以穩(wěn)定市場為調(diào)控目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能再次“變調(diào)”。
9月20日,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長朱中一在“濱海新區(qū)新紀(jì)元大型論壇”上透露,中房協(xié)日前給國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上書了一份房地產(chǎn)政策調(diào)整建議,得到國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。
上述中房協(xié)政策建議主調(diào)是改變目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策,改為“適度控制”。具體政策包括:允許地方政府自行救市;降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率;鼓勵(lì)改善性住房需求;加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等。
朱中一表示,幾乎在去年同樣的時(shí)間,當(dāng)時(shí)房價(jià)迅速上漲,中房協(xié)通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向國務(wù)院遞交了一份政策建議報(bào)告,隨后該報(bào)告內(nèi)容被政策制定部門采用;诖,他同樣有信心今年的政策建議會(huì)得到采納。
另外,中房協(xié)還建議住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始政策儲(chǔ)備,擇機(jī)推出。
調(diào)控應(yīng)變政策醞釀中
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)改革與發(fā)展司的人士說,正在梳理和做政策準(zhǔn)備,以備需要時(shí)機(jī),政策儲(chǔ)備不足出現(xiàn)調(diào)控?cái)鄼n。
該部“三定”改革已經(jīng)接近尾聲,各業(yè)務(wù)司正司長職務(wù)已經(jīng)確定人選,這意味著包括改革后涉及房地產(chǎn)調(diào)控的4個(gè)司開始全面運(yùn)轉(zhuǎn)。
由該部辦公廳研究室提升的房地產(chǎn)發(fā)展與改革司將承擔(dān)住房市場情況研究及政策制定工作。據(jù)悉,該司已經(jīng)開始收集和整理過往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策,根據(jù)新市場情況積極準(zhǔn)備調(diào)控應(yīng)變政策。
.中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為這種政策調(diào)整十分必要。
“過去的政策是在房價(jià)暴漲的時(shí)候做出的,現(xiàn)在市場情況相反,”顧云昌9月22日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,以二套房貸款政策為例,過去是打擊炒房而出臺(tái)了抬高二套房首付比例等政策,現(xiàn)在房價(jià)下降,炒房比例較低,而以改善自身居住條件為主的二套房購買行為應(yīng)該被視為常態(tài),不必再刻意打壓二套房貸款。
除了市場條件變化外,朱中一認(rèn)為,房地產(chǎn)市場大起大落帶來的經(jīng)濟(jì)影響,是政策制定部門需要考慮的。
在上述中房協(xié)給國務(wù)院的建議報(bào)告中指出,房地產(chǎn)市場價(jià)格和交易量過度下降將從兩方面對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶來影響:一是對(duì)房地產(chǎn)上下游企業(yè)的影響,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模下降將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展帶來不利影響;二是房地產(chǎn)市場萎縮將帶來爛尾樓等大量社會(huì)問題,尤其對(duì)金融業(yè)沖擊會(huì)很大。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新21日在達(dá)觀別墅舉辦的“京東別墅發(fā)展帶趨勢(shì)論壇”上向記者分析:第一房價(jià)和交易量短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯回調(diào);第二在房價(jià)和交易量快速下降的時(shí)候,市場缺乏“剛性需求”做支撐。通過研究發(fā)現(xiàn),市場上現(xiàn)在幾乎沒有所謂的“剛性需求”,所有能買得起房屋的家庭都在房價(jià)上漲時(shí)期購買了第二套房、第三套房,剩下的家庭基本無力承擔(dān)目前的房價(jià)。
因此,王宏新認(rèn)為,一旦房價(jià)和交易量出現(xiàn)大規(guī)模下降,房地產(chǎn)市場將發(fā)生“崩盤”。
另據(jù)北京師范大學(xué)19日發(fā)布的一份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況問題的研究報(bào)告顯示,今年年底前全國房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口約為6700億元,明年將擴(kuò)大到9000億元,目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的并不單純是資金供求缺口問題,而是預(yù)期變壞。一旦房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整,可能給我國商業(yè)銀行帶來的不良貸款達(dá)上萬億元。
“變調(diào)”爭議
是否改變長期以來堅(jiān)持的“嚴(yán)厲”型房地產(chǎn)調(diào)控政策,轉(zhuǎn)以扶植市場為主的政策,這一提議在業(yè)界和有關(guān)部門都存爭議。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,當(dāng)前市場低迷問題出在開發(fā)商身上,是開發(fā)商沒有認(rèn)清市場形勢(shì)做出了錯(cuò)誤判斷,應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)后果。另外,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),進(jìn)入房地產(chǎn)的資金沒有減少,相反房地產(chǎn)投資上半年增加了22.8%。
朱中一則表示,研究房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提就是要對(duì)“上漲”有科學(xué)的分析。由于我國房地產(chǎn)銷售實(shí)行預(yù)售制度,房價(jià)上漲時(shí)期進(jìn)行的交易量,需要1-2年后才能交房,因此目前的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)大其實(shí)是房價(jià)上漲時(shí)期問題的延續(xù)。另外,很多土地拿時(shí)并沒有支付完全土地出讓金,地方政府要的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)就需要加大開發(fā)回籠資金來償還政府的土地出讓金,這也是促使企業(yè)加快開工的原因。
他提出,當(dāng)前市場仍舊處于不明朗時(shí)期,出臺(tái)全國統(tǒng)一的調(diào)控政策比較難,因此建議中央政府允許地方政府根據(jù)自己區(qū)域特點(diǎn)出臺(tái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。另外,在全國范圍內(nèi)可對(duì)90平方米以下戶型房屋貸款、開發(fā)給予優(yōu)惠政策。如果家庭購買第二套房是出于改善居住需求,可在出具第一套房銷售證據(jù)等條件前提下,按照第一套房貸款條件對(duì)待。
朱中一還建議說,地方政府要適當(dāng)把握城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)開發(fā)的速度和節(jié)奏,防止出現(xiàn)過度開發(fā)和缺乏產(chǎn)業(yè)配套帶來的人口就業(yè)難題等問題。
在中房協(xié)上述建議報(bào)告中還特別提出,要關(guān)注這次房價(jià)調(diào)整的深度和廣度,想辦法改變市場對(duì)房價(jià)的預(yù)期,改變買漲不買跌的現(xiàn)狀,“防止房市大起大落”。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者 賈海峰(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
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