中新網(wǎng)4月26日電 據(jù)《市場(chǎng)報(bào)》報(bào)道，日前，中國銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部副主任沈曉明警告說，截至到去年末，中國房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。個(gè)人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。由于貸款期限長，加之房價(jià)波動(dòng)等原因，個(gè)人住房貸款開始進(jìn)入國際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期。目前中國70.1%的人在購房時(shí)需要借助貸款才能順利買房，房貸總數(shù)已達(dá)2.8萬億。
隱患1 掙五千報(bào)一萬 還款能力靠虛報(bào)
“當(dāng)初買房時(shí)，幾個(gè)售樓處的銷售員都對(duì)我這樣說，只要填一下個(gè)人基本信息就可以了，你的實(shí)際收入是多少不用管，我們的律師會(huì)給你代辦好貸款手續(xù)�！�2004年初在通州區(qū)某中檔樓房置業(yè)的劉進(jìn)先生表示，自己買房貸款的過程幾乎毫不費(fèi)力。不僅是劉先生遇到了這樣的優(yōu)待，其他很多樓盤的銷售人員在向顧客推銷房子的時(shí)候，都會(huì)“適時(shí)”地提供這種方便。個(gè)人貸款時(shí)需要被評(píng)估的收入水平、工齡、公司性質(zhì)等硬性指標(biāo)，在相關(guān)人員一番“包裝”下，都能順利過關(guān)。在北京個(gè)別樓盤的售樓處，甚至坐著一些專門為買房人辦理貸款手續(xù)的“中間人”，每辦成一筆貸款他們會(huì)向買房人收取800-3000元不等的“手續(xù)費(fèi)”，而售樓員為了能盡快賣出房子，也經(jīng)常在買房者和這些中間人之間充當(dāng)連線搭橋的角色。
曾專程去多個(gè)售樓處“蹲點(diǎn)”，以了解商品房按揭風(fēng)險(xiǎn)根源所在的中國社會(huì)科學(xué)院研究員、著名的房地產(chǎn)金融專家劉維新表示：“購房者在辦理商品房按揭貸款時(shí)，如果實(shí)際月收入只有5000元，通過開發(fā)商的‘代辦’，報(bào)到銀行時(shí)購房者的月收入可能就變成了1萬元，而基于這些不實(shí)收入所發(fā)放出去的貸款，就是目前銀行房屋按揭的隱患所在。”
出于對(duì)銀行個(gè)貸不良率上升的隱憂，銀監(jiān)會(huì)曾在2004年9月出臺(tái)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行了多項(xiàng)規(guī)定�！氨M管《指引》對(duì)個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)定非常細(xì)，但各級(jí)商業(yè)銀行在執(zhí)行時(shí)肯定還會(huì)存在很多問題。事實(shí)上，目前有很多銀行都無法真正掌握貸款人的實(shí)際收入、資產(chǎn)擁有情況和信用情況�！眲⒕S新研究員分析說。
隱患2 以實(shí)物抵貸款 銀行無奈成當(dāng)鋪
“打個(gè)比方吧，一個(gè)人買了一輛15萬元的車，首付3萬，還了兩年多貸款后，利率上漲了、車卻降價(jià)了�，F(xiàn)在同樣的車10萬就能買了，而繼續(xù)還貸的話還要多支付給銀行利息。這時(shí)車主就會(huì)放棄繼續(xù)還款，索性把車抵給銀行�！闭劦椒抠J風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，中國銀行的李先生給記者舉了個(gè)例。
李先生告訴記者，之所以說房貸有風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)榉績r(jià)未來幾年是否會(huì)降價(jià)、泡沫是否會(huì)破滅都關(guān)系著貸款者的還款信心�！澳壳�，北京一些銀行已經(jīng)相繼出現(xiàn)車主要求停止還款，以車抵貸的情況了。如果房價(jià)也像車市一樣，出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌、利率上漲的情況，那么消費(fèi)者是否繼續(xù)還款就會(huì)受到考驗(yàn)。”對(duì)此，李先生表示：“以前大家都認(rèn)為銀行是抵押貸款，沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，大不了就收回貸款人的房子、車等抵押物，可是未來幾年如果這些資產(chǎn)的價(jià)格大幅度下跌，銀行的利益就很難保證了。”
專家認(rèn)為，目前銀行個(gè)人住房按揭貸款不良率上升隱憂的背后，就是由于對(duì)按揭貸款者償還能力和償還意愿的無法確認(rèn)。這在目前投資性按揭購房者不斷增多的背景下顯得更為明顯。劉維新表示，根據(jù)保守估算，像上海、北京、杭州這樣的城市，商品房購房者中投資(投機(jī))性購房者所占的比例至少在20%以上。“當(dāng)這種投資性購房比例上升到一定程度時(shí)，通過金融手段來限制是非常有必要的。否則，一旦經(jīng)濟(jì)波動(dòng)來臨，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)立即顯現(xiàn)�！�
隱患3 銀行面臨“順周期”之惑
“購買60萬元的房子，按照貸款成數(shù)評(píng)估價(jià)的80%，個(gè)人可以從銀行貸款48萬元，而通過中介的‘工作’，貸款成數(shù)可以有條件的再放寬一成，多貸幾萬元。這在未來將造成新增的房貸壞賬�！北O(jiān)管部門認(rèn)為，現(xiàn)階段各銀行要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。如果受年終指標(biāo)的壓力而放松授信標(biāo)準(zhǔn)，意味著對(duì)將來風(fēng)險(xiǎn)管控的不負(fù)責(zé)任。
其實(shí)，去年底央行上�？偛康慕y(tǒng)計(jì)就已經(jīng)顯現(xiàn)出來，受房貸存量連續(xù)數(shù)月“縮水”之累，上海個(gè)人房貸壞賬正呈升高態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，樓市景氣時(shí)做高房價(jià)而變相零首付等炒作行為，給銀行信貸埋下的隱患已開始顯現(xiàn)，銀行成了物業(yè)的最大買家。
近日發(fā)布的《2005-2006中國銀行業(yè)競(jìng)爭力評(píng)價(jià)》顯示，2005年中國各主要銀行的信貸依然偏重于房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年-5年，而中國住房信貸業(yè)務(wù)是最近4年才開始發(fā)展起來的，也就是說中國銀行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入房貸風(fēng)險(xiǎn)初步顯現(xiàn)期。需要注意的是，目前中國大部分銀行貸款未能擺脫“順周期”的行業(yè)投向結(jié)構(gòu)，即集中于近年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)、制造、通訊等行業(yè)。由于房貸比重較大，且時(shí)間已經(jīng)累計(jì)數(shù)年，住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)很可能在今后幾年集中爆發(fā)，特別是一些出現(xiàn)房價(jià)泡沫征兆的地區(qū)，比如上海、北京兩地。
此次調(diào)查結(jié)果顯示，中國貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理的只有建設(shè)銀行和招商銀行，他們共同的特征是貸款行業(yè)集中度相對(duì)較低，受宏觀景氣度影響較大制造業(yè)貸款在16%左右，僅相當(dāng)于其他銀行的一半；而較低風(fēng)險(xiǎn)的交通、能源、通信行業(yè)貸款比例相對(duì)較大。對(duì)此復(fù)旦大學(xué)金融研究院教授陳學(xué)彬認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸泡沫的出現(xiàn)一般會(huì)在過度投機(jī)的市場(chǎng)中，合理進(jìn)行貸款在各個(gè)行業(yè)中的分配應(yīng)該引起每個(gè)銀行的重視。（董穎）
