“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，上海市南匯區(qū)康達(dá)公寓業(yè)主龔女士成功要回此前用于購(gòu)買(mǎi)小區(qū)汽車(chē)停車(chē)位的1萬(wàn)元錢(qián)及相應(yīng)利息。據(jù)悉，這也是上海市法院首次運(yùn)用物權(quán)法所作出的判決。
花3.3萬(wàn)元買(mǎi)下車(chē)位和車(chē)庫(kù)
此案中的原告為龔女士一家4人。龔女士在訴狀上稱，2005年2月，一家子花了50余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路759弄康達(dá)公寓的一套房子。隨后，龔女士又支付了3.3萬(wàn)元，向房產(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)小區(qū)汽車(chē)停車(chē)位以及一間地下自行車(chē)庫(kù)。去年5月19日，在辦理了房屋交接手續(xù)后龔女士一家獲得了該部位使用權(quán)。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，龔女士車(chē)位為露天停放，標(biāo)注編號(hào)為20，位于地下的自行車(chē)庫(kù)是從居民樓一側(cè)進(jìn)入，過(guò)道兩邊為分隔獨(dú)立的停車(chē)空間。
但在今年9月，龔女士將公寓開(kāi)發(fā)商———上海興吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司告上法庭。理由是“地面停車(chē)位以及地下自行車(chē)庫(kù)屬業(yè)主共有，興吉公司無(wú)權(quán)予以銷(xiāo)售”。龔女士一家要求興吉公司返還購(gòu)買(mǎi)錢(qián)款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。
開(kāi)發(fā)商能否出售車(chē)位和車(chē)庫(kù)成焦點(diǎn)
法庭認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于興吉公司是否有權(quán)出售地下自行車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位。
龔女士認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自己向興吉公司購(gòu)買(mǎi)的地面汽車(chē)停車(chē)位和地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無(wú)權(quán)銷(xiāo)售停車(chē)位和車(chē)庫(kù)使用權(quán)。
被告興吉公司承認(rèn)，小區(qū)內(nèi)并沒(méi)有設(shè)置位于地面上的自行車(chē)停車(chē)位，而且車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)的使用權(quán)均賣(mài)給了龔女士，并且是開(kāi)發(fā)商收下了這筆款項(xiàng)�！拔覀冋J(rèn)為地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)不是公用部位，而是專用部位，根據(jù)上海市住宅管理相關(guān)的若干意見(jiàn)，我們出售所有權(quán)的做法是有充分法律依據(jù)的�！迸d吉公司的代理人稱，即便地下車(chē)庫(kù)是公用部位，根據(jù)規(guī)定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來(lái)，自己不但有權(quán)銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位，而且也不存在3.3萬(wàn)元不當(dāng)?shù)美f(shuō)，所以不同意予以返還。
但龔女士一方對(duì)興吉公司辯稱的依據(jù)提出異議�！耙�(guī)定中所描述的是機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，即便包括非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，也不能說(shuō)明對(duì)方有權(quán)利出售，”龔女士代理人強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在談的是業(yè)主‘共有’，而非‘公用’�！�
至于對(duì)方的“使用權(quán)出售”一說(shuō)，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車(chē)庫(kù)和停車(chē)位是無(wú)法出售使用權(quán)的，原因在于使用權(quán)歸屬于所有權(quán)。
但興吉公司堅(jiān)持認(rèn)為，作為“專用”部分的地下車(chē)庫(kù)，其所有權(quán)和使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓�！氨景钢械暮贤瑳](méi)有約定地下車(chē)庫(kù)歸業(yè)主所有�！迸d吉公司的代理人稱。
可售地下自行車(chē)庫(kù)無(wú)權(quán)賣(mài)地面車(chē)位
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有。但由于本案引發(fā)爭(zhēng)議的地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸興吉公司所有，因此有權(quán)出售自行車(chē)車(chē)庫(kù)。
至于業(yè)主龔女士要求返還地面汽車(chē)停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�，F(xiàn)房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車(chē)停車(chē)位出售給龔女士，與法有悖，興吉公司應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還龔女士，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。
據(jù)此，法院依法作出一審判決，即興吉公司退還龔女士地面汽車(chē)停車(chē)位轉(zhuǎn)讓款1萬(wàn)元，以及相應(yīng)的利息損失。
昨日，原告龔女士表示，認(rèn)可地面停車(chē)位判決結(jié)果，但對(duì)“地下車(chē)庫(kù)”判決并不贊同。“地下車(chē)庫(kù)雖是開(kāi)發(fā)商建設(shè)，但也應(yīng)視為業(yè)主共有部分，而且地下車(chē)庫(kù)作為獨(dú)立使用的構(gòu)筑物，屬性上并不構(gòu)成‘可以銷(xiāo)售的不動(dòng)產(chǎn)’�！饼徟繄�(jiān)持自己的觀點(diǎn)。據(jù)悉，龔女士一方將向上海市一中院提起上訴。
觀點(diǎn)
原告龔女士
●根據(jù)相關(guān)規(guī)定，龔女士向興吉公司購(gòu)買(mǎi)的地面汽車(chē)停車(chē)位和地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無(wú)權(quán)銷(xiāo)售停車(chē)位和車(chē)庫(kù)使用權(quán)。興吉公司應(yīng)返還購(gòu)買(mǎi)錢(qián)款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。
●至于對(duì)方提出的“使用權(quán)出售”一說(shuō)，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車(chē)庫(kù)和停車(chē)位是無(wú)法出售使用權(quán)的，原因在于使用權(quán)歸屬于所有權(quán)。
被告興吉公司
●地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)不是公用部位，而是專用部位，根據(jù)上海市住宅管理相關(guān)的若干意見(jiàn)，出售所有權(quán)的做法是有充分法律依據(jù)的，興吉公司的代理人稱，即便地下車(chē)庫(kù)是公用部位，根據(jù)規(guī)定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來(lái)，自己不但有權(quán)銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位，而且也不存在3.3萬(wàn)元不當(dāng)?shù)美f(shuō)，所以不同意予以返還。
●作為“專用”部分的地下車(chē)庫(kù)，其所有權(quán)和使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓。
法院
●本案引發(fā)爭(zhēng)議的地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸興吉公司所有，因此有權(quán)出售自行車(chē)車(chē)庫(kù)。
●至于龔女士要求返還地面汽車(chē)停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�，F(xiàn)房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車(chē)停車(chē)位出售給龔女士，與法有悖。
律師說(shuō)法
天成律師事務(wù)所黃毅律師：對(duì)于已經(jīng)承租地下車(chē)庫(kù)的業(yè)主，其擁有的是車(chē)庫(kù)的使用權(quán)。如仍在租賃合同期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自中止租賃合同，而將車(chē)位出售。正在承租車(chē)位的業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。開(kāi)發(fā)商不得在小區(qū)開(kāi)盤(pán)初就規(guī)定“地下車(chē)位只售不租”。《物權(quán)法》規(guī)定，處于閑置的地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)將其出租。
上海市申房律師事務(wù)所孫洪林：根據(jù)《物權(quán)法》，沒(méi)有事前約定歸屬權(quán)的地下停車(chē)位，其歸屬全體業(yè)主所有。但一些產(chǎn)權(quán)清晰的地下車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將車(chē)位出租或出售。但開(kāi)發(fā)商必須首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要，開(kāi)發(fā)商不得將地下停車(chē)位出售給本小區(qū)業(yè)主以外的買(mǎi)主。(記者 顧文劍 通訊員 富心振 徐俊)
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