嘉賓：丁健 上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、中國土地學(xué)會理事、上海市決策咨詢研究專家
3月5日，溫家寶總理在第十屆全國人民代表大會第五次會議上作了政府工作報告，其中對于房地產(chǎn)和土地問題的千字表述引來市場極大關(guān)注。在總理提出的4條房地產(chǎn)市場調(diào)控要點(diǎn)和5條土地調(diào)控要點(diǎn)中，“為民生、保資源”的基本原則已十分明確。專家表示，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控將以此“4＋5”為指導(dǎo)原則，而地方執(zhí)行細(xì)則的到位與否將成為調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
原則：保民生、保資源
主持人：總理政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容的要點(diǎn)是什么？
嘉賓：溫總理首先肯定了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民群眾住房方面的作用，這一定調(diào)對市場來說極為重要。房地產(chǎn)不是不發(fā)展，而是要健康發(fā)展，因?yàn)槭玛P(guān)經(jīng)濟(jì)大局。房地產(chǎn)的首要責(zé)任也不是投資和投機(jī)，而是滿足社會的居住需求。我們以前之所以對房地產(chǎn)市場有那么多置疑，最重要的一點(diǎn)是因?yàn)槭袌鰧Ψ康禺a(chǎn)功能的片面追求，即過分追求其經(jīng)濟(jì)功能，就是投資和創(chuàng)造財富，而忘了房地產(chǎn)的社會功能，就是保障民生。
值得注意的是，總理報告出現(xiàn)了一個具有戰(zhàn)略意義的提法，即建立具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，它的社會基礎(chǔ)是人多地少的國情。這要求房地產(chǎn)消費(fèi)不能是盲目消費(fèi)、超前消費(fèi)，而只能是適度消費(fèi)，這也解釋了小戶型普通商品房等大量入市的全局背景。
另外，除了全面建立廉租房制度的提法外，總理對經(jīng)濟(jì)適用房制度的說法是“改進(jìn)和規(guī)范”，這也為此前一直討論的經(jīng)濟(jì)適用房制度存在合理與否給予了明確�？梢钥隙�，2007年中國住房保障體制將有長足的進(jìn)步，這不僅體現(xiàn)在保障類住房供給的增加，還有地方政府在管理細(xì)則方面的完善。
主持人：對于房地產(chǎn)市場來說，最受關(guān)注的話題就是房價，從總理報告中，我們能看出怎樣的房價趨勢？
嘉賓：報告明確提出，要抑制房價過快上漲。目前我國的房價形勢是價格上漲幅度遠(yuǎn)高于居民收入水平的增長幅度，這是不合理的。而調(diào)控的目標(biāo)即是使房價上漲與收入水平的漲幅匹配起來。
主持人：對于報告中提到的土地調(diào)控政策應(yīng)該如何看待？
嘉賓：土地問題確實(shí)比較復(fù)雜，因?yàn)槭玛P(guān)根本體制。目前，從土地資源合理利用的角度出發(fā)，國家定下了嚴(yán)把土地閘門的基調(diào)，并將土地創(chuàng)收納入到預(yù)算管理，合理使用土地收益。但是在我看來，還應(yīng)該進(jìn)一步加快建立公共財產(chǎn)制度，令土地管理者在土地收益方面得到根本的限制。
另外，總理提到要嚴(yán)守全國耕地不少于18億畝的底線，這個任務(wù)其實(shí)非常艱巨。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，城市規(guī)模要擴(kuò)張，這對土地提出了很高的使用要求。為了化解土地占用的矛盾，特別應(yīng)該創(chuàng)新農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)制度，以使農(nóng)民利益在土地的使用和經(jīng)營上得到體現(xiàn)。另外，還要從根本上改變上級政府對下級政府的考核評價制度，將公共服務(wù)水平列入考核政府的重要指標(biāo)，以減輕下級政府在擴(kuò)大投資和擴(kuò)大土地出讓方面的沖動。
主音符：保障、監(jiān)管、規(guī)范
主持人：2007年房地產(chǎn)政策落實(shí)年的主基調(diào)是什么？有沒有需要進(jìn)一步改善的調(diào)控不足？
嘉賓：2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主音符就是六個字——“保障、監(jiān)管、規(guī)范”。2006年出臺的眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)還有一些需要在不斷的實(shí)踐中修正和反思。比如：一些政策都是以部門的通知或者意見形式出臺，不具有法律的權(quán)威性。這往往使大家對政策的長效性提出質(zhì)疑。法律是剛性的，要改變沒有那么簡單，但政策卻是部門可以隨時修改的。比如建設(shè)部此前就在一天內(nèi)收回了關(guān)于小戶型設(shè)計要點(diǎn)的征求意見函。這說明有的政策確實(shí)沒有經(jīng)過詳盡的內(nèi)部溝通和調(diào)研，出臺比較匆忙，造成政策信息的混亂。甚至因?yàn)楦鞑块T的協(xié)調(diào)性不強(qiáng)，產(chǎn)生了政策的相互矛盾。
另外，調(diào)控政策到了地方需要細(xì)分、微調(diào)，然后快速出臺細(xì)則�，F(xiàn)在很多政策中央已經(jīng)下來了，但地方細(xì)則還沒有出來，有的是沒辦法出，因?yàn)橐鶕?jù)市場特征出臺針對性強(qiáng)的措施，有的則是地方執(zhí)行的主動性不強(qiáng)。
今年的另一個趨勢是金融政策在調(diào)控中的主導(dǎo)地位將逐步讓位給稅收政策。但是目前來看，房地產(chǎn)稅收體系并不完善。典型的問題是重流通環(huán)節(jié)的稅收，輕保有環(huán)節(jié)的稅收。今后肯定要改變這種局面，但難度也是有的。比如，如果對保有環(huán)節(jié)征稅，一個最大的難點(diǎn)是我們?nèi)狈σ粋�比較好的房地產(chǎn)評估體系，來支撐房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)對房產(chǎn)價格的確定。第二點(diǎn)在保有階段房地產(chǎn)成本收益缺乏系統(tǒng)的底賬,或底賬不完整，這都是征稅的技術(shù)性障礙。
總之，今年房地產(chǎn)市場一定是平穩(wěn)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展，這一主線不可改變。但調(diào)控中一些實(shí)際操作問題依舊不容忽視。(柯鵬 李和裕 于兵兵)
