3 融資
關(guān)鍵在于金融變革
上半年的房地產(chǎn)業(yè)融資市場可以用“雪上加霜”來形容。限制“銀根”作為中央最為核心的調(diào)控手段已經(jīng)產(chǎn)生很大的效應(yīng)。融資受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷等各方面不利因素如夢魘般困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。
開發(fā)貸款的審批越來越嚴(yán)格。銀監(jiān)會的最新表態(tài)是，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重由原來100%提高到150%至200%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發(fā)放。但即便符合上述全部條件，能在商業(yè)銀行貸到款的項目還是少之又少，甚至沒有。
如果說中小開發(fā)企業(yè)在嚴(yán)格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中，那么，以往大型項目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。
“國六條”下發(fā)后不久，銀監(jiān)會提出嚴(yán)控信貸風(fēng)險的六點意見，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時整頓各類打捆貸款。開發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融學(xué)教授巴曙松表示，中國的融資結(jié)構(gòu)如不做大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的大起大落還是很難避免的。如整個社會的融資過份的依賴于銀行。銀行承擔(dān)了融資的任務(wù)，同時也承擔(dān)了風(fēng)險。
專家認(rèn)為，小的房產(chǎn)企業(yè)必然在日后的金融風(fēng)險中倒閉或者被吞并。而具備發(fā)展實力的開發(fā)商則會爭取海外上市融資，就像世茂集團(tuán)和上海綠城等。
房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金的比重上升很快，但是對銀行的依賴程度還未減輕。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，不然還會對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠壓。(一凡)
4 結(jié)構(gòu)
政策博弈現(xiàn)實怪圈
“我一直沒有看到90平方米和70%這兩個指標(biāo)的相關(guān)性論證，卻有一些例子讓我有點懷疑這個標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定是不是市場需求�！弊蛱欤珖ど搪�(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生這樣表示。
她介紹，曾遇到專門到北京來反映情況的江蘇開發(fā)商，說江蘇城市90平方米以下戶型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外還收到了一個上海開發(fā)商的信，說控制套內(nèi)建筑面積并非新話題，如“六五”到“八五”期間，普通住宅規(guī)定是55平方米，高層住宅限制在65平方米，這家開發(fā)商共建設(shè)了1000萬平方米此類住宅，卻用了10年才把這些戶型消化掉。
這與半個月前，建設(shè)部165號文件尚未落地時，本報獨家披露的樓市普遍存在“倒70%怪圈”相當(dāng)一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面積占成交總量的30%還不到；在北京，商品住宅現(xiàn)房成交套均達(dá)152平方米；在廣州、深圳、天津等地，90平方米以上戶型也在成交統(tǒng)計中占到大半邊天……。
“90平方米和70%這兩個數(shù)字最后能不能實現(xiàn)，還是市場說了算。如果真的以后70%以上都是小戶型，但所產(chǎn)生的結(jié)果卻是多年以后形成空置，那比房價下降還可怕。當(dāng)然，目前中小戶型肯定要做，因為是比較缺位的�！甭櫭飞詈蟪诌@樣的觀點。
市場人士更在意現(xiàn)實性的操作。世邦魏理仕上海住宅項目營銷部高級董事陳煒認(rèn)為，首先，調(diào)控樓市結(jié)構(gòu)必將落點于處于源頭的土地供應(yīng)，“政府的態(tài)度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高檔住宅用地，放的就是中小戶型、中低價位的部分�！逼浯危袌霎a(chǎn)品地位的變化也顯而易見。“緊湊型的房型將會從非主流位置升至主流位置，曾經(jīng)的主流產(chǎn)品在調(diào)控形勢下不得不讓位�！�
雖然“小戶型之夢”任重而道遠(yuǎn)，但各方都在等待著這場樓市結(jié)構(gòu)“驚天大逆轉(zhuǎn)”的到來。(李和裕)
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