地產(chǎn)商已合法取得的存量用地”等技術(shù)錯誤。
廣州市房協(xié)秘書長許國碧也批評合富發(fā)布的數(shù)據(jù)不妥，聲稱將會做出處罰。不過，當?shù)貥I(yè)界還是認為上述數(shù)據(jù)有一定價值，起碼反映出廣州土地市場的局部現(xiàn)狀。有資料顯示，大盤云集的番禺區(qū)“華南板塊”，原規(guī)劃可開發(fā)用地達25平方公里，但各大開發(fā)商利用早年協(xié)議出讓等方式控制住了將近20平方公里的土地，現(xiàn)在該區(qū)政府手里的土地儲備，只剩下大約5平方公里了。
事后接受記者采訪時，曾擔任廣州市國土房管局信息中心主任多年的黎文江也堅稱，這項研究得出的數(shù)據(jù)“肯定沒有問題，只是彼此理解上出現(xiàn)了偏差”。他強調(diào)，他們基于多年來對廣州土地市場的動態(tài)追蹤而得出此結(jié)論，而且42平方公里所指的是掌握在地產(chǎn)商手中的存量土地，而不是政府所定義的“閑置土地”。
賣地遭遇冷熱不均事出有因
就在上述爭議驟起之時，10月19日，廣州今年第四季度首場土地拍賣會舉行。與第三季度賣地時大地產(chǎn)商聯(lián)袂出擊的火爆不同，現(xiàn)場只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撐，才讓當日推出的一幅限價地不至于流拍。
據(jù)統(tǒng)計，今年7~9月份，廣州共推出30幅住宅用地，占地達160萬平方米，其中三個區(qū)的拍賣地價都破了區(qū)內(nèi)紀錄，先后出現(xiàn)6幅“地王”，白云區(qū)一幅住宅用地樓面地價達到創(chuàng)紀錄的每平方米1.87萬元，而今年前三季度政府的賣地收益已超過去年全年。
有誰想到寒潮會來得如此之快？
“其實不是對土地不感興趣，而是現(xiàn)在拿地成本增加了不少�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)商向記者表示�！包S金周”前后連續(xù)的幾輪宏調(diào)措施，正是成本大增的源頭。
9月27日，央行明確出臺政策：商業(yè)銀行不允許貸款給地產(chǎn)商支付土地出讓金。近日據(jù)深圳發(fā)展銀行及招商銀行有關(guān)人士稱，地產(chǎn)商的開發(fā)貸款將嚴格受限，特別是地產(chǎn)商自有資金審查將受到“特別照顧”，自有資金低于規(guī)定的35%比例的項目，根本拿不到貸款。
“十一”長假后，國土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號令)，重申建設(shè)用地使用權(quán)證必須完全付清土地款才能獲得，不得按繳款比例分期發(fā)放。若該規(guī)定嚴格執(zhí)行，地產(chǎn)商利用金融杠桿滾動開發(fā)的慣有操作模式，難度將進一步加大，囤地成本也會相應(yīng)提高。
此外，近日公布的廣州《限價房管理辦法征求意見稿》第十一條明確規(guī)定，凡限價房項目，開發(fā)建設(shè)單位不得進行土地和在建工程的抵押。
“國家加強對土地出讓過程中貸款融資的控制，不但令中小房企難以生存，也同樣令大型房企財務(wù)成本激增�！睆V州某上市地產(chǎn)商的財務(wù)主管私下表示。按他的保守估算，以上宏調(diào)措施如“按本子”貫徹執(zhí)行，公司再出手拿地的話，必須比以前準備多近一倍的資金。
這也難怪廣州剛剛推出的限價地備受冷遇，而嘴上總在喊“地荒”的“大地主”們見好就收了。
增加供應(yīng) 還是消化存量？
今年以來，廣州樓價持續(xù)飛漲。據(jù)GTZ戴德梁行的統(tǒng)計顯示，今年前三季度樓價同比上漲了58%。進入10月份后，盡管提高二套房貸首付等調(diào)控措施前后夾擊，上海、深圳一線城市樓價均有所回落。但廣州樓價卻依然表現(xiàn)堅挺。
近兩年來，廣州市政府加速賣地以緩解供需矛盾，今年三季度的住宅土地總供應(yīng)量也創(chuàng)紀錄地達到1.6平方公里。但眾多存量土地的存在無疑“稀釋”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里，而是官方認可的11.8平方公里，按最大可能開發(fā)速度算，地產(chǎn)商們至少未來兩三年“手里有地，心中不慌”。
如何令近期推出的土地更快轉(zhuǎn)化為市場上的實際供應(yīng)，成為政府官員們頭疼的事。
日前廣州市國土房管局發(fā)言人回應(yīng)記者就此提出的疑問時強調(diào)，政府完全有能力對土地進行調(diào)控，各部門之間將加強信息共享，運用衛(wèi)星圖片和航拍圖片等科技手段，建立健全打擊囤積土地的預(yù)警預(yù)報機制，并堅持“應(yīng)查盡查、應(yīng)收盡收”的原則，清理和處置閑置土地。
同時，為了讓新出讓土地如期開發(fā)，土地出讓合同也提高了門檻，對動工開發(fā)、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)均做了嚴格約定，倘若地產(chǎn)商不守承諾，將面臨支付違約金甚至解除合同、無償收回等嚴厲懲罰。
據(jù)悉，廣州市政府還在研究具體措施，加強土地二級市場管理，限制開發(fā)建設(shè)和投資未達到法定條件的地塊辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。(龍飛)
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