物權法中的具體制度必須直面當前社會所提出的問題。解決這些問題的過程，也是衡量和比較各種社會利益的過程。法律權利義務安排，將表明對各種利益的取舍。
房地產(chǎn)登記
社會問題：隨著住房制度改革的深化，在市場上購買住房已成為城鎮(zhèn)居民解決居住問題的主要方式。目前，不同的地方、不同種類的房產(chǎn)登記由不同的機關主管，群眾查詢房產(chǎn)登記比較困難。“一房兩賣”給買主帶來極大的傷害。有律師舉報：在一些登記機構，變相收費，房地產(chǎn)資料繁多，查閱復印一次要收費數(shù)千元。
草案：房地產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)。草案規(guī)定權利人和利害關系人可以申請查詢登記情況。對房產(chǎn)權屬有異議的，可申請異議登記；購買期房的，可在取得產(chǎn)權前進行預告登記。但草案沒有明確不動產(chǎn)的登記機構。
建議一，統(tǒng)一登記機關。成思危副委員長說，在物權法中規(guī)定統(tǒng)一登記，具體辦法由國務院統(tǒng)一制定。蔣祝平委員說，深圳、上海已經(jīng)把房地產(chǎn)登記作了統(tǒng)一。不統(tǒng)一會給當事人登記帶來麻煩，也造成資源浪費。
建議二，設立公證程序，登記機關作形式審查。李明豫委員說，登記機關查看不動產(chǎn)的實際狀況，會影響登記效率；登記容易成為滋生腐敗的土壤。建議在登記程序中加入公證程序，在登記前先由公證機關進行實質審查。
建議三，方便人們查詢，買賣雙方信息要對稱。全國人大代表陳舒說，對于查詢不動產(chǎn)登記簿方面不應該有任何限制，建議把“權利人和利害關系人”改為“申請人”。信息的不對稱是現(xiàn)在市場上經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為的主要原因。
點評：在不動產(chǎn)登記問題上，權力進一點，權利就退一點，權力強，權利就弱。無論如何，要把不動產(chǎn)登記還原為服務行為，簡化環(huán)節(jié)，方便查詢。
高樓業(yè)主的權利
社會問題：在房地產(chǎn)的交易中，個人購房比例越來越高。廣東省城鎮(zhèn)個人購房已經(jīng)占整個交易量的90%以上。全國大部分城市居民住在高樓里，業(yè)主和物業(yè)、房地產(chǎn)商、建筑單位經(jīng)常發(fā)生糾紛。
草案：草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權，高層建筑中的樓道、走廊外墻屬于建筑物區(qū)分所有權人共有；小區(qū)會所、車位、綠地歸屬沒有約定的屬于建筑物區(qū)分所有權人共有；建筑物區(qū)分所有權人會議可更換物業(yè)。建筑物區(qū)分所有權人就是通常的業(yè)主。
建議一，克服物業(yè)管理任意性。王英凡委員說，小區(qū)建起來后很多規(guī)定都沒有跟上，物業(yè)的管理有隨意性，小區(qū)中有多大的綠地，多少停車位，所有權人并不一定清楚。
建議二，加強對共有權的保護。李連寧委員說，草案對建筑物的共有權，特別是除了公共使用的電梯、樓道以外的其他輔助設施，包括道路、綠地的所有權究竟歸誰，強調得不夠。現(xiàn)在共有權的保護力度很弱，被侵犯得也最厲害。
建議三，注意少數(shù)人利益保護，業(yè)主也要承擔義務。全國人大代表費斐說，在香港，在自己家窗戶外面建一個陽臺或者別的東西是違法的。不僅要講維護業(yè)主權益，也要多講業(yè)主應該履行的義務。
點評：從現(xiàn)狀看來，分散的業(yè)主在小區(qū)利益糾紛中是弱勢群體。期待物權法出臺，能有效地抑強扶弱，保障業(yè)主充分行使自己的物權。
農(nóng)村宅基地抵押
社會問題：廣西有一個養(yǎng)殖大戶，自己建了廠房，購置了最先進的養(yǎng)豬設備，向銀行要求貸款，銀行說在農(nóng)村土地上建的廠房和設備一律不得抵押，他無法得到貸款，現(xiàn)在連買飼料都很困難。有的農(nóng)民到城里打工，不一定回農(nóng)村，他的土地沒法處理。
草案：宅基地使用權不得單獨轉讓，不得單獨抵押。
意見之一，擔心農(nóng)民失去最后生活保障。全國人大內務司法委員會委員竇樹華說，這個問題不僅僅是要求城里和農(nóng)村統(tǒng)一那么簡單。城鎮(zhèn)居民在住房以外還有其他的收入，而農(nóng)民除了土地之外就沒有其他的收入。農(nóng)民把房子抵押出去，如果貸款還不上，銀行有權把房子拍賣，那么農(nóng)民去什么地方？不得不考慮農(nóng)村的實際。
意見之二，應該允許農(nóng)民轉讓。蔣祝平委員說，現(xiàn)實生活中，農(nóng)民出門打工長期不回的、農(nóng)民在城里落戶不再返回的、因情況變動需要就地遷移的等情況大量發(fā)生。他認為，一是建立在宅基地使用權上的住宅所有權屬于農(nóng)民，對該住房農(nóng)民有權處分；二是當今已是市場經(jīng)濟格局，應允許宅基地使用權轉讓；三是有些地方實際上已經(jīng)作了轉讓，如果更改，會影響社會穩(wěn)定。
傅志寰委員、周正慶委員說，調查表明，農(nóng)民的簡單再生產(chǎn)的貸款需求能夠得到解決的不過占30%，龍頭企業(yè)、種養(yǎng)殖大戶的貸款需求能夠解決的只占1/10。農(nóng)民貸款難的一個重要原因就是銀行強調沒有抵押擔保。解決農(nóng)民的致富問題、擴大生產(chǎn)的問題，必須先解決抵押問題，要扶持農(nóng)民。
點評：為什么從農(nóng)民利益出發(fā)會有兩種不同看法？孰是孰非？建議立法機關做一些實證的社會調查，并以此為判斷依據(jù)。
農(nóng)民土地利益
社會問題：在農(nóng)村一些地方，土地問題出現(xiàn)糾紛，農(nóng)民沒有發(fā)言權。村支書、村委會主任將土地賣了，農(nóng)民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有權人，從法律上找不到農(nóng)民個人主張所有權侵權的支點。
草案：草案規(guī)定，土地補償費用的使用、分配辦法等7個事項應當經(jīng)本集體村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。草案規(guī)定“土地承包經(jīng)營權人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權轉包、出租、互換、轉讓等”。
意見一，把權利寫得更清楚。賀鏗委員說，土地經(jīng)營權說承包30年不變，但是一搞開發(fā)區(qū)就隨意變，侵犯了農(nóng)民的權益。草案規(guī)定土地承包經(jīng)營權人有占有、使用和收益權，少了處分權。立法的出發(fā)點要保護農(nóng)民的權益和促進農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營。
意見二，補償力度要加大，分配要合理。竇樹華委員說，現(xiàn)在最突出的是承包地被征用的問題，以及村委會隨意變更承包地、侵犯農(nóng)民利益的問題。法律中應該著重強調保護農(nóng)民的承包經(jīng)營權。建議對改變、收回承包經(jīng)營土地的補償力度應加大。杜宜瑾委員說，農(nóng)民的土地，征收、征用以后相應的錢應該合理分配。
點評：“三農(nóng)”問題是重中之重，土地是當前國家宏觀調控中的一個熱點。保護農(nóng)民的土地利益，事關社會的和諧、政治的穩(wěn)定、經(jīng)濟的發(fā)展。物權法能否平衡好各方利益，發(fā)揮精確的法律調整功能，這是個大課題。
國有資產(chǎn)流失
社會問題：有的上市公司推出一項政策，由私人買股份，有的人一夜之間就暴富，成了億萬富翁。在東北某市，政府部門廉價強買集體資產(chǎn)，引起群眾義憤。
草案：規(guī)定了國家、集體、個人所有權的基本類型。企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。
意見之一，保護城鎮(zhèn)集體所有制經(jīng)濟。陳士能委員說，物權法當中，更多講的是農(nóng)村的集體，城鎮(zhèn)的集體沒有表達。城鎮(zhèn)集體已經(jīng)擁有幾萬億的資產(chǎn)。有些集體企業(yè)的集體資產(chǎn)被有關部門高資低估，低價收買，甚至是無償占用，集體資產(chǎn)大量流失，集體企業(yè)的職工得不到妥善安置。
意見之二，公司處分財產(chǎn)要與公司法相銜接。全國人大代表鄭成思說，公司經(jīng)理要處分公司，要把廠房賣掉，股東如果不同意就不能這樣“處分”。建議增加在企業(yè)法人的處分權前加上“依照法律及公司章程……”草案應與公司法一致，不要留下漏洞，不要使國家的資產(chǎn)流失得更厲害。
意見之三，重視項目資金中的物權。馮玉蘭委員說，目前一些科研單位和一些企業(yè)的科研人員，向中央的或地方的科技、財政等部門申請一些項目，項目經(jīng)費投在建筑、設備上。這些物產(chǎn)少數(shù)屬國家，多數(shù)屬于企業(yè)或個人。應考慮防止個人用這種方式侵犯國家的物權。
點評：法律是社會生活的反映。國有資產(chǎn)流失為大眾所關注，物權法制定適逢其時。立法要勇于擔當，打開眼界，從善如流，以圖化解改革難題。
(稿件來源：《人民日報》，作者：裴智勇)
