為實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的樓市調(diào)控目標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是促供給、抑需求、嚴(yán)征稅、調(diào)預(yù)期、補(bǔ)保障
最新出爐的10月份全國房價(jià)毫無懸念地再創(chuàng)新高，同比上漲9.5%。自6月以來，房價(jià)漲幅已連續(xù)5個(gè)月創(chuàng)下對房價(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來的最高水平。
與此相伴，多項(xiàng)樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)。受此影響，上海、深圳等熱點(diǎn)地區(qū)的住宅成交日漸清淡，房地產(chǎn)市場局部進(jìn)入觀望狀態(tài)。但供求偏緊、房價(jià)處在高位上行通道、后市看漲預(yù)期強(qiáng)烈等基本狀況并無逆轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢決定了樓市調(diào)控不可能使用“休克療法”，畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”，以“時(shí)間換空間”。當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)明確并堅(jiān)定執(zhí)行“促供給、抑需求、嚴(yán)征稅、調(diào)預(yù)期、補(bǔ)保障”的調(diào)控對策，以避免類似去年房價(jià)在短暫觀望后絕地反彈的重演。
全面普漲局部觀望
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月房價(jià)漲幅創(chuàng)歷史新高：全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%。其中新建商品住房售價(jià)漲幅首次超10%，達(dá)10.6%。如果將今年4月份以來的房價(jià)漲幅排列在一起——5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，再清晰不過地顯示：全國房價(jià)進(jìn)入了全面加速上漲通道。
不容忽視的是，全國房價(jià)普漲是在調(diào)控政策不斷出臺(tái)的背景下發(fā)生的。10月，國土資源部發(fā)布第39號(hào)令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證；9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例；8月，國務(wù)院發(fā)布24號(hào)文，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容……
同時(shí)，作為全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”的上海，10月份，一手住宅成交量比9月下降兩成多；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房價(jià)不降反升，10月前28天的新房平均成交價(jià)比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價(jià)格也保持前期水平并略有上升。在深圳，中原地產(chǎn)深港研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份一手住宅交易量大幅萎縮，較9月下降一半，全月僅成交16萬平方米，為近3年來的罕見低量。但國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳10月新房售價(jià)同比漲幅仍然高達(dá)16.8%，在全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅中位列第五。
滬、深等局部地區(qū)成交縮量的原因在于市場陷入觀望。連續(xù)加息以及提高第二套房首付比例等金融調(diào)控政策，令買方進(jìn)入觀望階段。一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸，進(jìn)入三季度開始出現(xiàn)無錢發(fā)放房貸的狀況，也在一定程度上制約了成交量。而由于需求仍在，緊張的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn)，而實(shí)際負(fù)利率背景下的儲(chǔ)蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價(jià)漲便不難理解。
不過局部樓市漸入觀望階段對于全國樓市的影響卻不宜放大。觀望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年，東部地區(qū)一些城市的房價(jià)也曾縮量小跌，但一進(jìn)入2007年第一季度，報(bào)復(fù)性反彈即勃然而起。
“以時(shí)間換空間”
如果潛心沉入市場，當(dāng)前國內(nèi)房價(jià)的漲速確實(shí)有些瘋狂，高房價(jià)、低保障的現(xiàn)實(shí)使得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越積越重。一是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)在滋生，低收入者無力買房，越來越多的中等收入人群也不堪重負(fù)，人們對住房問題的不滿已隨時(shí)隨處可聞；二是金融風(fēng)險(xiǎn)在累積，銀行房貸規(guī)模急速擴(kuò)張，高房價(jià)所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。在《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，央行首次對房貸違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示：“住房抵押消費(fèi)貸款增長很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢�！贝饲�，建設(shè)銀行也有專門研究報(bào)告。不久前美國爆發(fā)的次貸危機(jī)，從一個(gè)側(cè)面反映了建立在“房頂”上的金融危如累卵。
但對于樓市泡沫，現(xiàn)在還不能一刀刺破，只能一點(diǎn)點(diǎn)擠出。高房價(jià)問題不止是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎4萬多億元的商業(yè)貸款和1萬多億元的個(gè)人貸款，下涉及40多個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶的一家一當(dāng)。這決定了任何過速的“休克療法”可能都是危險(xiǎn)的，樓市調(diào)控只能采用“漸進(jìn)療法”�；驹瓌t應(yīng)是在發(fā)展中“以時(shí)間換空間”，即邊通過不斷釋放調(diào)控信號(hào)來干預(yù)市場預(yù)期，邊切實(shí)采取措施，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、中小戶型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，捏緊銀根(開發(fā))、收緊房貸(個(gè)人)，對民怨徐以安撫，讓銀行緩釋風(fēng)險(xiǎn)；最終實(shí)現(xiàn)以時(shí)間的延長來換取房價(jià)上漲空間的下降，甚至是負(fù)增長，而不累及金融。兩三年后，即便房價(jià)沒有絕對下降，但只要降低(或穩(wěn)住)了漲幅，只要保障體系實(shí)打?qū)嵉亟⑵饋�、全覆蓋了低收入階層，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長也會(huì)使中等收入群體的購買力有所增強(qiáng)。這樣，政府也就有望在發(fā)展中消弭民怨、穩(wěn)定民心，逐步解決安居問題。
促供給、抑需求、嚴(yán)征稅、調(diào)預(yù)期、補(bǔ)保障
影響房價(jià)的微觀因素有四：供給、需求、購買力和預(yù)期，為實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的樓市調(diào)控目標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急，得對準(zhǔn)靶的下藥，五味“藥方”略述如下：
促供給。當(dāng)前樓市的主要矛盾是供求失衡，新房竣工增速落后于銷售增速。供給嚴(yán)重不足，在賣方市場下，任何減緩供應(yīng)的措施，其作用皆屬火上澆油、抬高交易成本的做法，帶來的也只是稅負(fù)轉(zhuǎn)讓和房價(jià)的持續(xù)上漲。
三條路徑可資考慮：一是嚴(yán)厲打擊囤地行為，切實(shí)落實(shí)一年不開發(fā)重罰，兩年不開發(fā)無償收地的規(guī)定。否則，政府出讓的土地再多，被開發(fā)商圈占不開發(fā)，坐享土地升值，對緩解供求有害無益。最近，國土資源部出臺(tái)的有關(guān)開發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證的“39號(hào)令”，應(yīng)得到切實(shí)執(zhí)行。二是督促各地政府嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策，鼓勵(lì)地方政府和開發(fā)商建設(shè)一定規(guī)模的“限價(jià)房”；三是嚴(yán)厲打擊捂盤惜售行為。來自市場的信息顯示，目前上海深圳等地的一些開發(fā)商仍在有意放慢推盤速度，變相捂盤，待價(jià)而沽。
抑需求。除了保障安居需求(低收入人群)、改善型需求(中等收入人群)外，對投資和投機(jī)需求(高收入人群)，尤其是利用信貸杠桿的投機(jī)需求，政府務(wù)須采取有效手段加以抑制。
有三個(gè)辦法可以選擇：一是明確以戶為單位，提高第二套及以上住房的首付比例。央行、銀監(jiān)會(huì)日前出臺(tái)的相關(guān)政策應(yīng)立即統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，不能由各銀行自行掌握，否則，政策會(huì)被架空；二是嚴(yán)格落實(shí)限制外資購房的政策，對于港澳臺(tái)人士亦實(shí)行一人僅能購買一套的制度；三是加快推進(jìn)物業(yè)稅試點(diǎn)，對大戶型和單個(gè)家庭持有的第二套以上住宅征收累進(jìn)制保有稅，增加持有房產(chǎn)的成本。
嚴(yán)征稅(費(fèi))。樓市調(diào)控可考慮動(dòng)用兩項(xiàng)稅費(fèi)措施，一是對囤地開發(fā)商征收懲罰性土地閑置費(fèi)，通過經(jīng)濟(jì)杠桿壓縮其囤地空間，迫使其改變囤地生財(cái)?shù)哪怖Ｊ�。這并非新規(guī)，政策依據(jù)早有，但一直沒有執(zhí)行。1994年《閑置土地處置辦法》即頒布，但變相“延長開發(fā)時(shí)間”的比比皆是，《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本也約定了征收土地閑置費(fèi)，但鮮有執(zhí)行。對逾期不開發(fā)者，須適當(dāng)提高土地閑置費(fèi)征收上限，直至無償收回土地使用權(quán)，否則圈地之風(fēng)難禁；二是開征并提高土地增值稅稅率。
補(bǔ)保障。有四條措施可資參考：一是快速擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，除占城鎮(zhèn)人口10%的最低收入群體外，還要把占比10%的低收入群體也納入廉租保障范疇，同時(shí)在政策主導(dǎo)的前提下，運(yùn)作機(jī)制要多樣化、靈活化，鼓勵(lì)企業(yè)和民間機(jī)構(gòu)參與到廉租房的建設(shè)和運(yùn)作中來；二是適度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，讓占城鎮(zhèn)人口比重20%的中等偏下收入家庭有機(jī)會(huì)購買經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)規(guī)模不宜過大，占住宅供應(yīng)套數(shù)的比重宜保持在10%～15%；三是限價(jià)商品房也是緩解自住需求的有效途徑，比較適于面向中等收入群體。目前僅有部分城市在進(jìn)行嘗試，擴(kuò)大區(qū)域范圍和建設(shè)規(guī)模勢在必行；四是建立住房租賃體系，通過政策性補(bǔ)貼，建設(shè)城市“青年公寓”，緩解以大學(xué)畢業(yè)生為主體的新就業(yè)人群居住問題。同時(shí)建設(shè)“農(nóng)民工公寓”，改善進(jìn)城務(wù)工人員的居住條件。
調(diào)預(yù)期。高位運(yùn)行的房價(jià)在相當(dāng)程度上受預(yù)期影響。泡沫化的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其實(shí)就是一種預(yù)期經(jīng)濟(jì)，美國的次貸危機(jī)已表明了這點(diǎn)。要防止房價(jià)暴漲，要么增加供給，要么改變預(yù)期減少需求。目前，盡管在整治房地市場秩序中打擊捂盤，可以稍稍緩解但并不能從根本上改變住宅供應(yīng)量短缺的局面。在不能急速增加供給的情況下，可以考慮改變預(yù)期，從而分流需求。
調(diào)整預(yù)期應(yīng)考慮從兩方面入手，一是調(diào)整房價(jià)的預(yù)期，可行的辦法是盡快激活存量土地，并放大新增用地的供給，加快開工步伐。相關(guān)主管部門不停吹風(fēng)，讓人們相信，未來土地、房屋供給是有保障的，并且是會(huì)逐漸放量的，房價(jià)會(huì)趨穩(wěn)并可能漲幅下降，甚至?xí)^對下降；二是調(diào)整人們對通脹的預(yù)期。特別是在當(dāng)前油價(jià)持續(xù)上漲、食品價(jià)格上行的背景下，如果人們對未來通脹形成強(qiáng)烈預(yù)期，那么，不管房價(jià)多高，工薪階層都會(huì)背負(fù)重壓舉債沖進(jìn)房地產(chǎn)市場，因?yàn)槿藗儞?dān)心手里的余錢會(huì)貶值，將來越來越買不起房。于是，即期購房便成了通脹預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)形式。這需要政府在宏觀政策上采取適當(dāng)措施關(guān)注物價(jià)上漲和資產(chǎn)膨脹。
上述五味“藥方”，促供給、抑需求，意在雙向平衡供求關(guān)系；嚴(yán)格征收土地增值稅、土地閑置費(fèi)，開發(fā)商會(huì)重新考慮其提價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)收益，有利于遏制房價(jià)漲速。而抑制需求、調(diào)整預(yù)期，使得賣方市場被打破，可防止開發(fā)商將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房人頭上，這是封其進(jìn)路；征收懲罰性土地閑置費(fèi)直至回收閑置土地，可以防止開發(fā)商在利潤下降、需求減少的市場中，囤地不開發(fā)，這是堵其退路；利用土地增值稅、閑置費(fèi)等收入去補(bǔ)貼住房保障體系建設(shè)，這是給低收入群體安居一條出路。(記者 徐壽松)
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