17日,國稅總局發(fā)布通知,明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實行清算式繳納,取代現(xiàn)行以“預征”為主的增值稅繳納法。樓市進入了稅收調(diào)控的新階段。
土地增值稅從“預征”轉(zhuǎn)為“清算”,會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。因此,18日在新加坡亞洲新聞臺在北京舉辦的一個中新房地產(chǎn)融資論壇上,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生肯定地說,現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在“算賬”,重新計算自己的利潤空間。不過,同時在場的萬通集團董事局主席馮侖卻不愿意談算賬的事情,而是和到場的朋友“講故事”。
去年馮侖參加了中央臺舉辦的玄奘之旅活動,重新走一遍西游之路,同行也有地產(chǎn)老板;顒託v時30多天,一回來老板們發(fā)現(xiàn)自己的上市企業(yè)市值大漲!耙粋老板漲了100億,過了10天又是70億,又過了5天又是100億,現(xiàn)在達到了700多億總市值”。
中國的房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)了3年,對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了怎樣的沖擊?按照馮侖的計算,前十大的企業(yè)是越來越大了。這些大企業(yè)在宏觀政策緊縮的情況下壯大了起來,故事背后的邏輯是什么呢?“肯定不是銀行的關(guān)系”,銀行這三年對開發(fā)商的貸款是越來越緊了;“肯定也和中國國內(nèi)直接投資者沒有關(guān)系”。那么和誰有關(guān)系呢?馮侖的答案是“和大型國有企業(yè)有關(guān)系,和外國的投行基金有關(guān)系”,還有“和中國的資本市場有關(guān)系,股市大漲成就了這些企業(yè)的壯大”,再有就是“和公司自身的良好發(fā)展,和市場的巨大需求有關(guān)系”。
馮侖的觀點是,銀行不再成就開發(fā)商,成就開發(fā)商的是上市,還有國外資本的投入。但是,要能夠上市,能夠吸引到海外資金,開發(fā)商就不得不改變從前的戰(zhàn)略和商業(yè)模式!安辉僮非髮ぷ,不再只希望買賣地皮,而是要改善公司治理結(jié)構(gòu),改變股東結(jié)構(gòu),要為客戶的利益著想”。只要這樣發(fā)展下去,“今后5年的故事,將是前3年故事的延續(xù),中國房地產(chǎn)市場很快就會出現(xiàn)市值過1000億的企業(yè)”。
對于土地增值稅,馮侖還是這個觀點,不能再靠土地發(fā)展,靠政策發(fā)展,“要把幸福抓在自己的手中”,要靠自身的實力為土地增加價值。“所有的宏觀調(diào)控政策都是利好政策,會促使企業(yè)踏踏實實發(fā)展!
對于“如何讓普通人能夠住上房子”,馮侖也是“唯政策論”,“其實開發(fā)商都老老實實聽政府的話,比如嚴格遵守‘70/90’原則,問題就自然可以解決了”。
(來源:中華工商時報 作者:程凱)