(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經(jīng)書面授權)
“法院不能永遠成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權、選擇權、知情權得不到保障，那么沖突肯定還會繼續(xù)�！�
故事幾乎總是有著同樣的開頭：對物業(yè)服務不滿——要求更換物業(yè)公司——雙方爭執(zhí)不下——業(yè)主開始欠費——服務質量更難保障——更多人開始欠費——最后業(yè)主被起訴。
只不過，2005年10月的北京，這個故事的結尾有些變化：被起訴的業(yè)主們不是被斷水斷電，而是衣衫不整地出現(xiàn)在了法庭上，他們被強制執(zhí)行拖欠的物業(yè)費。
刊登著這個結果的報紙，被醒目地張貼在北京望京地區(qū)大西洋新城小區(qū)的公告欄里，但是這個明顯帶有警示意味的行為似乎并沒有發(fā)生太大的效果。僅僅數(shù)日之后，業(yè)主們的一次聚會又達成了以下共識：在交納本年度采暖費前，要求物業(yè)公司公布數(shù)年間采暖費的明細賬目；繼續(xù)為組建業(yè)主委員會努力。
而這些努力已經(jīng)持續(xù)了4年。
糾紛為何難以避免？
發(fā)生在大西洋新城小區(qū)數(shù)年來的物業(yè)糾紛，只不過是北京無數(shù)物業(yè)糾紛的翻版，但在它身上幾乎可以看到整個物業(yè)管理的種種問題。
事情開始于前期的承諾未能兌現(xiàn)。據(jù)大西洋新城的業(yè)主介紹，在購買樓盤時，開發(fā)商承諾將由華夏瑞士物業(yè)公司人員進行酒店式管理，但是僅僅入住3個月，就換成了達文物業(yè)公司，即便如此，這些人也沒有堅持多久，隨后大西洋新城物業(yè)管理公司的人員就全面接管了小區(qū)的物業(yè)。而根據(jù)業(yè)主們的說法，大西洋新城物業(yè)管理公司實際上就是開發(fā)商自己成立的。
據(jù)業(yè)主們稱，有關物業(yè)的爭端自入住以來就沒有停止過，先是房屋公攤面積引起爭執(zhí)，進而發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)費項目收取不合理。隨后，又出現(xiàn)規(guī)劃被改動，業(yè)主們共享的綠地面積莫名減少，而項目的容積率卻在增加的情況。進而小區(qū)屢屢發(fā)生的盜竊事件和外墻清潔問題，又引發(fā)對保安和保潔服務的不滿。在數(shù)次溝通未果之后，業(yè)主們的要求變得明確起來——換掉物業(yè)。
在建設部全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓中心教務部部長陳藹貧看來，類似大西洋新城這種模式的物業(yè)糾紛是最為典型的一種�！昂芏辔飿I(yè)糾紛最先的起因就是開發(fā)商遺留問題�！�
“我們目前并不是單一對某項服務不滿，而是對物業(yè)公司徹底失去了信任。”大西洋新城業(yè)主代表王燕濱說，他表示，大西洋新城物業(yè)糾紛是開發(fā)商遺留問題、物業(yè)服務不到位、物業(yè)管理不透明等等綜合因素疊加而成的。
實際上，類似王燕濱們這種對物業(yè)的不信任并非少數(shù)，根據(jù)北京市消費者協(xié)會公布的2004年四季度對“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調查”報告顯示，在被調查的100個小區(qū)中，75%的業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿。其中有21個小區(qū)的物業(yè)服務滿意人數(shù)為零。而根據(jù)中國社會調查所對360名北京市民的訪問，78.6%的被訪者認為所繳的費用與受到的服務是物無所值的。而當問到業(yè)主大會可以解聘開發(fā)商指定的物業(yè)公司是否合理時，100%的受訪者表示合理。
維權為何如此艱難
100%的合理——這個數(shù)據(jù)正是反映了王燕濱們的心理。實際上，從2001年開始，大西洋新城的業(yè)主們就開始準備更換物業(yè)公司。但是，在實際運作后才發(fā)現(xiàn)事情沒有想象中那么簡單。
首先是業(yè)主委員會難以組建。根據(jù)業(yè)主們的介紹，業(yè)主們早已提出要建立業(yè)主委員會，但是北京市的一份文件規(guī)定，欠費業(yè)主不宜擔任業(yè)委會成員。而由于對物業(yè)管理不滿，有相當一大批業(yè)主都停交了物業(yè)費。
2003年初，王燕濱和一些業(yè)主了解到新的《物業(yè)管理條例》將于9月1日頒布。條例中規(guī)定，業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過，可以解聘物業(yè)管理公司，于是組建了業(yè)主大會籌備組，并在9月28日召開了第一次業(yè)主大會。最后通過書面授權的方式通過了兩項決議，一是解聘現(xiàn)有的大西洋新城物業(yè)管理公司，第二項則是書面授權5名業(yè)主代表代替全體業(yè)主選聘新的物業(yè)公司。
“當時有1522戶業(yè)主，我們收回1097張選票，也得到了三分之二以上的業(yè)主授權�！睒I(yè)主代表張亞暉說。11月22日，業(yè)主們選聘的晨曦物業(yè)進駐大西洋新城。
但幾乎與此同時，朝陽區(qū)國土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯(lián)合發(fā)出的一紙通告卻打消了業(yè)主們的熱情，通告表示，“大西洋部分業(yè)主既沒有依法組建籌備組，也沒有按照規(guī)定，在政府有關部門的指導下依法召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，沒有制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》”，“部分業(yè)主組織的選聘物業(yè)管理企業(yè)的活動，不符合法定程序，其結果無法得到法律的認可和保護。”
“召開業(yè)主大會之前籌備組多次和街道辦和房管局相關人士進行了溝通，換物業(yè)也是絕大多數(shù)業(yè)主真實意思的表達，但政府部門的一紙通告將業(yè)主們幾個月的努力都打消了�！睆垇啎熣f。
業(yè)主大會的決議得不到承認，單個業(yè)主的維權行為沒有法律地位，亟待成立的業(yè)委會在籌建中又存在種種困難——并非大西洋新城一個小區(qū)面臨如此問題。
業(yè)主們的下一關
2004年2月，大西洋新城五名業(yè)主代表將朝陽區(qū)房管局和望京街道辦事處告上了法庭，稱由于被告“非法行政，導致業(yè)主大會的決議無法落實”。
而被告方則辯稱在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料，不是具體的行政行為。2004年5月，五名業(yè)主的訴訟請求被法院駁回。
北京漢卓律師事務所秦兵律師自始至終在關注大西洋新城糾紛的進展，他表示現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》當中，業(yè)主的維權成本過高是導致業(yè)主維權難的一大主因。秦兵的一項計算表明，一個有1000戶業(yè)主的社區(qū)，通過成立業(yè)主委員會，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時35個月，耗資70萬元。在過高的維權成本下，業(yè)主大多會選擇欠費這種成本最小的方式來進行維權，而這又是導致物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的因素之一。
搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)本月的一項在線調查顯示，在回答“如果您對小區(qū)的物業(yè)公司的服務不滿，您會采取什么方式解決？”時，56.63%的業(yè)主選擇“拒交物業(yè)費”,只有25%的人選擇“利用法律爭取自己利益，比如通過業(yè)委會換掉物業(yè)公司”。
秦兵解釋說，業(yè)主為了維護自身權利要組建業(yè)委會，如果能將業(yè)主的表決成本降低、同時使業(yè)委會專業(yè)化，將大大方便業(yè)主維護自身權利。而大西洋新城業(yè)主物業(yè)糾紛作為北京著名案例，它的最后結果正是考驗現(xiàn)行《物業(yè)條例》是否便于操作的試金石。
2005年11月5日，在大西洋新城的業(yè)主聚會上，朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行欠費業(yè)主的行為也成為熱議的話題�！胺ㄔ翰荒苡肋h成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權、選擇權、知情權得不到保障，那么沖突肯定還會繼續(xù)�！币晃粯I(yè)主憂慮地說。
(來源：《中國新聞周刊》；孫展）
