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房地產(chǎn)，扼經(jīng)濟成長中投資與消費的咽喉，但經(jīng)濟活力醞釀房地產(chǎn)泡沫幾乎不幸地成了定理。處理得當，這個泡沫的膨脹將同它預(yù)示的經(jīng)濟機體炎癥一同消弭，但稍有疏失，它就能從一個簡單的征候搖身變?yōu)槊訝�麇集之地，直接引發(fā)經(jīng)濟機體無可救藥的崩潰
喧嘩與騷動：房地產(chǎn)的魅與惑
中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫？泡沫有多大？會不會破裂？什么時候破裂？有無希望“軟著陸”？看法不盡相同，在9月1日召開的全國房地產(chǎn)工作會議上，人們首次清晰地聽見了政府就房地產(chǎn)市場“過熱”所發(fā)出的正式警告。
有魅力就有泡沫
耶魯大學、美籍德裔羅伯特·希勒教授2000年初以所著《非理性繁榮》警示當時美股所深陷的“泡沫危機”，時隔不久的當年3月，美股持續(xù)4年之久的振蕩由此開始，希勒由此贏得“泡沫”學者的美譽。這位“泡沫”專家對房地產(chǎn)市場同樣有著獨到的見解。希勒首先表示對中國的房地產(chǎn)市場并沒有做太多研究，然后指出一個全球都很普及的現(xiàn)象，那就是凡是有魅力的城市，房地產(chǎn)市場的泡沫是必然。無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產(chǎn)市場長期低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是必然的規(guī)律。
實際上，房地產(chǎn)被稱作是世界上最大的買賣。根據(jù)一項估計，房地產(chǎn)的建設(shè)、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的估算收益占了富裕國家國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。房地產(chǎn)還占大多數(shù)經(jīng)濟體中有形資本總額的2/3左右。最重要的是，房地產(chǎn)是最大的資產(chǎn)類別，遠遠超過其它類別。擁有住房的人數(shù)大大超過擁有股票的人數(shù)。當日本在房地產(chǎn)泡沫達到最頂峰的時候，所有美國領(lǐng)土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值還沒有東京及周圍3個地區(qū)的理論地價高。
全球房地產(chǎn)“泡沫”串串秀
目前，世界經(jīng)濟正處于緩慢復(fù)蘇和調(diào)整階段，但新的不確定因素也在同時增加，房地產(chǎn)業(yè)就是其中的一個最后堡壘。從倫敦到馬德里，從華盛頓到悉尼，不斷上漲的房價一直是人們津津樂道話題。在美國，從1999年以來，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產(chǎn)價格大約暴漲了50%。英國、西班牙等歐洲一些國家情況也相差無幾。那么，房地產(chǎn)熱潮到底還能持續(xù)多久呢？
這在美國首先受到懷疑。美家庭財富價值的25%左右為房地產(chǎn)，家庭中房地產(chǎn)的價值又是股票價值的4倍。因此，房地產(chǎn)價格變化對消費的影響遠大于股票價格的影響。美國一般民眾在股市里的投資不過2萬美元左右，假如自己的房子升值1～2萬元，哪怕股指跌一半，總體而言也沒有損失，此即美聯(lián)儲主席格林斯潘近期“股市虧了房市補”之語的含義。然而，美國的房地產(chǎn)熱潮迄今為止已經(jīng)持續(xù)了11年，超過正常繁榮周期1倍多。如果美國經(jīng)濟此次復(fù)蘇力度減弱，就極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，那意味著美國還得過一段“苦日子”。
在香港，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟的重要支柱。在港英政府高地價高樓價的政策下，樓價只升不跌，香港房地產(chǎn)業(yè)成為一個全世界罕見的暴利行業(yè)。在這種畸形經(jīng)濟下，造就了一群牟取暴利的“炒樓族”，一直炒到了失去理智的程度。不久前離婚的藝人章小蕙、鐘鎮(zhèn)濤就因炒樓虧損2.5億，個案的背后反映的正是地產(chǎn)泡沫下的悲劇。目前，香港房地產(chǎn)價格已從1997年的頂峰下失挫了60%，但下跌趨勢似乎還未到頭。
中國房地產(chǎn)別走“神話”老路
美國經(jīng)濟學界新一代領(lǐng)軍人物保羅·克魯格曼早在亞洲金融危機之前的1994年，就在《外交事務(wù)》發(fā)表轟動一時的“亞洲奇跡的神話”一文，幾乎把當時蓬勃增長的亞洲經(jīng)濟批得一文不值，并因準確預(yù)測該地區(qū)金融危機爆發(fā)而聲名大噪。但據(jù)他私下表示，這其實很簡單，你只要注意到在亞洲各國廣泛并大量存在的房屋閑置，你就會知道問題已經(jīng)出現(xiàn)了。
房地產(chǎn)市場的泡沫可以分解為地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。日本的地產(chǎn)泡沫就屬于前一種。土地價格由于稀缺和市場需求無限拉動，加上投機炒作，就出現(xiàn)泡沫，土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，房地產(chǎn)市場崩潰，遺留下來的壞資產(chǎn)在銀行帳簿上至少高達6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。
東南亞金融危機則屬于后兩種�？唆敻衤念A(yù)言實際上揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的一個最重要的特點，即它與金融業(yè)有著天然的密切聯(lián)系，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模決定的。如果不通過融資，房地產(chǎn)很難做出規(guī)模；而一旦房地產(chǎn)進行了某種形式的融資，開發(fā)商和投資者就共同承擔了風險。
發(fā)展中國家經(jīng)濟起飛階段百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率都要大于消費增長率，往往形成供大于求的市場局面。上世紀90年代中期，大量外資進入泰國、菲律賓和印尼的房地產(chǎn)市場進行投機性投資活動，這不僅沒有引起政府的重視，反而進一步解除了對金融市場的限制，結(jié)果是商業(yè)銀行大肆向國外借美元，然后借給房地產(chǎn)發(fā)展商。銀行放貸激增最終出了問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給大大超過市場需求，構(gòu)成泡沫并最終失控，造成還貸困難，連帶引起金融危機。
對于近期圍繞房地產(chǎn)市場引發(fā)的爭論，我們實在應(yīng)該感到慶幸。諸多爭論及政策走向的最終選擇，不僅事關(guān)投資商、開發(fā)商和老百姓的切身利益，更是決策層的責任。商人圖利，房屋一賣了之，賣不出去還有銀行墊底，對行業(yè)過熱苗頭往往沒有感覺；購房者期待房價合理，要的是權(quán)益，不僅要“有其房”更要“優(yōu)其房”；政府關(guān)注的是全局和整體，要的是持續(xù)健康發(fā)展。一些爭論仍將繼續(xù)下去，但人們欣慰地發(fā)現(xiàn)，行業(yè)發(fā)展的爭論逐步走上良性軌道，政府、企業(yè)和公眾之間就此互動更趨頻繁和理性，這將有利于包括汽車、房地產(chǎn)等行業(yè)的有序發(fā)展以及政府的宏觀調(diào)控，中國的社會生活、經(jīng)濟活動也必將因此更趨進步。(作者：中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究所張運成)
中國房地產(chǎn)之警世通言
警言之一：2002年12月，美國摩根士丹利出臺一份研究報告認為，中國可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機，指10年前房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)通脹率，大量投機行為令資金無法收回而導(dǎo)致銀行壞帳激增，這種危機正再次顯現(xiàn)。其首席亞洲經(jīng)濟分析師謝國忠稱，一旦人民幣升值，將會促使更多的資本涌入中國，加劇本已過熱的房地產(chǎn)泡沫。同期，美國《華爾街日報》也稱中國大興基建項目，連同入世帶來的外國投資熱潮，可能會使上世紀90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復(fù)燃。
警言之二：美國《華盛頓郵報》2003年3月5日一期載文指中國的房地產(chǎn)泡沫及其破裂將是中國銀行體系危機的導(dǎo)火索。文章分析認為，銀行是中國資本的主要來源。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，那就意味著銀行正在增加新的壞賬。而尤為值得警惕的是，截至去年10月，在中國銀行未償還的1.6萬億美元的貸款中約有1/10陷在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中600億美元是向開發(fā)商提供的貸款，另有900多億美元是住房抵押貸款。
警言之三：香港《南華早報》2003年7月13日刊登一篇題為“制造一個經(jīng)濟定時炸彈”的文章，以此形容中國目前有3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)公司瘋狂“炒地皮”的現(xiàn)實。在北京，人們帶著北京舉辦2008年奧運會的前景大舉進軍房地產(chǎn)業(yè)，這里生存了占全國總數(shù)10%的3000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，平均每5000個北京居民就有一家房地產(chǎn)公司。在上海，今年4月底曝光的周正毅案件本身就是上海房地產(chǎn)泡沫的體現(xiàn)。該報引用統(tǒng)計顯示，2001年至2003年間，在深圳和上海股市上市的約2000家公司中，竟有348家是房地產(chǎn)公司。按任何國家的經(jīng)濟標準，這種模式都意味著一個可怕的經(jīng)濟定時炸彈。
警言之四：日本《東京新聞》8月19日刊登一篇題為“日本內(nèi)閣府報告稱中國有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險”，報告稱，由于大量外資持續(xù)流入中國，國內(nèi)流通的人民幣急劇增多，6月的貨幣供應(yīng)量同比增加了20.8%，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過剩流動的現(xiàn)象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。
警言之五：從決策者的角度而言，沒有誰比國家發(fā)展與改革委員會更清楚中國房地產(chǎn)市場的整體情況。發(fā)改委旗下研究所的一份最新報告警告，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)面臨破滅。該報告說，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)投資30%的增長速度已經(jīng)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值7%～8%增長率的幾倍，與中國整體經(jīng)濟發(fā)展根本不相適應(yīng)。中國大小發(fā)展商這幾年投入到房地產(chǎn)的6000億元人民幣中，居然有61%的錢是銀行提供的貸款。但信貸創(chuàng)造顯然并不成功，統(tǒng)計顯示，到2002年，全國商品房空置面積達1億多平方米，其中空置1年以上的達50%，占壓資金2500多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯，如果房地產(chǎn)泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。
香港房地產(chǎn)泡沫通鑒
如香港一位著名專欄作家所言：“在通貨膨脹期，供樓是享受，因為樓價不斷冒升，供樓供得好開心；但在通貨緊縮期，供樓卻如寒天飲雪水，點滴冷在心頭�！备廴颂赜械捻嵳Z點醒著房地產(chǎn)的開發(fā)者和消費者。
兩次崩盤將中產(chǎn)打入“負資產(chǎn)”
房地產(chǎn)是香港經(jīng)濟的重要一環(huán)，住宅物業(yè)不僅為住，還常常成為許多人的投資工具。上世紀80年代，香港財團和市民“炒樓花”成風，炒風熾熱時，曾出現(xiàn)輪候搶購者為爭買樓花打斗、仇殺的地步；職業(yè)炒家甚至“炒樓宇”，香港的一棟金門大廈，從1979年至1980年4次易手，售價從7.15億港元被炒到17億--1982至84年地產(chǎn)市道崩潰，許多港人的發(fā)財夢成了無盡噩夢！
好了傷疤忘了痛。從1994年起，香港房地產(chǎn)熱又開始升溫；1997年，香港房地產(chǎn)價格已炒到了天價：港島一棟普通的80平米住宅價格升到800萬至1000多萬港幣。股市也隨之水漲船高，股市和樓市互相推波助瀾(香港最大的10家地產(chǎn)集團的股票市值占香港股市總值的20%)。許多港人失去理智，只有爭先恐后的狂舉，用15%的按揭買下價值上千萬的樓花。然而，終于，樓價已高到想要買房的人無法負擔，開發(fā)量實在太供過于求，亞洲金融危機爆發(fā)--頃刻間，樓市、股市一泄千里。從1997年年底到1998年年底，僅一年時間，香港房地產(chǎn)市場價格猛跌了60%，在其后的4年多里，仍不斷陰跌。
在1997年時向銀行借錢按揭買房的一大批人，便成了香港今天所稱的“負資產(chǎn)”一族。所謂“負資產(chǎn)”，就是指樓價跌到低于銀行貸款金額，負債大于資產(chǎn)。這時候，業(yè)主賣了這套房子也不足以還清銀行貸款。記者一位同事的父母，在香港1997年樓價高漲時以1100萬港元的價格買下一棟房子：7成按揭，首付300多萬港元。可是金融風暴使這家人的房子只值500萬元，還要還銀行的貸款700多萬港元(光利息一年還要加上59.5萬港元)。資不抵債，即使把房子賣給銀行也還欠銀行二三百萬。幾百萬的債務(wù)真是難以付清，而一旦家里再有人失業(yè)……最多時，香港曾有20萬戶家庭成為“負資產(chǎn)”。這些家庭過去大多是香港的中產(chǎn)階級。
“負資產(chǎn)”破壞香港平衡
“負資產(chǎn)”的大量出現(xiàn)不只是家庭、個人問題，也給整個香港社會造成不平衡，給穩(wěn)定帶來了隱患。中產(chǎn)階級本來是一個社會穩(wěn)固的中堅力量，然而，當一大批中產(chǎn)階級成了“負資產(chǎn)”時，可想而知對這個社會所起的不良影響--即使政府希望出面幫助負資產(chǎn)一族，包括提供稅務(wù)優(yōu)惠、設(shè)立低息貸款等，也不能直接動用財政款項來幫助負資產(chǎn)，因為這樣做對其他納稅人會構(gòu)成不公：買樓畢竟是置業(yè)者的投資行為，任何投資都必須承擔由此帶來的風險。讓政府負擔，反會帶出其他負效應(yīng)，何況政府財政赤字已窮于應(yīng)付，也無力負擔。
“負資產(chǎn)”的增多，也加劇了銀行的風險。申請破產(chǎn)的人一多，銀行的呆壞帳積累便多，銀行的經(jīng)營效益也隨著下降，并同時構(gòu)成對社會整體經(jīng)濟狀況的隱憂。
房地產(chǎn)的投資必須冷靜，開發(fā)與購買都要講究“度”，否則，難免經(jīng)歷膨脹之后更為痛苦的資產(chǎn)縮水過程。而誰愿意扮演潮水退去后干死在沙灘上海貝呢？(叢亞平)
(來源：《國際先驅(qū)導(dǎo)報》)
