北京、上海樓市“有價(jià)無市”局面的愈演愈烈，深圳、廣州部分樓盤的價(jià)格松動(dòng)，再加上已有調(diào)控政策的效果初顯和物業(yè)稅等政策將出臺(tái)的預(yù)期，人們似乎聽到了樓市調(diào)整的腳步聲。
“有價(jià)無市”愈演愈烈
樓市，這個(gè)被稱為中國(guó)最“頑固”的泡沫近來出現(xiàn)局部疲軟現(xiàn)象。北京、上海、深圳等一線城市繼續(xù)演繹著“有價(jià)無市”的局面，而堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)也開始局部松動(dòng)。
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人�！痹诒本┠呈聵I(yè)單位工作的小張認(rèn)為，開發(fā)商囤地、捂盤是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力將住房需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的人沒有那些研究報(bào)告估算的那么多，再加上近年來一系列調(diào)控政策對(duì)投資性需求的遏制，他相信房?jī)r(jià)很有可能會(huì)在近兩年回歸。目前，持有與小張觀點(diǎn)類似的購(gòu)房人不在少數(shù)，再加上不少購(gòu)房人面對(duì)高房?jī)r(jià)而“望房興嘆”，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃重。
在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季遭遇尷尬以來的最顯著特征。深圳樓市繼續(xù)著8月以來的市場(chǎng)成交低迷狀況，10月深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著特區(qū)速度的深圳房?jī)r(jià)近來也開始松動(dòng)。一些住宅新盤已采取低價(jià)開盤策略，每平米價(jià)格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月，廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77%；其商品住宅均價(jià)為11973元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.44%。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，進(jìn)入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴(yán)重。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，只升不降的房?jī)r(jià)也開始松動(dòng)，不少高端樓盤已暗自降價(jià)，消失許久的打折、送車位、贈(zèng)裝修費(fèi)、送70年物業(yè)管理費(fèi)等促銷方式再次粉墨登場(chǎng)。
盡管深圳、廣州部分樓盤價(jià)格松動(dòng)，但北京、上海的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，只是成交萎縮狀況有加劇之勢(shì)，兩地上周的住宅交易環(huán)比跌幅均超過20%。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月5日至11日)，上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。但上周的全市住宅成交均價(jià)為7864元/平方米，較前一周上升了2.50%。10月，上海住宅類房源共成交20971套，比上月降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。
北京的成交量也在急劇萎縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周(11月5日至11日)，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。上周期房住宅共簽約2694套，比前一周的3389套下跌了20.51%。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。但國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)未見松動(dòng)跡象，10月新建商品住房?jī)r(jià)格同比上漲了17.8%，在一線城市中，漲幅最大，在全國(guó)范圍內(nèi)位居第三，次于寧波的19.1%和烏魯木齊的18.5%。
市場(chǎng)博弈加劇
高房?jī)r(jià)下的成交量萎縮以及部分城市房?jī)r(jià)的局部松動(dòng)，是意味著樓市的短暫喘息呢，還是樓市下跌的開始呢？截至14日14時(shí)，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，分別持這兩種觀點(diǎn)的調(diào)查者數(shù)量相當(dāng)，均為39%左右，還有20%多的調(diào)查者認(rèn)為“目前還不好說”。由此可見，市場(chǎng)各方的分歧還相當(dāng)大。
業(yè)內(nèi)專家指出，房?jī)r(jià)收入比的合理范圍一般是3-6倍，也就是說，一個(gè)中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以買一套中等檔次的住房。在發(fā)達(dá)國(guó)家，這一比例一般在3-4倍，而我國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)收入比早已“越線”，北京、上海等地更是多年高達(dá)兩位數(shù)。
從投資的角度來看，新近公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除，還新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制，這對(duì)抑制外資炒房大有裨益。再加上今年以來一系列加息措施，以及9月末出臺(tái)的房貸新政，投資性需求得到一定程度的遏制。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣說：“市場(chǎng)并不是一般人所理解的供不應(yīng)求，而是很多房子掌握在投機(jī)者和投資者手里，應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有成本等多種措施來促進(jìn)賣房。”
北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，整體成交走勢(shì)的持續(xù)疲軟側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力，未來房?jī)r(jià)漲幅趨緩是肯定的。他說，高檔二手房已出現(xiàn)部分拋盤，新房?jī)r(jià)格還要看11月、12月的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)月是買賣雙方最較勁的時(shí)候�！叭绻B續(xù)三個(gè)月成交量依然不理想，很難說開發(fā)商不會(huì)降價(jià)�！�
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅則判斷，在未來一段時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)將更加充分，而需求將受到心理因素影響有所收斂。他說：“前段時(shí)間價(jià)格快速增長(zhǎng)的行情將會(huì)改變，一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可以期待。”
北京市中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，在未來再次加息預(yù)期下，購(gòu)房支出的不斷增加勢(shì)必會(huì)降低部分消費(fèi)者的購(gòu)房意向，促使房?jī)r(jià)漲幅有所回落。
但長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)的陣營(yíng)依然強(qiáng)大，日信證券研發(fā)部日前的一份報(bào)告可謂是“看多”觀點(diǎn)的代表。其認(rèn)為，從土地開發(fā)面積的速度跟不上土地購(gòu)置速度，商品房竣工增速大大低于銷售速度等方面來看，供不應(yīng)求的樓市矛盾依然尖銳；而從土地價(jià)格上漲、流動(dòng)性充沛、人民幣升值等因素來看，房?jī)r(jià)上漲仍將得到支撐。
國(guó)家發(fā)改委最近公布的數(shù)據(jù)似乎證明了這種判斷。10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，第五次改寫今年6月以來的房?jī)r(jià)漲幅最高紀(jì)錄。
調(diào)控預(yù)期仍然強(qiáng)烈
面對(duì)繼續(xù)“高燒”的房?jī)r(jià)和仍需繼續(xù)規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，2006年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系將繼續(xù)在今明兩年得到完善。其中，物業(yè)稅的出臺(tái)呼聲最高。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康等國(guó)內(nèi)著名宏觀經(jīng)濟(jì)專家和財(cái)稅專家紛紛建議早日開征物業(yè)稅。他們認(rèn)為，此舉有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少投資性需求，還可把目前地方政府短期行為的土地財(cái)政改造成為長(zhǎng)期行為的土地財(cái)政。賈康建議，物業(yè)稅應(yīng)加快從當(dāng)前的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”，征稅時(shí)要考慮區(qū)分營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，如果非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)開征物業(yè)稅，應(yīng)從獨(dú)立的別墅、豪宅開始。
國(guó)家信息中心的一份報(bào)告建議，通過調(diào)高土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)囤積土地的開發(fā)商征收懲罰性土地閑置費(fèi)；嚴(yán)格貫徹?zé)o償收回閑置土地使用權(quán)這一處置措施；建立土地閑置超過一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等措施，加大對(duì)閑置土地的清理力度。（記者 費(fèi)楊生）
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