時近年末，不斷有開發(fā)商對廉租房建設表現(xiàn)出濃厚的興趣。
12月14日，北京市進行了5塊土地的拍賣。SOHO中國有限公司董事長潘石屹以22億元的高價選中了中關村甲三號地。在這個地塊的規(guī)劃上，不僅有商業(yè)、寫字樓、公寓，還有廉租房。
“將廉租房做成精裝修的房子，并且配上簡單實用的家具。”潘石屹在投標書上這樣承諾。
無獨有偶，早在11月份，深圳萬科股份有限公司董事長王石就公開宣布，萬科將于2008年6月交付使用新樓盤“萬匯樓”，該樓將提供1000戶的廉租房。不僅如此，王石還在其博客表態(tài)，只要政府引進萬科開發(fā)廉租房項目，萬科將積極參與。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2007年的房價仍然高漲。那么，是什么讓開發(fā)商開始對沒什么油水的保障性住房做出如此積極的姿態(tài)？
政策變化的影響顯然是重要原因。
2007年的房地產(chǎn)市場，全國計劃安排廉租住房資金達到79.4億元，超過2006年之前廉租住房資金的總額。今后的土地供應上，廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。其中，北京未來3年將新增經(jīng)濟適用房、限價房各1000萬平方米。
住房保障無疑是今年的關鍵詞，而相關政策的出臺則貫穿了全年。
住房制度第三次變革
3月5日，十屆全國人大五次會議上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。
這段話被業(yè)界認為是2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，也是政府真正承擔起住房保障責任的信號。
5月，時任建設部部長的汪光燾在上海的一個論壇上表示，過去我國的住房發(fā)展過分追求經(jīng)濟增長和平均住房面積增加，今后要轉向更加注重社會公平和解決民生問題，“政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房困難”。
很快，8月1日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這個被稱為24號文的文件，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
24號文對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個標志性文件。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，政府找到了自己的定位，弄清楚了在住房問題上應該承擔哪些責任。
建設部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠也曾對媒體表示，社會上感覺房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，就是因為“我們在一條腿長一條腿短的問題上沒有處理得更好。”
保障性住房則是這條“短腿”。
緊接著，國土資源部、財政部分別于9月、11月發(fā)布文件，從土地供應和資金來源上對保障性住房作出明確規(guī)定。其中，廉租房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。
11月27日、30日，國家相關部委相繼發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》，明確廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，實行貨幣補貼和實物配租相結合。經(jīng)濟適用房的對象為城市低收入住房困難家庭，并且只能擁有有限產(chǎn)權，轉讓時政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。
10年沉浮，保障性住房終于挺直了腰板。有一種聲音甚至認為，我國住房制度的第三次變革來臨。
住房保障究竟保障了誰
其實，上世紀90年代開始的住房制度改革并沒有推卸政府的保障責任。
1998年國務院發(fā)布的23號文《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》對住房改革的目標之一這樣表述——建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。
又名安居工程的經(jīng)濟適用房是保障性住房的發(fā)展重點。
“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房�！边@是23號文對住房體系的設計，當時就提出經(jīng)濟適用房的利潤要控制在3%以內(nèi)。
應該說，由于涵蓋了中低收入家庭，23號文實際是要為多數(shù)人提供住房保障。
然而，23號文發(fā)布后的10年中，商品房、豪宅大量進入市場，房價像脫韁的野馬，經(jīng)濟適用房成了高收入人群的安樂窩。就連最基本的廉租房制度在很多城市也是遲遲不見，到2007年6月底，中國656個城市中，仍有10.7%的城市尚未建立。
今年8月中旬，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說：“現(xiàn)在最大的問題是，很多人買不起房，甚至也租不起房。”他認為，房改后，商品房市場快速發(fā)展，而相應的廉租房和經(jīng)濟適用房制度等配套措施推行相對緩慢，導致全社會無論是中低收入者還是高收入者，都一起擁入商品房市場。
在北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新看來，過去10年里投放的商品房太多了，原因在于，商品房土地供給量有激勵，而廉租房和經(jīng)濟適用房是政府在貼錢或者白提供土地。
1998年，住房保障把中等收入家庭涵蓋進去，但是過去的10年中并沒有落實。10年后的24號文則拿掉了中等收入家庭，將保障范圍縮小到低收入人群。在很大程度上是對之前思路的一種修正。
王宏新說，我國城市化這10年來發(fā)展很大，城市中低收入家庭的比重也非常大，這種情況下住房政策應該是一種保障政策，即優(yōu)先解決低收入家庭的住房問題。
那么，低收入人群究竟有多少？
由于全國各地的標準不盡相同，這樣的數(shù)據(jù)目前還無從獲取。但建設部副部長齊驥曾表示，全國有1000萬戶低收入住房困難家庭。當前的保障范圍也只能涵蓋幾千萬人口，解決的只是少數(shù)人的問題。經(jīng)濟適用房仍受質(zhì)疑，不僅僅是對其能否公平分配的質(zhì)疑，也有低收入者能否買得起的質(zhì)疑。
在今年8月，南昌200套經(jīng)濟適用房進入購買階段，就有13戶放棄了購買。并不只是南昌市，各地都出現(xiàn)過類似情況，其原因大多就是因為無法獲得銀行的住房貸款。
別轉移了房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾
土地、資金有了，保障性住房讓低收入人群看到了希望。被排擠在廉租房、經(jīng)濟適用房之外，卻要跟高收入人群同樣面對高漲不已的房價，處在低收入與中高收入之間的“夾心層”的不滿由此而來。
按照目前的住房供應體系，除了廉租房、經(jīng)濟適用房，被一些地方稱為“兩限房”的中低價位、中小套型普通商品住房，則是面向中等收入人群，而能否實現(xiàn)低收入到中高收入的無縫對接，仍不明朗。
從各地情況來看，北京、廣州、成都等都建設了“兩限房”，其價位按要求低于周邊樓盤10%~15%。
12月19日，廣州市出臺的“兩限房”銷售辦法中，首次置業(yè)、本市戶口成為購買資格，在收入上則要求家庭稅前年收入不超過20萬元，個人稅前年收入不超過10萬元。
在北京，西三旗“兩限房”引發(fā)了數(shù)千人熬夜排隊登記，卻最終被告知沒有確定購買資格，登記無效。誰有資格買兩限房尚不得而知。
很多城市，目前還沒有對中低價位、中小套型普通商品住房的相關銷售政策。
“假如我們在很大程度上來肯定或者崇尚保障問題，會把24號文保障的這個面放大，這樣恰恰把我國房地產(chǎn)業(yè)的重要矛盾轉移走了�！蓖鹾晷掠X得，對政府來說，解決低收入人群的住房保障是相對的小事情，而解決現(xiàn)在中等收入群體忍受房價的高漲之苦，則是一個大挑戰(zhàn)。
不過，北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強則顯得比較樂觀。他認為，如果將來在土地出讓總規(guī)模里保障性住房真的占到70%，這樣的政策執(zhí)行三五年，對改變市場結構還是會有一定影響。只是，他最擔心的是，地方政府能不能把這個政策執(zhí)行下去。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說，要解決房價的問題，還是要在兩個收入上做文章，第一要增加百姓收入，第二要改變政府財政收入的主要來源，不能總靠賣地增加財政收入。
早在今年1月，社科院發(fā)布的《2007年中國服務行業(yè)發(fā)展報告》指出，一些城市GDP增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入。也有媒體報道稱，土地出讓金已經(jīng)成為地方第二財政，土地出讓金相當于地方財政一般預算收入的40%以上。(記者 李松濤）
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