(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經(jīng)書面授權)
市場的真實需求是什么，面積、戶型和成本的最佳結(jié)合點在哪里，一刀切的規(guī)定能否帶來預期中的調(diào)控效果
正如電影《達·芬奇密碼》一樣，中國的房地產(chǎn)市場也充滿懸疑，猶如一個神秘莫測，需要政府、地產(chǎn)商及買房人之間相互推理，以尋找破解之途的偵探故事。
為了進一步細化“國六條”，5月29日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見》。較之以前的宏觀調(diào)控政策，此次頗有新意且引起爭議的條款，是關于所謂的“90平方米限制線”。
《意見》規(guī)定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上�！憋@然，這一條款是為了調(diào)整住房供應結(jié)構、擴大中低價位房供應量而設計的。
但是，這一設計是否符合市場的真實需求？又是否能真正達到拉低房價的作用，從而使越來越多的中低收入人群受益？
戶型需求：難覓的市場真相
“轉(zhuǎn)遍了房展會，我始終很難找到適合自己的二居室�！痹诒本┠匙C券公司工作的張曉磊沮喪地對本刊記者說。擁有三口之家的張曉磊在其尋房經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn)，市場中70平方米的房子總價雖可以承受，但戶型卻大都為大一居，而能滿意的兩居室，面積則大多在100平方米以上，“面積大了，總價也就高了”。
與張曉磊有著同樣感受的購房者應該不在少數(shù)。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院向本刊提供了其今年一季度所做的一項調(diào)研報告，報告顯示，在北京，接近70%的購房者青睞面積在60～100平方米的戶型，其中80～100平方米的戶型最受歡迎，占總樣本量的37%。面積為100～120平方米的戶型需求也較為旺盛，占總量的14%。
如果說中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院做出的調(diào)研結(jié)果，是真實反映市場上有效購房人群對戶型的需求。那么新浪網(wǎng)和央視《東方時空》聯(lián)合做出的調(diào)查，則代表著人們心中期望的戶型需求。截至本刊截稿時止，已有4840人接受該項調(diào)查。
這項聯(lián)合調(diào)查顯示， 66.23%的被調(diào)查者想購買面積在90平方米以上的戶型，只有33.77的被調(diào)查者想購買面積在90平方米以下的戶型。在回答“三口之家應該居住多大面積的戶型才合適”時，74.03%的被調(diào)查者選擇了90平方米以上的戶型，其中32.15%的被調(diào)查者選擇了120平方米以上的大戶型。
“我們的戶型比例是根據(jù)市場調(diào)研和政府規(guī)劃設定的。”北京首創(chuàng)置業(yè)運營總監(jiān)賴偉浩在接受本刊記者采訪時說。
首創(chuàng)置業(yè)的A-Z Town項目，其三期戶型中，90～130平方米的戶型占到了項目總面積的60%。
“從內(nèi)部空間設計角度來看，戶型面積越小，難度越大。我們的項目都是板樓，從板樓的設計上，90平方米以下的戶型就很難設計，要想南北通透更是不容易。而根據(jù)市場調(diào)研，90平方米以上戶型的市場需求還是比較大的，很多人買大戶型是為了居住的舒適性�！辟噦ズ普f。
“我們開發(fā)的世紀星城90平方米以下的戶型占80%，這樣的比例安排，符合市場對中低價位房子的需求，雖然這樣的戶型設計對我們來講成本比較高�！北本╉樔A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理徐長崎對本刊記者說。
“戶型首先必須滿足居住需要，但同時也要在一定程度上引導住戶往更高層次上的多種需求；如果只是停留在‘戶型求小、總價求低’的原始階段，那么房地產(chǎn)市場將永遠望不到明天。”天津市方標建筑設計有限公司董事沈勇嵬對記者說。
從消費者，到地產(chǎn)商，在戶型的話題上，呈現(xiàn)出的多元答案頗耐人尋味。
到底多大的戶型合適
回顧北京的戶型歷史，2002年大戶型出現(xiàn)低迷，以“榮豐2008”等樓盤為代表的由大戶型改造而成的小戶型乃至超小戶型，瞬間風靡了京城，也引領了小戶型時代的到來。此后，小戶型項目風起云涌。但太多的小戶型項目也令整個戶型市場出現(xiàn)過度競爭和混亂。于是，經(jīng)過市場調(diào)整后，近兩年120平方米以上的大戶型又開始興起。
在北京，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末，全市商品住宅期房可售房源12.9萬套、1799.3萬平方米，平均每套戶型面積為139.4平方米。顯然，目前北京市場上在售戶型中，是以140平方米左右的大戶型為主。
而國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)就顯示，全國24個大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。
在廣州，“120平方米以上的大戶型也占了市場的60%～80%。”中原地產(chǎn)廣州項目副總監(jiān)黃韜對記者介紹說，“五一黃金周”期間，在珠江新城區(qū)，100平方米以下的房子近乎絕跡；在天河公園周邊樓盤中，80平方米以下的房子也已成為稀缺戶型；而曾經(jīng)是大眾置業(yè)首選的海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)，更多數(shù)量的樓盤都在改走大戶型路線。
風水輪流轉(zhuǎn)。到了今天，“90平方米限制線”無疑又將改變整個戶型市場的格局。“小戶型時代將再次來臨。”一些以開發(fā)中小戶型為主的地產(chǎn)商開始歡呼。
業(yè)內(nèi)人士認為，作為市場上較理想的投資產(chǎn)品，小戶型也將成為地產(chǎn)投資者的尤物，或許又將引發(fā)新一輪的投資熱潮。
而對于那些大戶型的項目而言，成為未來的稀缺戶型必將引發(fā)價格的上漲。事實上，北京已經(jīng)有地產(chǎn)商開始利用新政炒高大戶型的價格了。盡管以現(xiàn)在的市場放量，大戶型成為稀缺戶型還需要一段時間。
不過，對于更多的地產(chǎn)商而言，新政也意味著諸多不確定因素的存在。比如，上一次宏觀調(diào)控普通商品房的戶型標準是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發(fā)布了當?shù)氐臉藴�，但此次又明確提出是以90平方米的套型為主，那是否意味著一年之后普通商品房的標準又會改變呢？
再者，《意見》中提到“過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整”，那么，重新設計的費用、70%以上90平方米以內(nèi)戶型的市場分析和風險評估、資金成本的重新計算、營銷推廣策略的重新制定，還有拿地策略、發(fā)展戰(zhàn)略等等，都要重新來過。“這些成本都是新增的”，一位地產(chǎn)商說。
此外，盡管在政策層面90平方米正成為國人一家三口的住房“小康”標準，但究竟多大面積的戶型才既適合市場需求，又能讓人住得舒坦？業(yè)內(nèi)莫衷一是。
對于“套型建筑面積”這個從未出現(xiàn)過的新名詞，地產(chǎn)商有點摸不著頭腦，“套型建筑面積90平方米”這個限制線究竟是指套內(nèi)建筑面積還是指使用面積呢？近日，在北京市建委組織的一次地產(chǎn)商參加的內(nèi)部座談會上，與會的10多家地產(chǎn)商就已經(jīng)為此“吵成一團”。
“住房需求是個性化的。如果將90平方米定義為普通住宅，其實是不夠住的三居、浪費面積的一居，做成兩居對兩代同堂的家庭又不適合�！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，90平方米的戶型就是一個“無法住的三居，賣不出去的一居”。
“90平方米”這個限制線能否成為解決中國房地產(chǎn)市場中戶型問題的“密碼”，而作用于其上的強力又有多大？這也許要在接下來的市場考驗中才能得到驗證。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
